從萬科廣場到企業天地 領匯70億大單的産權收購策略

相比收購公司股權，收購資産比較單純，不用操心負債、借貸等潛在的風險，拿到的是比較幹淨的資産。

觀點地産網 7月9日，市場傳出瑞安房地産出售上海新天地資産消息有了最新進展——位于上海的瑞安房地産企業天地一期已經被領匯收購。

收購的單價不到9萬元/平方米，按地上總建築面積8.3萬平方米推算，成交總價逾70億元。

資料顯示，瑞安房地産企業天地是上海新天地的核心資産，一期由1号樓和2号樓組成，1号樓高21層，由2層商場和19層辦公樓組成；2号樓高10層，由2層商場和8層辦公樓組成。

1号樓、2号樓地面上總出租面積只有約7.15萬平方米，包括了6.71萬平方米的辦公樓面積和0.44萬平方米的零售商業面積。

70億收購大單

當天下午，針對上述收購消息，瑞安房地産有限公司公告表示，與公司早前公布的投資策略一致，公司現正洽談出售本公司直接或間接持有的商業物業，包括位于中國上海市的物業。

公告同時指，公司與潛在買家商讨可能出售，但公司及其附屬公司並無與任何人士或公司就可能出售簽訂任何具法律約束力的協議。

雖然上述收購存在不确定性，但相關分析人士對觀點地産新媒體表示，按照領匯以往的收購動作來看，成行的可能性還是比較大。

分析稱，自去年以來，領匯就有意在國内一線城市尋找收購機會，其中市場最關注的莫過于拟以20億價格收購萬科深圳龍崗物業。但由于雙方在交易形式上未達成一致意見，導致合作于今年5月初正式終止。

彼時，萬科董秘譚華傑稱，“領匯希望産權交易，讓萬科把房子賣給他們，萬科希望股權交易，将持有這個産業的公司股權賣給他們。”

而此次收購瑞安房地産企業天地一期的方式或正中領匯下懷，即以簡單的産權交易為主。

對此，上海中原研究咨詢部總監宋會雍也對觀點地産新媒體表示，在出售方面，瑞安房地産一直向外傳達的是較為明确的概念，因此此次為産權交易的可能性比較大。

而就收購時機是否恰當的問題，宋會雍則認為，上海中心區域的物業估值一直都較為穩定，因此探讨時機性問題意義並不大。“從中心區來說，租金收益很穩定，再者上海對企業吸引力方面來講，拿核心區域的寫字樓應該不會有太大的風險”。

其補充指，從市場現狀及市場價格來看，9萬元每平方米的價格比較靠譜，但並不便宜，已經是到了比較頂級的價位，“一般情況下，整棟收購動作往往會打個八折或者有一些其他的優惠”。

而對于價格不便宜卻仍選擇收購的緣由，宋會雍稱對觀點地産新媒體分析稱，企業收購辦公樓物業，一方面是看重物業升值空間，其次為租金回報。而企業天地一期最重要的是看重租金回報，該項目租金收益一直比較穩妥。

産權收購策略

潛在的産權交易或奠定了這樁交易成功的可能性，從側面也不難看出，領匯崇尚較為簡單的産權收購模式。而這種簡單的收購模式，也符合外資較為謹慎擴張的戰略。

上述分析人士向觀點地産新媒體指出，相比收購公司股權，收購資産比較單純，不用操心負債、借貸等潛在的風險，拿到的是比較幹淨的資産。如果企業本身不是抱着太大的擴張預期，收購資産也是比較穩妥的做法。

不過該人士認為，僅收購項目産權于企業而言也會喪失進一步擴張的機會，如果這家公司本身資産條件良好，負債也控制得比較好的話，收購股權的回報比單一收購項目來得更高。

宋會雍也指出，“被收購公司跟其他公司已經有前期待落實的合作的話，通過收購股權，不僅可以拿到項目，而且新的投資機會也收購過來了。”

同時，就領匯此次收購，另有業内人士也對觀點地産新媒體指出，外資投資偏保守，在這一戰略約束之下，收購主要看中資産回報，市場穩健性和成長性，而此次收購或符合領匯擴張標準。

事實上，自去年以來，領匯一直在尋求内地一線城市的收購機會，並取得了相關進展。

按照今年6月10日領匯房地産投資信托基金公布的全年業績顯示，報告期内，領匯出售了9項非核心物業，總代價為29.56億港元；同時，于期内，亦斥13.8億港元收購現崇山商場，並于九龍灣投得首個寫字樓項目，預期開發成本約63.25億港元。

另外，今年4月1日，領匯還斥資25億元人民币，收購北京歐美匯商場。

相關資料顯示，歐美匯購物中心建築面積53000平方米，從地下1層到地上6層，每層都各有主題，是集吃、購、娛、休閑于一身的商業中心，目前匯集了丹麥BESTSELLER、日本優衣庫和西班牙著名品牌ZAR等衆多知名品牌。

彼時，領匯方面相關人士還表示，公司拟透過手頭現金及早前發債所得款項以支付交易金額，交易将于4月1日成交，並将繼續留意投資内地四大一線城市即将竣工或正在營運的中檔商場項目。