博鰲特稿 梁環宇：聯東的産業地産競争力

“我們在2010博鰲房地産論壇上說産業地産，大家都不知道什麼是産業地産，現在全國開房地産論壇基本上沒有不談産業地産的。”

編者按：2015年，中國房地産值得記憶的年份，行業曾經的輝煌及驕傲正在改變，瞬間爆發的新概念、新思維、新元素不斷與這個行業交集。但與此同時，房地産行業傳統的開發、資本模式、商業業态卻正面臨着空前的失控與颠覆。所有人都在說着，要轉型、跨界、突圍，但前方是不是有清晰的方向？

8月11-14日，博鰲房地産論壇将在海南開啟第十五周年大幕，觀點地産新媒體繼續推出“博鰲特稿”繫列報道，對中國房地産行業及上下遊全産業鍊的企業家、專家學者、政府協會人士、行業精英等，進行全方位的接觸與訪問，共同研判與交流“轉變時期的中國房地産”。

觀點地産網 雖然已經上位房企轉型熱門風向之一，但就在幾年前，産業地産還是少人問津的醜小鴨。作為産業地産領域的老兵，北京聯東投資集團常務副總裁梁環宇對此深有感觸。

“我們在2010博鰲房地産論壇上說産業地産，大家都不知道什麼是産業地産，現在全國開房地産論壇基本上沒有不談産業地産的。”

梁環宇認為，産業地産的發展确實是邁入了一個新階段。不過，雖然現在政府鼓勵大衆創業、萬衆創新，但是新興産業購買力有限，並不能為産業地産帶來太大變化。

“資源配置是由市場來決定的，而不是政策決定的，政策無非是給市場打開通道，掃除各種障礙，充分讓市場發揮作用。政策掃清了障礙以後，意味着馬上市場會崛起，但這只是必然條件，不是充分條件。”

同樣地，梁環宇也並不認為越來越多的開發商進入産業地産領域，會給既有的産業地産開發運營企業帶來多大競争。

他指出，産業地産的屬性是小客群、大客戶。客群很少，客戶量少，但是每一單購買下來比較大，都是直接購買。客戶因為購買的是生産資料，所以都很理性。生産資料追求的是性價比，成交周期很長。去化率不高，利潤率不高，並不符合房企傳統地産的要求。

“傳統地産是小客戶，大客群，量很大，感性消費，去化率高，資金周轉快，這是兩種思維，兩種邏輯。所以，如果說傳統地産商要做産業地産，首先就要改變思維與基因。”

當總結聯東集團多年來做産業地産的成功經驗時，梁環宇認為最重要的是貴在堅持。

“我記得2010年參加博鰲房地産論壇的時候，很多人不知道聯東。我們的起點並不比别人高，背景和資源並不比别人多，就是靠自己一點點做起來的，這點點滴滴的背後就是我們的意志力。我們十年多做一件事情做不明白，二十年還做不明白嗎？”

以下是觀點地産新媒體對北京聯東投資集團常務副總裁梁環宇先生的2015博鰲房地産論壇采訪實錄：

觀點地産新媒體：在自貿區、新城鎮化、京冀一體化、一帶一路等一些大背景下，産業地産成了很多房企都比較觊觎的領域，産業地産發展是不是到了一個新的階段？

梁環宇：是到了一個新的階段，因為決定這個市場好壞的不是政策，是市場，房地産也是。原來供不應求的時候是政策市，供大于求是市場市，現在出了很多概念，這些都是政策，最終決定這個市場好壞的還是需求。

觀點地産新媒體：您認為産業地産還是會按照原來的節奏發展，不會受一些利好政策影響？

梁環宇：因為産業地産的客戶是法人，是企業客戶，企業客戶是實體經濟。客觀的事實是，現在實體經濟處于低迷狀态。

為什麼喊大衆創新？因為傳統産業不行了，鼓勵大家搞新産業出來。去年全國規模以上工業增加值按可比價格計算比上年增長8.3%，是歷年來最低的。2014年中國制造業企業500強的利潤率僅為2.7%，新興産業18個重點行業企業利潤同比增17.6%。傳統産業慢慢供大于求，新興産業迅速崛起。

資源配置是由市場來決定的，而不是政策決定的，政策無非是給市場打開通道，掃除各種障礙，充分讓市場發揮作用。政策掃清了障礙以後，意味着馬上市場會崛起，但這只是必然條件，不是充分條件。

觀點地産新媒體：一些房企覺得在政策包裝下行業前景會非常好，随着越來越多的房企加入到産業地産，對行業有沒有什麼沖擊？或者對原來做産業地産的企業有沒有什麼挑戰？

梁環宇：客觀的來講沒太多，因為房企一直在做産業，各種房地産都在以産業名義圈地。

産業園區市場一直很復雜，因為政府最需要的是産業概念，企業用産業概念就可以拿到地，這個市場不缺乏講故事的人。

企業既然要做産業地産，就要按照産業規律做，按照客戶個性做。産業地産行業屬性是什麼？首先是小客群，大客戶，買的都是生産資料。客群很少，客戶量少，但是每一單購買下來比較大，都是直接購買。

第二個，客戶很理性，買的是生産資料，感性的成分很少。生産資料追求的是性價比，成交周期很長。去化率不高，利潤率不高，怎麼會符合房企傳統地産的要求呢？

傳統地産是小客戶，大客群，量很大，感性消費，預期消費，利潤率高，去化率高，資金周轉快。所以傳統地産思維往産業地産轉是玩不通的，這是兩種思維，兩種邏輯。所以，如果說傳統地産商要做産業地産，首先就要改變思維與基因。

觀點地産新媒體：近年來做産業園的企業，像宏泰、光谷、億達這些企業都到香港去上市了，聯東為什麼不上市？

梁環宇：我覺得上市不是目的，是手段。聯東運作産業園主要是自有資金，加上融資渠道就能夠解決問題，不那麼缺錢。

上市要有一個好的估值、好的溢價點，他們認為他們的資源能夠上市，我認為我們的資源還不足夠好，還可以再好一點，然後再上市。

不要以為上市是什麼好的話題，要看手上的資源夠不夠好，模式是否具備復制性。我覺得上市不是核心，企業業務模式的成長性、可復制性是核心，聯東要進一步優化優良資産。

觀點地産新媒體：當有一天達到期望的目標，聯東也會考慮上市嗎？

梁環宇：上市也是企業的必然選擇，到一定階段企業都要考慮資源運作的事情。但是我們比較踏實，根本沒有做實之前不想玩資本運作，因為資本運作的前提是産業做得很強，模式非常實在，具有很強的市場操作性。

我們不是靠套利為目的的企業，是真的想把園區做好的企業。

觀點地産新媒體：在這個行業里面，聯東的核心競争力是什麼？

梁環宇：我們的核心競争力就是意志力，聯東一直堅持做産業園這個事情，一直認準一個事情做透，專心致志，抵住誘惑只做這個事情，沒有三心二意。這種基因，這種文化是聯東最核心的東西，其他東西都可以靠時間的積累慢慢修煉出來，但是心不能改變。

我記得2010年參加博鰲房地産論壇的時候，很多人不知道聯東。我們的起點並不比别人高，背景和資源並不比别人多，就是靠自己一點點做起來的，這點點滴滴的背後就是我們的意志力。我們十年多做一件事情做不明白，二十年還做不明白嗎？

觀點地産新媒體：今年以來總理提大衆創業、萬衆創新，創客突然變得紅火起來，創客空間算是産業地産的一種嗎？

梁環宇：對，算是産業地産，但是我們不追這些，因為中國有很多概念，但是企業不能去跟風。這兩天喊創客空間，過一段時間可能就看不到了，這背後的商業模式能不能循環、能不能復制才是核心。

創客空間某種意義上來說是升級版的孵化器，産業加基金的模式，附加了一些新的内涵和資源整合的方式，但本質是孵化器，幫助中小企業快速成長的。

這些東西只能在少數城市、少數位置做。孵化器為什麼在北京出來，廣州都很少？而且北京是在中關村興起的，這是土壤的問題。

這是政府倡導的，能不能做成是另外一回事，因為要投入，要産出，是經濟行為。

我覺得企業不能盲目跟風，要看這個地方适合不适合做，有沒有這個土壤可以做。

觀點地産新媒體：在産業地産方面輕資産有哪些操作模式？

梁環宇：輕資産是必然方向。以前是以資源為王，誰有地、有錢就行，但是現在變了，是誰有客戶，誰能有效地組織起客戶、服務好客戶就行。原來靠資源賺錢，現在是靠客戶賺錢。

産業園輕資産這一塊操作難度比較大，能夠明白的企業沒多少。全國資源很多，土地資源、存量物業都很多，政府又想招商，所以輕資産是未來産業地産的發展方向。

聯東今年開始考慮品牌輸出，對一些優質物業進行輸出。現在像北京、上海、南京、杭州、廣州等一些比較發達地區的工業資源很多，原來産業落後要淘汰，存量工業土地怎樣開發？肯定要規劃成園區，提高容積率，提升城市形象。

但是原來制造業的小業主不做這些東西，賣掉又很可惜，聯東就可以把産業園體繫輸出，幫助其合理定位、招商、運營管理。業主把所有權和經營權分離，聯東就是一個小管家，這樣就把所有權和經營權的矛盾解決了，所有者不一定是經營者，跟酒店一樣，這個模式是未來大有可為的。

另外，政府也有很多空置的物業和樓宇，需要招商、運營、管理、服務，希望有持續産出，肯定不想空心化，這個市場需求很強烈。

很多政府和業主都找我們，我們今年準備把這套體繫和模式梳理出來，把我們積累的經驗進行有效輸出。

觀點地産新媒體：有一些獵頭跟我們透露産業地産方面的人才比較稀缺，您在聯東有沒有感覺産業地産很火？怎麼看這個行業這一波挖角潮？

梁環宇：這個很好理解，早些年大家都沒有做産業園區，沒培養出什麼人，早期這個行業都不行怎麼會出人才？都是在行業發展過程中慢慢積累訓練出來的。

我們現在行業最大的問題就是沒人才，沒有全面性的人才，很多都是從地産行業轉過來的，就知道怎麼建房子，不知道怎麼招商、怎麼定位、怎麼做服務，不知道怎麼調整心态。

時間是最好的辦法，這個行業會留一批人下來，也會淘汰一批人，有一些人适合做就留下來，有一些人不适合做就淘汰出去了，這是市場法則。

像我做了五六年慢慢明白了一點，也只能打五六十分，也不能說我及格。我對産業地産也是一知半解，只是做的時間久一點而已。這個東西就得靠時間，靠經驗，靠大量的實踐去累積，然後不斷總結，不斷沉澱消化，人才是這樣出來的。

觀點地産新媒體：您在地産圈有十幾年經驗，單純産業地産這一塊來說，在您從業 期間産業地産有沒有比較清晰的階段，或者說標志性的事件？

梁環宇：我從2003年開始進入這個行業，2009年加入聯東，此前是在珠江投資。2003年以前，産業地産最早的階段是政府主導，看不到企業做産業地産，這是政府幹的活，好像是非市場行為。

2009年加入聯東的時候，有一次跟一個企業家聊天，他問我是做什麼的，我說我是做園區的。他說園區都做廠房嗎？廠房賣三四千元/平方米，我賣的别墅是兩三萬元/平方米，你是非主流，登不了大雅之堂。

從2000年到2003年，有一些企業開始涉足産業地産，不過早期都是一些國企，是政府主導的，他們占有資源優勢和政策優勢，那個時候的龍頭老大是他們。

2003年以後，陸陸續續有一批市場化企業進入産業地産，像亦莊就很多，民營企業開始拿一小塊工業土地做工業廠房和工業園區。

2009、2010年以後，這些企業開始成熟，開始擴大規模，開始嘗試做産品線和模式，進行探索、擴張和復制。這個就是以聯東為代表的，完全市場化的行為。

當時沒有産業地産，都是說工業地産。我們在2010博鰲房地産論壇上說産業地産，大家都不知道什麼是産業地産，現在全國房地産論壇基本上都沒有不談産業地産的。

2010年到2012、2013年逐步開始過渡，大家還是不往里面跳，但是這兩年聯東迅速的完成全國化布局了，有四五十個項目。

2013年，傳統地産開始下行，真的要琢磨轉型了，很多人都是主動和被動轉型。

國外基金也開始進入中國市場，96%的國際基金關注中國的工業物業，因為傳統住宅物業和商業物業價格波動太大，投入資金太高，自有資金回報率並不高，風險大。

工業物業租金穩定，回報率相對比較高，投入成本低，所以國際資本都看上了工業物業。像普洛斯背後有多少海外基金在投？一投就投幾十億。

去年開始萬科也說要做物流地産，平安不動産也說要做工業地産，回頭一發現聯東這個名不見經傳的醜小鴨變成了天鵝。

住宅和商業風險太大，振蕩太大，就像股票一樣漲得快、跌得也快，一般人受不了。工業地産就像債權，雖然回報率不高，但是穩定。市場很好的時候不怎麼樣，市場不好的時候也這樣。