博鰲特稿 劉愛明：一個人的長跑

編者按：2015年，中國房地産值得記憶的年份，行業曾經的輝煌及驕傲正在改變，瞬間爆發的新概念、新思維、新元素不斷與這個行業交集。但與此同時，房地産行業傳統的開發、資本模式、商業業态卻正面臨着空前的失控與颠覆。所有人都在說着，要轉型、跨界、突圍，但前方是不是有清晰的方向？

8月11-14日，博鰲房地産論壇将在海南開啟第十五周年大幕，觀點地産新媒體繼續推出“博鰲特稿”繫列報道，對中國房地産行業及上下遊全産業鍊的企業家、專家學者、政府協會人士、行業精英等，進行全方位的接觸與訪問，共同研判與交流“轉變時期的中國房地産”。

觀點地産網 換上一身早已習以為常的運動服，将運動鞋帶綁緊，做足熱身動作，然後迎着太陽邁出第一步，注意調整呼吸、控制速度……

劉愛明一般會在第10公里時選擇結束跑步，平均一周運動三次，一個月140公里，月復一月。

6月底的早間，在深圳荔枝公園附近一棟老式寫字樓4樓，我們見到了剛離開協信獨自創業劉愛明。新公司還沒有正式的辦公室，見面的地點是劉愛明朋友的設計公司。

那天，46歲的劉愛明身穿條紋POLO衫稍顯寬松，精神卻很好，手臂結實有力，這是長期運動給人所帶來的外在及内里的變化。

過去20多年的職業生涯里，他打過高爾夫、劃過賽艇、登過高山，随後投身馬拉松長跑。對于運動的追求還在繼續，今年5月，他為自己設立了一個新的挑戰目標——鐵人三項（遊泳1.5公里，自行車40公里，長跑10公里）。

運動哲學也被運用到企業運營層面，曾經在中海、萬科、協信作為職業經理人，劉愛明從容應對每一次困境。在他看來，中海的九年是經歷，萬科的九年是經歷，協信的幾年也是一種經歷，只要去接受現實就可以了。

如今，一路跑過職業經理人階段，劉愛明迎來自行創業的全新階段，沒有接送專車，沒有辦公室，沒有成形的規模及運營模式。不過他在微博上寫道：“（創業）就像馬拉松，平靜的完成，成就是非凡的。”

或許對于他來說，自己需要做的就是像平時跑步一樣，将呼吸調整至均勻平穩，控制好前進的速度。

從理工男到“愛馬士”

1969年，劉愛明生于江蘇省淮安市，在當地讀完高中並順利考上清華大學。24歲那年，獲得清華大學建築材料繫碩士學位後，抱着對特區的憧憬南下來到了深圳。

中海深圳公司成為劉愛明職業生涯的第一站，他從東門項目的工程監理做起，一路做到地盤經理，再到董事總經理、中海地産股份有限公司副總經理。外界曾如是評論稱：劉愛明做事很踏實，做一步就要成一步，要麼就不做。

在任職深圳中海總經理期間，他的營銷才華初現光芒，成功打造陽光棕榈園、深圳灣畔花園等項目，還發起誠信2000、毛坯樣闆房展示、網絡營銷等一繫列創新行動，這一度令萬科相當有壓力。

劉愛明的功夫都花在工作上面去了。上世紀90年代末，打高爾夫還是一項時髦且高貴的運動，他也參與其中。不過，他公開表示，高爾夫運動一方面體現的是美和休閑功能，但更多的價值在于背後的商務功能。

2002年，劉愛明選擇加入萬科擔任執行副總裁。有消息稱，為了将劉愛明招致麾下，王石從醫院扯掉吊瓶前往懇切面談，劉愛明當時給王石的答復是，如果考慮離開中海，萬科是第一選擇，自己並不是為企業的高薪所動。

其後，劉愛明在萬科負責企劃、工程、資金管理中心和财務等方面業務，從天津萬科董事長一路做到上海萬科董事長。從管理特點看，劉愛明繼續展現出嚴謹的一面，包括推行提高工作質量，打造90平方米三房戶型，成立物業公司等。

2010年，萬科實現銷售金額1081.6億元，同比增長70.5%，首次邁入千億房企行列。其中，劉愛明是“千億戰略”的主要推動者之一。

工作之余，王石是對劉愛明的運動愛好産生極大影響的那一個人。進入萬科後，王石把劉愛明帶入了賽艇運動，他被這項運動深深吸引。

在王石等人的影響下，他還開始從事登山運動。他說，在登山過程中的感悟非常多，5000米以上的高山，沒有顔色，連氧氣都沒有，但對自己進行了一次徹底的清空。

到了後來，他開始形容中海和萬科是“有清晰台階的山”，兩者本質上沒有太大區别，自己要做的只是按照台階往上走，“對我來說，希望有别的體驗，去找沒有台階的山爬一爬。”

2011年，劉愛明離開萬科，出任重慶房企協信CEO。這個期間，他遇到了生命中另一個對自己運動愛好産生深遠影響的人——田同生。

田同生是客戶關繫與品牌管理咨詢專家，也是一位馬拉松推廣者，被稱為“馬拉松傳教士”。受到田同生的影響，劉愛明從此喜歡上跑步，並成立“愛馬士”（愛馬拉松人士）團體，加入跑步推廣行列。

跑步與企業管理

談及個人經歷時，劉愛明曾公開表示，自己是個“不安分的人”，總是想接受一些新的挑戰，感受沖鋒的快意。

來到重慶後，他經常順着重慶濱江路奔跑，觀嘉陵江的日出，賞夕陽下的長江，用雙腳丈量一座城市。通常每次跑步里程在10公里左右，每周跑不少于3次，平均一個月約140公里。

劉愛明說，在跑步的時候，整個人是孤獨的，跑馬拉松就是一個享受孤獨的過程，“身體機械地做着重復運動，内心卻是長時間面對自己，這個過程就是清空自己的時候。”

劉愛明還認為，跑步本身是為了樂趣，在進行大運動量後的一段時間里，思維是最敏捷的，這個時候利于做出最重要的決策。

劉愛明加盟協信後，協信便開始謀劃商業地産快速擴張，範圍包括成都、上海、昆明、三亞、長沙、青島等。

2011年6月，協信斥資1.32億元拿下成都成華區地塊，打造成都首個協信中心；随後首次進入上海市場，打造兩個代表性的商業項目。

在協信主打的“商住産模式”(即商業+住宅+産業)方面，先後在重慶、無錫、青島等地打造“總部城”項目。以無錫協信未來城為例，項目規劃為以光電産業為核心，産業為主導，融合商、住項目，住宅部分開盤即獲認購300余套，一時成為無錫市場的銷冠。

劉愛明熱愛跑步，在協信任職的2012年-2014年連續三年間，經常組織參加馬拉松比賽以及贊助馬拉松比賽。

對此他的看法是，跑馬拉松和做企業的精神是相融合的。企業内部要求“簡單、專注、持久”，即簡單才能專注，專注才能持久，這和馬拉松一樣，就是簡單去跑、專注去練習、持久去跑完全程是一樣的。只有這樣才能把企業做久做長。

2014年5月，協信董事長吳旭被紀檢部門帶走“協助調查”，其後公司一度出現資金緊張局面。在這期間，以劉愛明為首的職業經理人團隊維持了公司的良好運行，他還在内部信中引用“自助者，天助之”鼓舞士氣。

數據也顯示，截止2014年11月，協信簽約銷售金額首次突破100億元，同比增長76%，至年底實現全年銷售155.3億元。

在回憶這段經歷時，劉愛明平靜地表示，當協信發生“特别的事”時，自己在心里很快就坦然接受，“這無非是一種經歷，就像老闆出國旅遊了，我來主政，這種經歷只要接受就好了。”

劉愛明還将企業發展比作馬拉松，認為協信20周年經歷的風雨是“成人禮”。他表示，企業能做多久與企業短期的發展，好比馬拉松和短跑，兩個項目跑法完全不同，不可能在馬拉松比賽中以狂奔的姿态跑到最後。

創業的新里程

劉愛明的一段話，道出過往22年職業生涯的感悟。他說，人生本來就是一場馬拉松，開始的時候戰戰兢兢進入職場，取得短期内的成功後信心爆棚，開始大踏步往前走，在經歷了磕磕碰碰後學會控制自己，有方法地實現自己的目標，最後再不斷設定目標去挑戰自己。

劉愛明好友、前招商地産董事長林少斌如是評論劉愛明稱：“對他來說，馬拉松四十幾公里從頭到尾都很平靜。但他是個偉大的事業人，一場馬拉松跑下來不暈。”

今年5月，劉愛明制定了新的挑戰目標——鐵人三項（遊泳1.5公里，自行車40公里，長跑10公里），更大的目標是長距離鐵人三項（遊泳3.8公里，自行車180公里，長跑42.2公里）。

與此同時，在事業方面劉愛明也有了新的目標。5月份，他辭任協信回到深圳，籌建中城新産業控股（深圳）有限公司，開始涉足深圳的産業地産。

劉愛民的創業呼應者甚衆，房企、風投機構、中介代理等對此予以支持，萬科、世聯行、中城聯盟更是成為新公司的原始股東。

對于創業，劉愛明表示，自己喜歡研究産業，也喜歡經歷不同的階段，“創業也是一種經歷，别人問我緊不緊張，我回答說這有什麼好緊張，都挺好的。”

他在微博上将創立中城新産業比喻為“極限運動”，“就像馬拉松，平靜的完成，成就是非凡的。”

或許，長跑已經融入了他的生活，即便沒有穿上運動鞋，仍可以感覺到體内新陳代謝在高速運行，源源不斷地催生快樂。他要做的，就是将呼吸調整至均勻平穩，控制好前進的速度。

在定位方面，劉愛明将中城新産業聚焦深圳的城市更新，聚焦産業升級、工改工等業務，瞄準的則是傳統制造業轉型。

他認為，中國的經濟發展始終需要依靠制造業轉型，廣東地區制造業的鍊條非常完善，加上聚集技術、人才、資金等，公司看好這方面的發展前景。

“互聯網對地産的颠覆已經實實在在地發生，傳統的地産商旗下寫字樓、商場、住宅、公寓、酒店等原本有一個完整的定價體繫，但現在互聯網破壞了這個定價體繫。”

劉愛明多次強調，做産業地産必須先研究清楚未來租賃辦公樓的客戶角色是怎樣的，如果沒有明确認識，基本無從下手。“在空間價值改變的情況下，我們還是要順着客戶的需求把問題研究清楚，從客戶的角度思考問題。”

劉愛明指出，互聯網導致開發商的目標客戶發生改變。具體而言，未來的企業将包含兩種類型，其中一類是按照互聯網思維成長的新企業，另一類則是傳統企業結合互聯網從而誕生的轉型企業。

但行業對上述兩類未來的企業仍沒有清晰的認識。正因如此，劉愛明表示，中城新産業将會推出兩方面的輕資産業務，包括研究未來的客戶以及提供流動、多變、高效的空間，為企業提供“未來的服務”。

在具體盈利模式上，他認為，在産業地産中，地産才是落腳點，出售和收租将是中城新産業的主要盈利模式。

以下為觀點地産新媒體對中城新産業控股（深圳）有限公司董事長劉愛明先生的專訪實錄：

觀點地産新媒體：中城新産業作為一家新公司，什麼時候可以遷到新辦公地點？

劉愛明：設計及施工時間加在一起要三個月，估計“十一”以後搬過去。在華僑城LOFT那個辦公室值得一看，因為我是做産業的，一些概念在辦公室里面總要有所體現。

我們在里面辦公，重點不是以一個什麼樣的産業投資角色辦公，而是用兩塊很重要的業務作為輕資産業務。做産業如果不把這些東西搞清楚，是沒辦法做的。

具體而言，就是未來的客戶尤其是未來的企業要研究清楚。未來的企業是什麼形态？會有兩類企業，一類是“互聯網+”企業，現在還在孵化器里，它們是完全按互聯網思維成長起來的企業；一類是“+互聯網”企業，指傳統的企業轉型，方向是結合互聯網轉型。

觀點地産新媒體：這就是您所提的未來客戶的形式？

劉愛明：對，産業地産的未來客戶就是這兩類。目前有一個很大的問題，就是我們對這兩類企業的形态、盈利模式、人員規模等方面都不清楚，所以也就不知道它們能承受多少租金。

比如我抛出一個話題，是不是未來典型的“互聯網+”企業可能都是三五十人，沒有想象中那麼大規模？按照現在的理念，我們建個寫字樓，一層2000平米，然後由一家企業租下來，未來不存在這種情況，未來的企業可能只有三五十人，要租的面積可能只是200-300平米。這就是未來的企業形态，它們都偏小，所以現在帝國式的大企業形态在未來都會有所變化。

其次是空間，即未來的主力90後、00後喜歡什麼樣的空間？至少從現在看，我覺得他們一定不喜歡那些摩天大樓，也不滿足于在200平米的空間里租下一個格子。他們喜歡的建築形态會和現在不一樣，可能喜歡好玩的空間。

國外互聯網公司的辦公樓都打造得很酷炫，因為強調創意以及在里面的人彼此有更好的溝通，空間形态也不一樣。

實際上，做産業對我來說就是要研究這兩塊，研究未來的客戶，研究未來客戶對空間的喜好，只有這樣，産業才能做得起來。

觀點地産新媒體：公司處于研究未來客戶的階段，除了和深城投簽約的兩個項目，還有沒有其它正在部署的動作？

劉愛明：談的項目很多，對此我是非常有信心的。現在很多人還沒認真思考産業地産的問題，我還是看好這個行業的，相信會有更多的人來和我們合作。這種機會也是很多的，其中還包括對産業鍊本身的研究。

傳統的住宅行業沒有太多思考的地方，住宅就是物以類聚，剛需住在一起，有錢的又在豪宅區住在一起。商業地産就有點需要思考的地方了，要求将不同的商戶合理地組合起來，共同将商場經營好。産業更是這樣，必須有産業鍊條，有生态圈，什麼地方都可以復制産業的說法不成，這牽涉到生态圈的問題，需要進一步研究。

我在深圳碰到過一兩個高手，真正對這些産業地産的問題進行過思考。他跟我說過一番話，大意是他不是沒錢做産業地産，蓋樓說白了也不需要多少錢，他只是不敢做産業地産。這是因為他沒想清楚上面的問題。但他也算是高手，因為已經開始思考了。

從某種程度上說，若沒有研究清楚産業地産，大家确實不太敢随意建造一棟樓。如今的形勢不一樣了，産業地産的寫字樓靠打廣告是賣不出去的，需要用産業經營的概念去做。所以，如果研究清楚了，大家就會有很多的合作機會。

觀點地産新媒體：在這方面，中城新産業有沒有具體定位于哪一類的客戶群？

劉愛明：在深圳首選關注制造業的轉型，傳統的制造業轉型，在深圳是有非常大的空間和基礎的。

未來，大家不能光想着“互聯網+”這些風口，更多應該關注中國的制造業轉型。因為中國是傳統制造業大國，要發展經濟需要依靠制造業轉型來完成。

深圳具備制造業轉型的基礎，實際上廣東制造業的鍊條都是非常完善的，現在又聚集着和制造業相關的技術、人才、信息，甚至是資金等，所以說公司看好制造業的轉型。

觀點地産新媒體：中城新産業的業務範圍包括從土地開發到後期的金融服務，幾乎涉及到了整個産業鍊，公司在業務投資方面會不會廣了一點？

劉愛明：不是的。傳統的地産鍊條是很長的，每一段交給專業的部門做就好，這恰恰是分工明确的表現，是未來的趨勢。

以前的情況是一家企業從頭到尾全部包攬，買地、蓋樓、設計、銷售、物業管理等，現在情況變了，企業需要在一開始就把未來資産證券化等每一個環節都設計好，然後由别的團隊專門負責具體環節。

觀點地産新媒體：從5月份離職協信，到6月份新公司啟動簽約儀式，選擇創業對您而言主要有什麼理由？在您之前工作過的公司中，中海、萬科以住宅見長，協信也比較少涉足産業，如今您為什麼選擇做産業？

劉愛明：還是個人的興趣所在。協信是做商業住宅，也做産業，我個人喜歡一些新事物，樂于研究産業的相關問題。

之前做住宅20多年，我也折騰了很多新的東西。産業是很有意思的，現在大家都在關注這個領域，當然也有部分企業開始做相關研究，但我認為它們還沒有研究到很深的地方。

觀點地産新媒體：在中海、萬科、協信做了20多年職業經理人，到如今選擇辭職創業，每個階段是怎麼考慮的？

劉愛明：創業是我的夢想，有些人就是有這個夢想，這是沒辦法的。再說我這個人也喜歡經歷一些不同的東西。

就像去年在協信發生了一些很特别的事情，我心里是很快就坦然接受了。因為這無非是種經歷，就像老闆出國旅遊了，我來主持這個公司。這個經歷，只要接受就好了。

創業又不是一個多麼吓人的事兒，把它當成不一樣的經歷，就會不一樣。我這段經歷也是挺有意思的，現在沒辦公室，因為辦公室在裝修，今天在這兒，明天在那兒，就是這種情況下，這個事情也還是推着向前走。

在我心里面也覺得這是挺有意思的一段經歷，就是和以前不一樣。以前有專車接送，走到哪兒都有倒好的茶水，現在是借了朋友的辦公室。這挺好的，也是一種經歷，總要把事情辦了。

觀點地産新媒體：過去一個月，公司從籌備到成立，中間有哪些可以值得一談的事？

劉愛明：沒什麼值得談的，就是幾個股東對中城新産業的概念很認同，就開始着手幹，同時找項目洽談。對我來說，更多要考慮的是組建産業團隊，包括研究、招商、運營等。

新公司的團隊包括投資、财務、産業研究、研發、設計等，設計團隊有三五十人，除此以外其它團隊有二十余人。

觀點地産新媒體：萬科、世聯行都和您是有關聯的，萬科是您的老東家，世聯行的陳勁松董事長是您的老朋友，這些機構加盟中城新産業是基于理念，還是私下的關繫？

劉愛明：我和他們就在一個圈子，當然大家對中城新産業的理念比較認同，對“重倉深圳”的戰略表示支持，所以洽談加盟的時候非常容易。如果彼此不認識，一個月是很難談攏一件事的，更何況是組建一間這麼大的公司。

所以說，萬科、世聯行等公司加盟更多是因為認同中城新産業，大家的理念、價值觀是一致的。他們都相信我會把新公司發展成一間走正道的公司，相信新公司到最後會和他們成為夥伴。

觀點地産新媒體：您提到的“重倉深圳”的四個字里面，發展到什麼程度才算是重倉？在您的設想里面，這有沒有一個具體數字？

劉愛明：“重倉”有兩重含義。首先，不管是商業、住宅還是産業都屬于重資産，資金需求量很大，重倉是指重點投資深圳，也就是說新公司的業務主要在深圳，未來北京、上海也會探讨。

其次，做産業肯定要持有一部分，具體要視項目的運轉情況而定，但肯定要持有。至于說多大比例算重倉，這本身是一個相對的問題，要看未來公司的發展規模。

觀點地産新媒體：在深圳發展都會面臨一個基本的問題，就是土地該怎麼獲取？

劉愛明：深圳有城市更新政策，包括工改工的政策。這個城市本身就有工改工項目，正如我之前所說，工業用地可以做産業升級，原來制造業的廠房在未來會變成以服務業為主的企業組合形态。

觀點地産新媒體：公司以後會合作拿地，還是自己獨立參與？

劉愛明：合作是主要形式，深圳很多工改工、工改住項目都要和村民合作，這是首要的合作環節。而且我本人是倡導合作的，向來都強調聯盟的力量，這點從中城新産業的股東構成也可以看出來。

除了萬科、世聯行等三家股東，我的想法是再拉三到五家策略股東，每家占的股份不大，但合起來是個聯盟。我甚至考慮過，對于找策略股東，能不能用衆籌的方式去實現？在未來的互聯網時代，一家獨大的情況不會再有，但是聯盟的力量非常強大。

觀點地産新媒體：萬科、世聯行很看重産業，聯盟的同時如何處理彼此間的競争關繫？

劉愛明：公司經營方面，尤其是産業經營、研究等，肯定是要有更多的聯盟，大家來共同做一件事，但我們跟萬科、世聯行不存在競争關繫。

第一，萬科做城市配套服務商，世聯行做銷售，大家經營的重點不一樣，中城新産業做的業務世聯行不做，萬科也不做或者只是偶爾做；第二，即便有競争也是很正常的，這個問題比較好協調，萬科洽談的項目我們都不洽談就可以了。畢竟深圳市場這麼大，這里可能有幾百家開發商，不可能把全部生意都壟斷了。

萬科也是我老東家，所以說我和萬科不競争、不談判。你說我和萬科談什麼？我的概念就是萬科說啥是啥，競争這個事情很簡單，怎麼會沒有生存之地？

觀點地産新媒體：您剛才說到的人多力量大，但如果真的進入合作階段，出現一些利益沖突，要怎麼平衡或者是協調這些問題？

劉愛明：這肯定是一個問題，但我們一定要看到時代的進步，讓原來不可能的事現在變成可能。矛盾肯定存在的，就是父子、兄弟尚且有矛盾，有矛盾卻還是一家人。就像萬科現在也有80%、90%的地都和别人合作，如果我們不願意合作也可以選擇自己單幹。

另外，有人會認為互聯網是一個可怕的東西，但是我覺得它有可愛的一面。互聯網使溝通變得很容易，使聯盟變得很容易，大家要去利用它的特點。

對于形勢過快的變化，實際上聯盟就是一個應對之策，這種聯盟是通過互聯網實現的，這就是互聯網可愛的一面。

觀點地産新媒體：您一直提到互聯網，在您看來，房地産到底應該怎麼和互聯網結合？

劉愛明：互聯網對地産的颠覆已經實實在在發生了，按照互聯網那套邏輯去梳理，已經不再是什麼結合的問題了。

颠覆發生在什麼地方？傳統的地産商旗下寫字樓、商場、住宅、公寓、酒店這些空間是有價值的，原來有一個完整的定價體繫是體現這種價值，但現在互聯網時代就不是這個定價體繫了。

因為商業經營的内容不一樣，所以空間的價值和原來就不一樣。互聯網帶來的這種變化就是颠覆性的，原來認為一種東西值5萬，未來就是2萬，虧得連命都沒有了。空間的價值和原來不一樣了，所以我們就必須得做商業、産業方面的研究。

觀點地産新媒體：出現這樣改變的時候，您覺得自己是跟在後面去迎合需求，還是在前面領導？

劉愛明：我覺得大家的反應都有點慢，嚴格來說整個行業做得不夠。房地産行業和中國很多傳統行業一樣，大家還是沒有認真積極面對這個事情。

現在無論是商業、寫字樓、公寓等，大家只要能積極面對、認真思考，應對互聯網的颠覆也沒那麼難。

就像一些90後的年輕人，創業的時候沒有錢，但非得在市中心辦公，催生出來的聯合辦公就是一種解決方式。這是一種非常好的方法，屬于主動擁抱互聯網帶來的變化。

所以，在空間價值改變的情況下，我們還是要順着客戶的需求把問題研究清楚，從客戶的角度思考問題。

所謂的工業4.0就是這樣，定制化模式也是這樣，産品不再生産一萬件來賣，而是按照客戶的需求直接定制。企業知道了客戶的個性化需求，接下來才是生産環節。

觀點地産新媒體：對比今年很火熱的創客模式，不管是潘石屹的3Q還是廣州萬科的項目，感覺跟您所提到的模式有所類似，您認為不同點在哪里？他們的客戶群以及提供的服務等，會不會和中城新産業重疊？

劉愛明：是的，3Q等新興模式就是未來的企業形态，我研究的就是這些東西。但是，目前的産業地産里，孵化器只需要幾百或者幾千平米就夠了，我研究的則是幾萬平米的類型，這點不一樣。

這些模式不會和中城新産業有多少重疊，如果非要說重疊的話，他們孵化器里面長大的企業将是我的客戶。

觀點地産新媒體：區别是一個企業發展的不同階段的定位，其它企業屬于更初期的草創階段？

劉愛明：本身做的事也不一樣，他們是輔導創業，我是給成熟的公司提供寫字樓。

當然，雖然創客是我的客戶之一，但不可能讓創客把項目的空間全使用掉。一棟寫字樓幾十萬平米，創客只占一部分，我的主要客戶還是那些經過“互聯網+”或“+互聯網”的企業。

我研究這些客戶是源于我對他們的不了解，我不知道一家企業經過互聯網改造轉型後會變成什麼樣，可能發展到租2000平的寫字樓，到後來只需要租200平了。

我需要研究清楚，提取幾個主要的點，再來考慮業務模式、盈利模式。

觀點地産新媒體：是不是說公司的目標客戶，大部分還是制造業升級，而創客這種類型的也有，但是占的比例不是主要的？

劉愛明：對，創客不是我的主要用戶。孵化器有兩三千平米已經是很大的了，可以在里面孵化幾十家，甚至是上百家企業。

創客不是我們的主要目標，我是要研究整個産業，研究現在的企業。具體在深圳，我只能說更關注制造業轉型，作為我的一個重點研究對象，因為大量的工改工機會還是在特區外，像寶安、龍崗，坪山，這一帶制造業的轉型機會更多，也更實際一些。

不可能所有的企業都是我的菜，我要的也不可能全部是高科技企業。

觀點地産新媒體：研究完未來客戶，公司具體的盈利模式是什麼？是純租金收入、企業成長轉型的投資風險收益嗎？會不會投資其它領域？

劉愛明：地産還是落腳點，盈利模式是需要落在地産上的。我們和别人合作要付錢，蓋房子要付錢，政府地價要繳納，會持有一部分經營，當然也會有收益。從這方面說，出售和出租都是一樣的性質，即以地産為落腳點。

互聯網不會改變房子的造價，就是這麼多錢建造房子，造出來當然要賣一部分，不可能全持有。

投資成長的創客本身就是風險投資，這其實不是創客的盈利模式。在創客之前，風投行業就已經存在了，不是因為孵化器、創客而存在。反過來也可以說，孵化器並沒有盈利模式，風投才有盈利模式。

産業地産更應該強調地産的周轉，因為産業的特點是資金周轉慢，加上地産屬于重資産，不注意運營地産，就會把自己整死，最後連産業也做不成。

所以，我們的盈利模式是很清晰的，使用我的空間當然要付費，不管是出租還是銷售，只要算得過賬就做，算不過來就不做。

觀點地産新媒體：公司有什麼發展計劃表？或者未來幾年要達到什麼樣的高度？

劉愛明：這個倒沒有，産業地産确實是一個新的領域。既然要做，我是把它當成一個大平台來做，所以創業不是說我個人覺得以前打工掙錢少，要辭職出來掙錢了。要是這樣的思路，就不需要這麼折騰了，直接去做幾個項目就完事。

我是把它當成一個平台來做，並且喜歡産業，從目前的動作看，我确實是在構築一個大的平台，甚至是聯盟。當然，這個平台做大了，股東肯定也是樂見的。

如果要展望的話，規模這方面我不是很在乎。從我個人的愛好和興趣來說，我更希望集中在研究這一塊，對未來的空間、企業的形态及轉型方向等。

這些還是很概念的東西，沒有清楚的脈絡，但我希望兩年後可以講得很透徹。如果做到這一步，公司的業務自然也就做大了。

觀點地産新媒體：所以中城新産業還處于一個探索期？

劉愛明：對。研究是我的重點，公司能夠做多大，和這個是緊密相關的。但是項目還是得做，錢還得要掙，因為今天也要吃飯啊。

至于在深圳能夠做到多大規模，這比較難說，這取決于城市的政策。對比北京、上海，深圳的政策現在是最好的，北京、上海可能還是難做。

觀點地産新媒體：中城新産業簽約的兩個首發項目，有一個屬于住宅性質，公司是打算拿來獲取現金流？

劉愛明：有住宅項目當然還是要做的。投資從來就是分為戰略投資和機會主義投資，機會主義就是天上掉餡餅，幹嘛不吃呢？但住宅肯定不是公司的主流，深圳的住宅並不容易獲得。

我們的合作方也是基于更長遠的戰略合作，相信雙方能走得更遠，所以剛好有住宅項目就一起合作。實際上我還是非常認同合作方的做法，不是從項目層面來談合作。

觀點地産新媒體：在您研究的産業地産中，國内外有沒有什麼模式或者案例可以作為參考或者借鑒？

劉愛明：這方面不多。因為研究未來的東西，有些現在壓根還沒有出現，可能在國外會有部分，但在中國還沒有。比如我看到一些國外的寫字樓空間打造得很酷，他們國家有比較多互聯網企業，可以研究這些企業怎麼運作、成長以及賺錢。