尖沙咀的華爾道夫遊戲 基匯資本73億港币全購香港洲際

港洲際酒店的出售很容易與此前安邦對于紐約華爾道夫項目的收購聯繫起來，其背後隐藏的資本投資邏輯如出一轍。

觀點地産網 地標式物業的交易總會成為财經報道追逐的重要内容，尤其是當這種交易創下新的成交記錄時。

洲際酒店集團于近日宣布，其已與買方Supreme Key Limited達成協議，同意以9.38億美元(折合約72.7億港元)的總價出售香港洲際酒店的擁有者權益。此次交易的成交額超越中環富麗華酒店在1997年以69億港元創下的紀錄，使香港洲際酒店一躍成為香港最貴酒店地産。

資料顯示，香港洲際酒店坐落于香港九龍海濱的黃金地段尖沙咀區，是洲際酒店集團在整個亞太區的旗艦酒店。該酒店擁有壯觀的海景，酒店内所有餐廳及大部分客房均面向聞名遐迩的維多利亞海港，為世界頂級商務及消閑酒店之一。

該酒店于1980年開業，擁有503間客房，包括87間套房，自2001年以來一直由洲際酒店集團全資擁有。酒店原名麗晶酒店，最初由新世界發展持有，但于2001年因新世界不敵财困，以23.4億港元低價将酒店部分售予洲際酒店集團，並将酒店易名。以此計算，洲際集團此次轉手價格相較其當年收購支出，翻了3倍有余。

值得一提的是，買方Supreme Key Limited的最大股東為基匯資本，後者亦是北京三里屯太古里、盈科中心、廣州西城都荟、上海353廣場等重大收購事項的主角。

而據觀點地産新媒體了解，基匯資本目前管理着4支以大中華區和亞太地區為目標的房地産私募基金，2005年以來，其募集的股本已超過38億美元，管理資産金額達85億美元，包括住宅項目、零售中心、酒店及商業地産。

香港洲際酒店出售

據了解，Supreme Key Limited是由建生國際和基匯資本為收購香港洲際酒店而成立的合資公司。基匯資本又是建生國際創辦人吳仲燦之子吳繼炜、吳繼泰于2005年成立的房地産私募投資基金，主要投資商廈及酒店。

據吳繼炜介紹，建生集團由其父親吳仲燦在香港建立，其核心業務是物業、酒店投資和投資控股，于香港主闆上市，是一家主要面向東南亞市場的投資集團公司。

觀點地産新媒體查看建生國際于7月10日發布的投資公告，其成立合資公司旨在為收購、持有及管理香港洲際酒店，以賺取租金收入和資本增值。建生國際在合資公司占股10%，並承諾按照股權比例出資5100美元(約3.96億港元)，其余資金由基匯資本牽頭的财團投資者提供。

洲際酒店透露，收購完成後，新買家承諾将投入大量資金翻新酒店。翻新工作預計将于2017年開展並持續大概18個月。洲際酒店集團将保留香港洲際酒店37年的管理許可權及三次管理合約延期權，每次可延長10年。因此管理合約将至少長達67年。洲際酒店集團将收到的管理費初步預計為每年800萬美元(約6240萬港元)，並将在酒店翻新後有所增長。

資料顯示，香港洲際酒店于2014年獲得的息稅前利潤為4200萬美元，截至2014年12月31日的淨帳面價值為2.98億美元。此次交易将為洲際集團帶來預計7億美元的額外可支配稅前利潤，以及4000萬美元的額外非現金稅項支出。

香港市場人士分析指，洲際集團和它的主要競争對手一樣，也在采取輕資産化的策略：陸續出售其擁有的酒店不動産，在協議基礎上對酒店進行管理。目前為止，洲際集團的輕資産率為99%，洲際酒店已經出售近200家酒店，毛收入達80億美元，助其陸續向股東返利100億美元。

“華爾道夫”式遊戲

同樣是核心城市繁華區域的地標物業的交易，香港洲際酒店的出售很容易與此前安邦對于紐約華爾道夫項目的收購聯繫起來，其背後隐藏的資本投資邏輯如出一轍。

據觀點地産新媒體查閱歷史資料，2014年10月，安邦保險與希爾頓集團達成協議，其以19.5億美元、折合人民币約120億元的價格收購希爾頓集團位于紐約曼哈頓區公園大道的華爾道夫酒店。彼時曾有不少市場聲音認為，該項收購價格偏高。

似乎是對于這些指責的回應，安邦保險集團董事長吳小晖于後來的哈佛演講中集中闡釋了安邦的投資策略：做商業決策的時候最基本原則是盈利，以及它的商業模型可不可持續。

“這個酒店共1400多個房間，16.3萬平方米的面積，19.5億美金的投資約合每個平方米73000人民币，與中國北京金融街拍賣地價每平米十萬塊且40年使用權相比，這個項目獲得的是終身産權，每平米只有七萬元人民币，我們覺得有很大的盈利空間。”

吳小晖稱，安邦的投資團隊詳細分析了紐約中城地區周邊住宅價格，達到每平米售價約20-30萬元，其中差價至少十萬多人民币。“同樣可比的紐約廣場酒店住房改造投資計劃，已經獲得豐厚回報，證明是成熟的商業模型。”

而基匯資本的創立人吳繼炜，其曾坦言做地産有三個重點，一是地點，二是地點，第三還是地點。吳認為，當中産階級崛起的時候，在一線城市的商用不動産會有更多的需求，核心地段的商業中心将成為必争之?地。

分析人士亦為觀點地産新媒體指出，雖然收購價格創下紀錄，但是在香港維多利亞港附近無法復制的精華地段，收購到如此大型、可生産穩定現金流的項目非常難得。

此外，在基匯資本過去投資的所有項目中，從來不做單純的财務投資，而是采用深度操盤、戰略增值的運作模式。其主要策略可以簡單歸結為：買樓—包裝—高價賣出，俨然一個樓盤“包裝大師”。

作為機會型的投資人，基匯資本娴熟于在不明朗的投資環境中，鎖定有合理風險回報率，卻尚未充分發揮商機的項目，其全數出清結束的基匯中國I期基金年回報率超過20%。

一個合理的猜想是，收購協議中承諾将于2017年開始進行的翻新工作，或許将是香港洲際酒店價值再挖掘的新起點。