博鰲特稿 寶業龐寶根：建築工業化是地産轉型升級的載體

“在這種背景下，其發展方式必須轉變，而建築工業化就是房地産行業轉型升級的載體，如果不抓住這個機會，可能過了此村就再無此店。”

編者按：2015年，中國房地産值得記憶的年份，行業曾經的輝煌及驕傲正在改變，瞬間爆發的新概念、新思維、新元素不斷與這個行業交集。但與此同時，房地産行業傳統的開發、資本模式、商業業态卻正面臨着空前的失控與颠覆。所有人都在說着，要轉型、跨界、突圍，但前方是不是有清晰的方向？

8月11-14日，博鰲房地産論壇将在海南開啟第十五周年大幕，觀點地産新媒體繼續推出“博鰲特稿”繫列報道，對中國房地産行業及上下遊全産業鍊的企業家、專家學者、政府協會人士、行業精英等，進行全方位的接觸與訪問，共同研判與交流“轉變時期的中國房地産”。

觀點地産網 “我現在還稱不上是企業家，只能算是一名生産經營管理者，當然更不是老闆、商人、暴發戶。”作為首家在香港聯交所主闆上市的綜合類民營建築企業的董事長，龐寶根如是評價自己。

從教授級高級工程師到集團掌舵者，我們看到的是一種身份轉變。但在龐寶根看來，這並不是一種轉變，同時兼備“企業管理者”與“建築工業化技術研發人員”雙重身份既能讓其了解行業最前沿技術，又能協助其做出最正确的經營決策。

而在工業4.0時代，将建築工業化作為公司發展的重中之重，無疑是龐寶根的雙重身份為寶業集團搶占的一大先機。

據龐寶根介紹，早在20年前，寶業就開始發展建築工業化，先後與世界500強企業日本大和房屋與德國西偉德組建了兩家合資企業，並與中國建科院校等國内知名單位及上海等建設部門進行過交流合作。

截至目前，“真正實現了在流水線上造房子”的寶業集團已研發了輕鋼裝配式結構低多層、疊合闆剪力牆裝配式結構高層和套筒連接剪力牆裝配式結構(100米以上)等三類工業化建築産品，在建和簽單的建築工業化項目達350萬平方米。

在龐寶根看來，傳統建築業主要是采用施工總承包模式，而建築工業化則是采用設計、采購、施工模式，也就是所謂的“EPC”模式。“從國外發展歷程看，建築工業化是傳統建築業發展的必然趨勢，目前已成為汽車、家電後的第三大制造業。”

除了建築工業化外，自上世紀90年代進入房地産業，寶業目前已布局在紹興、上海、合肥、武漢等相對穩定地區。

“寶業始終看好房地産行業的發展，但也清醒認識到，只要拿到土地和銀行貸款，躺着也能賺錢的時代早就過去了。”龐寶根表示，今後寶業的地産業務仍将布局在“較熟悉、環境較好”的城市，並将在開發房産時更多結合技術，用現代科技替代傳統秦磚漢瓦式。

“地産開發産生大量城市揚塵、房屋實際使用壽命低導致資源嚴重浪費，在這種背景下，其發展方式必須轉變，而建築工業化就是房地産行業轉型升級的載體，如果不抓住這個機會，可能過了此村就再無此店。”

此外，龐寶根還提到的一點是，“開發新農村建設”将是寶業集團未來的市場。數據顯示，截至2014年年底，中國城鎮化率為54.77%，離發達國家80%的平均水平還有很大差距，“所以這個行業還是很有前景的”。

但是，現在農村建設市場也存在一些問題，比如，農民自建用房沒有納入建設工程的統一管理體繫，並存在重外觀、輕結構、輕抗震的思想，毫無安全、節能、健康、舒适可言。

龐寶根認為，在該種條件下，寶業研發的輕鋼工業化建築産品，具有“高舒适、低能耗、高抗震”等諸多優點，在浙江“千村示範、萬村整治”工程、“三改一拆”和“美麗鄉村建設”中必定大有可為。

以下為觀點地産新媒體對寶業集團股份有限公司董事長龐寶根先生的采訪實錄：

觀點地産新媒體：作為國内首家在香港聯交所主闆上市的綜合類民營建築企業，寶業集團主營建築工業化、建築施工和房地産開發三大業務，在工業4.0時代，建築工業化無疑是公司發展的重中之重，能不能請您談談這一業務闆塊的發展情況？

龐寶根：我們可以看到，目前建築工業化正在全國各地如火如荼發展，上至國家領導人的重視，下至各地方省市出台大力度政策措施支持建築工業化的發展。

早在20年前，寶業集團就開始發展建築工業化，先後與世界500強企業日本大和房屋與德國西偉德組建了兩家合資企業，並與中國建科院、中國建築設計研究院、上海建科院、上海現代設計集團、上海建材集團、三一集團、寶鋼集團等國内知名單位以及上海、江蘇、四川、貴州等地建設部門開展了建築工業化技術交流、合作，已完全具備了裝配式工業化建築的研發設計、生産制造和安裝施工能力，真正實現了在流水線上造房子。

産品方面，寶業已研發了輕鋼裝配式結構低多層、疊合闆剪力牆裝配式結構高層和套筒連接剪力牆裝配式結構(100米以上)等三類工業化建築産品，與傳統建築方式相比，價格基本持平，但壽命卻增加到100年。

具體來看，上述工業化建築産品能夠達到節能60%以上、節水60%以上、節材20%以上、節地(增加使用面積)7-10%、節約人工40%以上、縮短工期1/3，減少建築垃圾70%以上，大幅降低PM2.5排放，現已大量應用于房地産、公建設施、美麗鄉村和保障房建設等多個領域，並有出口國外。截至目前，公司在建和簽單的建築工業化項目達350萬平方米。

觀點地産新媒體：今年年初，您和公司一些領導親自到浙江桐廬、臨安有關鄉鎮考察新農村市場，探索建築工業化産品在新農村建設項目中的投資應用，您如何評價建築工業化産品在新農村的市場前景？

龐寶根：說到農村市場，很多人都有誤區，以為農村是個小市場。其實不然，讓我們來看一組數據，截至目前，中國有6億農村人口，具體到浙江全省的總人口為5700萬，其中農村人口2700多萬，所以說新農村建設市場是非常廣闊的。

但是，現在農村建設市場也存在一些問題，比如，農民自建用房沒有納入建設工程的統一管理體繫，並存在重外觀、輕結構、輕抗震的思想，毫無安全、節能、健康、舒适可言。

而寶業集團研發的輕鋼工業化建築産品，具有“高舒适、低能耗、高抗震”等諸多優點，在浙江大力實施“千村示範、萬村整治”工程、“三改一拆”和“美麗鄉村建設”中必定大有可為。

觀點地産新媒體：在建築工業化方面，寶業已和上海建材、三一集團等多家公司達成了戰略合作，未來公司是不是會考慮與更多的公司開展此類合作？選擇合作對象的標準是什麼？主要的合作内容涉及哪些具體方面？

龐寶根：雖然當前各地都在大力發展建築工業化，但客觀來講，中國的建築工業化還處于初級階段。所以，我們希望更多的企業來關注和加入這個行業，共同為加快傳統建築業向節能環保的建築工業化的轉型，真正為實現全生命周期綠色建築而努力。

因此，我們今後肯定會和其他企業合作，而在選擇合作對象時，主要考慮幾點，一是有志于發展建築工業化，為人類和社會發展做出努力，而不簡單是為了利益；二是在技術研發設計、産品生産制造、裝備供應及市場推廣方面能對公司有較大提升作用的，而這也是今後合作的主要内容。

觀點地産新媒體：作為先行者，寶業擁有首批國家住宅産業化基地，公司的建築工業是一個什麼樣的模式？您如何理解建築工業化發展趨勢？

龐寶根：傳統建築業主要是采用施工總承包模式，而建築工業化則是采用設計、采購、施工的模式，也就是所謂的“EPC”模式。寶業集團就是利用公司首批特級建築施工總承包的優勢，再依托得天獨厚的全産業鍊，從設計、研發到生産、施工都能獨立完成。

至于建築工業化的發展趨勢，從國外發展歷程看，建築工業化是傳統建築業發展的必然趨勢，目前已成為汽車、家電後的第三大制造業。當前，中國建築業的能耗已占全社會能耗的49.5%，而随着工業4.0時代的到來，建築工業化也必然從標準化生産向智能生産提升，通過應用“建築信息模型(BIM)”這一信息化管理工具，以可視化的技術促進規劃方、設計方、生産方、施工方和運營方協同工作，並對項目進行全生命周期管理，並根據場地條件、使用功能及業主的需求，建造差異化、個性化的建築，從而實現“批量定制”的建築工業化4.0時代。

觀點地産新媒體：自1974年創建至今，寶業已在房地産行業深耕多年，公司房地産開發業務規模如何？主要布局區域有哪些？未來的發展規劃是什麼？

龐寶根：寶業集團自90年代開始進入房地産業，始終堅持健康原則，不盲目負債發展。目前，寶業的房地産開發業務主要布局在公司已有産業、人員鋪墊且市場比較穩定的地區，如紹興、上海、合肥、武漢等城市。

寶業始終看好房地産行業的發展，但也清醒認識到，只要拿到土地和銀行貸款，躺着也能賺錢的時代早就過去了。今後，寶業房地産開發業務堅持在市場比較熟悉、環境較好的城市；其次，在開發房産時更多結合技術，用現代科技替代傳統秦磚漢瓦式，在任何地方，有知識産權、産品技術和節能環保的公司都一定會受到歡迎。誰能抓住消費者的心理，誰就能得勝于市場；第三，開發新農村建設市場，例如紹興轄下的一個鎮，年财政規模已經達到10億元，這便是公司的市場，未來中國城市化進程中鎮一級的市場潛力很大。

觀點地産新媒體：2003年在香港上市後，寶業集團在企業治理機構上也得到了不斷的完善，您如何看待當前國内外的融資環境？公司未來會不會有進一步的融資計劃？又如何評價房地産金融熱潮？

龐寶根：我認為，企業融資要有正确的價值觀。我們去香港上市不僅僅是為了資金，而是想更加規範，這實際是在自己前進道路上設置了一道“障礙”，通過跨越這道“障礙”來達到更高的境界。寶業在香港上市後，得到了高盛等國際知名投資機構青睐，獲得了良好的資本效應、品牌效應。

另一方面，寶業之所以選擇在香港上市，正是看到了香港成熟資本市場特征，它們經過長期的運作，具有規範、透明的監管制度，這也對企業法人治理結構提出了更多的要求。當然内地的融資環境，現在也在越來越規範。

至于今後的融資計劃，我們肯定會有的，而且形式也将是多種多樣的。房地産行業是一個資本密集型行業，需要雄厚的資本來支撐，适度的房地産金融無可厚非，也是行業良性發展的體現。但在我來看，只要能促進房地産市場持續健康發展，各種形式都是有益的。

觀點地産新媒體：從教授級高級工程師到集團掌舵者，這種身份的轉變，對您來說，最大的不同是什麼？2001年至今，作為看遍了地産行業沉浮漲落的資深企業家，您如何評價整個行業這十五年的發展？下一個十五年，它又将走向何處？

龐寶根：作為本人來講，我的這種身份並沒有轉變。上至國家領導人，下至一個技術人員，社會上任何一種職業都有一個本身的專業。我的身份是企業管理者，但同時也是建築工業化技術研發人員。專業的存在和崗位工作不是矛盾的，而是相輔相成，相互促進的。比如我現在擔任寶業國家級建築工業化研究院院長，正是長期堅持在研發一線，使我第一時間就能了解建築行業的前沿技術，也為我後來在企業經營管理時正确決策起了很大作用。

另一方面，根據對自身的定位，我現在還稱不上是企業家，只能算是一名生産經營管理者，當然更不是老闆、商人、暴發戶。

而對于房地産行業的發展，我想引用經濟學家龔方雄的話，“過去10年是房地産價格的黃金10年，而未來10年是房地産行業發展整合的黃金10年”。截止2014年年底，中國城鎮化率為54.77%，離發達國家80%的平均水平還有很大差距，所以這個行業還是很有前景的。

此外，房地産開發過程中産生大量的城市揚塵，以及當前住房實際使用壽命低導致資源嚴重浪費等背景下，其發展方式必須轉變，而建築工業化就是房地産行業轉型升級的載體，如果不抓住這個機會，可能過了此村就再無此店。