萬科35.7億洽購背後 瑞房企業天地三期與港資退潮

一個有意思的現象是，繼早前李嘉誠大量出售内地資産後，包括瑞房在内的多家港資近期都有出售國内資産的動作。

觀點地産網 在領匯意向收購瑞房企業天地一期之後，該項目的三期也傳已名花有主。

7月14日，市場消息援引知情人士話稱，萬科與投資公司太盟投資集團及鐵獅門合作，期望以約35.7億元人民币(5.747美元)從瑞安房地産手中收購企業天地三期，並在市場籌辦等值5.09億美元的貸款。

該知情人士指出，太盟投資集團及鐵獅門尋求支付約59.2億元人民币，包括了承擔此塊商業地産的17.94億元人民币債務。

此外，該人士還透露，渣打銀行将擔任這筆等值5.09億美元雙币貸款的牽頭行兼簿記行。是次貸款将用于為上述收購案提供資金。

萬科或只占小部分股權

這是7月以來，第二次傳出瑞房企業天地項目的接盤消息。對此，瑞房方面向觀點地産新媒體表示，仍以早前公告消息為準。

早前7月9日，市場傳出瑞房出售上海新天地資産消息有了最新進展——位于上海的企業天地一期已經被領匯收購。

收購的單價不到9萬元/平方米，按地上總建築面積8.3萬平方米推算，成交總價逾70億元。

彼時，瑞房發布公告表示，與公司早前公布的投資策略一致，公司現正洽談出售本公司直接或間接持有的商業物業，包括位于中國上海市的物業。並透露正與潛在買家商讨可能出售，但公司及其附屬公司並無與任何人士或公司就可能出售簽訂任何具法律約束力的協議。

由此看來，不排除萬科三方正就收購企業天地三期與其接洽的可能。不過，一向強調輕資産運營的萬科，為何此次選擇以重資産方式收購擴張？

對此，觀點地産新媒體采訪中銀國際分析師得到的意見是，雖然目前暫不清楚萬科、投資公司太盟投資集團、鐵獅門各自的占比，但既然是聯合其他兩家就應該不屬于重資産，極有可能萬科只占很小一部分，所以這也還是其輕資産戰略的一種表現。

“獲取核心區域的項目對萬科是有吸引力的，但不會以大股權比例的方式參與這種重資産的收購行為，極有可能是鐵獅門和太盟投資集團拿大部分股權，萬科拿小部分股權並參與運營管理。”該分析師補充指。

事實上，相關業内早前也曾向觀點地産新媒體表示，上海中心區域的物業估值一直都較為穩定，從中心區來說，租金收益很穩定，再者從上海對企業吸引力方面來講，拿核心區域的寫字樓應該不會有太大的風險。

同時該相關業内人士指出，收購商業項目最終目的是看重租金回報，目前企業天地項目租金一直較為穩定，或也是萬科等三方考慮出手的原因。

當然，此次萬科三方收購與前些天的領匯收購案並非巧合，這在瑞房主席5月底明确要出售上海資産的表态中已可見端倪。

于今年5月27日，瑞安房地産主席羅康瑞在公司股東會後表示，計劃未來出售資産以套現資金，注入中國新天地，用于在未來向瑞房購入資産或進行其他合作。

對于集團計劃出售上海企業天地，羅康瑞還透露，正計劃出售第一期及第三期，市場對項目有濃厚興趣，已有數名買家表達意向，相信在6月底前有出售定案，估計可套現逾100億元人民币。不難看出，該套現金額與領匯、萬科三方接盤總額相當。

投資收益回落致港資退潮

萬科三方收購雖暫時未有落定的消息，但從瑞房的表态來看，正在洽購是可以肯定的，可以預見，瑞房企業天地一期跟三期都将在不久的将來易主。

據觀點地産新媒體觀察，一個有意思的現象是，繼早前李嘉誠大量出售内地資産後，包括瑞房在内的多家港資近期都有出售國内資産的動作。

7月14日晚間，香港知名富豪劉銮雄旗下華人置業集團也公告，将以65億港元代價向恒大地産全資附屬公司出售其位于四川成都的三個物業及一筆私募基金投資，華人置業預期将錄得收益約11.51億港元。

華人置業給出的出售緣由是，“随着近年在成都市有多個大型商業物業落成並投入市場，導致可供租用面積及酒店房間的供應均出現過剩，出租物業的收入及酒店的經營收入已出現明顯的下調，繼而導致持有商業物業的回報較預期低。加上目前在成都市仍有多個興建中及待建的大型商業物業将會相繼落成，預計商業物業的收益會進一步下調。因此，公司認為成都市商業物業的資産價值可能會下跌。”

華人置業還認為，為盡可能提升物業價值，出售交易對集團而言是難得良機，透過一筆交易即可出售位于成都的全部物業投資組合及于中國私募基金投資，以換取港元現金。在出售交易完成後，華人置業将會尋求其他投資機遇。

對于包括上述港資在内的撤離動作，相關分析師向觀點地産新媒體稱，可能還是地産投資回報率沒有以前好的大環境所致，如果将資金退出來投資一些高新行業，投資回報率會更高一點。

該分析師補充表示，這一波都是港資企業在退出，因此相互間會存在一定的共通性質，即會存在一些内部因素，但不能做太多揣測。

而從接盤者方面看，伴随融資環境、貨币政策等逐步放松，國内企業也有意在加快並購擴張步伐。例如，恒大集團董事局副主席、總裁兼執行董事夏海鈞就曾表示，在今年一季度、二季度，國家的宏觀政策會有所放松，在整個過程中應該是有很多的並購機會，所以恒大融資所得主要是用于在國家政策放開前有一個大的機會能夠去並購。

夏海鈞還認為，“利息略高一點點，對于整個大的戰略決策來說，這個成本能承受，如果錯過了今年一季度、二季度，可能未來並購好的項目或者並購好的公司的機會就沒有了，我相信在未來的階段，公司在項目並購或者公司並購方面顯現的優勢會讓在座的各位得到驗證。”

華創證券新産業趨勢部總經理楊現領也持同樣觀點：“站在買方大房企的角度來說，融資環境的寬松則提供了充足的擴張資金。當前三次降息兩次降準的貨币政策，以及上市房企再融資政策的松綁，都讓集資變得更為便利。”

其認為，對于大的上市房企來說，現在肯定是一個實施並購的好時機，有條件有能力的企業肯定會抓住機會進行擴張。