三千萬衆籌與一億貨值 衆安求解流動性疲弱難題

觀點地産網 房地産衆籌概念從被熱炒到淪為營銷手段，已經迅速淡出市場。不同于其他開發商只拿出一套房搞衆籌，衆安房産7月28日宣布，旗下首個衆籌項目192套房源已經全部售出。

按照衆安方面披露的數字，該項首期衆籌涉資近3000萬元。值得一提的是，雖然該期衆籌規模並不大，但這部分物業的實際貨值則接近1億元，兩者之間懸殊明顯。

在加速周轉提升流行性的前提下，衆安房産主席施侃成指出，若順利，未來衆安的項目都會采取衆籌模式，從拿地到施工、竣工都會由購房者出資。

低出貨值的衆籌

觀點地産新媒體查閱資料顯示，該衆籌房産平台由衆安旗下的極瑞科技發起，平安銀行提供全程顧問與資金監管保障，南京金融資産交易中心合作具體産品發行。

随着衆籌房平台的上線，衆安房産與該平台進行合作房地産衆籌的落地項目，同時也是首個以商品衆籌為核心的住宅項目——衆安·東西項目發起衆籌。

值得注意的是，随着衆籌項目上馬，據官方披露的價格卻讓市場頗為意外，上述項目公布的衆籌均價僅為5500元/平方米。據觀點地産新媒體了解，該衆安·東西項目周邊的其他項目均價1.5萬元/平方米。

衆籌房産平台透露，注冊用戶将項目首批192套房源的衆籌份額搶購一空，首期涉資3000萬元，而總貨值近1億元。

對此，衆安主席施侃成表示，通過衆籌房買房，總價将比周邊樓低30％。不僅如此，施侃成還透露其在未來發展中對衆籌這一形式的想法，“如果順利，之後項目都會采用這種方式，由拿地到施工、竣工，都會由購房者出資。”

按照計劃，極瑞科技致力把衆籌房平台打造成中國最具保障的衆籌購房平台，同時整合PPP、P2P、C2B等多種業務模式，實現開發商的短平快開發節奏，完成開發商向服務商轉型。

不過，平安銀行金融事業部副總裁董續勇曾表示，衆籌一定會對銀行造成沖擊，因為減少了對信貸資金的需求，但其他環節的需求也大大增加，銀行需要轉變角色。

中國房地産業協會會長劉志遠則表示，目前綠地、萬科、萬達、碧桂園等大型房企均已進入房地産衆籌領域。目前中國衆籌綜合平台165個，其中房地産衆籌平台36家，占比達22％。

流動性疲弱難題

對于此次衆安房産推出衆籌項目的時機，市場人士對觀點地産新媒體分析指，最直接的原因或是其在業績不振的前提下，通過衆籌來提升資金流動性。

據悉，2014年衆安最終僅完成合約銷售35.33億元，較其當初制定的50億元目標有不少差距。而今年衆安房産定下的銷售目標仍為50億元，與去年一致。不過在外界看來，該目標對于衆安亦屬“進取”。

標普在近期發布的一份報告中指出，衆安房産在未來12個月内的盈利水平還比較弱，從而導致其财務杠杆将保持在非常高的水平。同時標普還預計，衆安房産未來12個月内的現金流将保持疲弱和比較波動，這主要是受該公司較弱的執行能力所影響。

標普預計，由于繼續尋求清理庫存，衆安房産的盈利能力在2015年将仍保持疲弱，而其在2014年的已開工項目顯著增長39%至84億元。

標普分析師李俊文指出，由于衆安房産逐漸向資産快速周轉模式轉變，同時業務重點放在普通住宅市場上，其将在這過程中面臨一定程度的執行風險。“該公司過去並沒有大規模項目同時交付的經驗，2014年交付房産總面積下降47.9%，從而導致收入顯著下降，這将導致其現金流的波動性增加。”

事實上，在今年年初的香港業績會上，衆安方面就曾透露，今年将加快平價項目的周轉速度。然而，利潤與周轉市場難以兼容，加快周轉也就意味着要犧牲一定的利潤。

此次衆安以5500元/平方米的價格折價進行項目衆籌，也多少是印證了早前規劃的發展方向。

另外標普預計，由于大量建設活動持續進行産生的資本支出，衆安房産的财務杠杆在2015年将保持高位，不過債務就僅會出現小幅增長。這是因為衆安房産今年将在土地收購方面持審慎态度，目前其土地儲備已足夠其未來5年的開發。

而按照衆安房産在年初業績會上的披露，其将策略性補充土地儲備，确保企業可持續性發展。在保持穩健的财政償還下，引入合夥人機制，優化土地儲備結構，有選擇性地進入長三角發展潛力高的二線城市及全國百強縣，並加強與合作夥伴開發項目，擴大市場份額。

目前，據觀點地産新媒體查詢，衆安房産今年以來在土地市場僅出手過兩次，分别布局在天津及杭州余杭。

其中5月21日，衆安房産旗下天津三九衆安置業顧問有限公司以總價1.25億元競得天津市河西區小圍堤道72号地塊，該地塊總面積為17，281.5平方米，将用作住宅開發。

另于7月3日，衆安房産公告，公司競得杭州余杭一宗地塊，面積約為5.24萬平方米，規劃性質為商住用地，容積率2.8，地面建築面積的不超于10%可用作商業開發，總價為人民币2.59億元(約3.29億港元)。