周大福前海自由行 全球購物中心的港資商業前景

觀點地産網 7月28日，深圳市前海管理局宣布，周大福企業有限公司成為前海（香港）全球商品購物中心招商項目（即“前海港貨中心”）的中選投資人。

招標公告顯示，前海港貨中心位于前海前灣一路北側，總占地面積約1.1萬平方米，地上建築建築面積約1.7-2萬平方米，層數不大于4層，停車位不少于200個。項目預計總投資約3億元，合作期限暫定10年（含建設期）。

按照進度計劃，前海港貨中心拟于2015年12月實現不低于3000平方米的對外開放，其中包含一般貿易完稅銷售和保稅行郵跨境電商銷售模式商戶。

内地旅客自由行早已導致香港部分地區人滿為患，港府一年前便公開表态稱，考慮将自由行數量削減20%。輿論普遍認為，前海港貨中心的興建，恰是為了減輕自由行赴港的壓力。

不過有市場分析也表示，香港商品低價主要受益于免稅政策，而内地幾大自貿區均尚未對此做明确的表态。前海港貨中心能否吸引消費者、拉近與香港零售價格的距離，主要還取決于稅收。

周大福前海港貨中心

觀點地産新媒體了解到，早在2014年6月，深圳前海宣布正在研究興建一個“前海港貨中心”，目的是吸引香港零售百貨業進駐，貨物品質和價格與香港相仿。

當時恰逢香港居民要求政府限制内地遊客數量，數據顯示，2013年自由行數量已升至4000萬人次。深圳前海研究的前海港貨中心，便是為減輕自由行赴港壓力。

2015年7月中旬，前海管理局正式對前海港貨中心啟動公開招商，确定将以“港資建設、港企運營、港人收益”為宗旨選定合格企業。有消息指，在這過程中，周大福、嘉里建設均獲得入標資格。

最終，周大福更勝一籌，被選定為前海港貨中心的中標企業。根據時間表，前海港貨中心拟于今年12月實現不低于3000平方米的對外開放，項目整體竣工驗收時間為2016年4月30日。

中購聯購物中心發展委員會主任郭增利對觀點地産新媒體表示，前海是距離香港最近的自貿區，受香港的輻射影響，深圳在商業地産發展方面也有相當大的潛力。從這點來說，周大福進駐前海打造購物中心，還是有不錯的前景。

郭增利認為，香港對自由行遊客進行限制後，内地方面需要采取相應的彌補措施，前海港貨中心恰恰是相應調整的體現。“實際上，自貿區的相關政策，就是為了拉平深港兩地的消費價格差，從而将消費者留在深圳。”

值得一提的是，前海管理局此前的表态曾提及，重點推進前海全球商品保稅展示交易中心的建設，“分流去香港購買日常用品的客流，緩解自由行給香港社會帶來的壓力”是今年前海的重點之一。

在具體模式方面，前海港貨中心並未披露未來将銷售何種品類的商品。不過，市場普遍認為，該項目受制于前海的稅務政策傾向，未來或以日用品銷售為主。

據了解，目前前海保稅區的稅務優惠主要向日用品及母嬰産品傾斜，此類産品只征收10%行郵稅——化妝品的行郵稅高達50%。前海現有的海搗網、星辰電商、“e萬家”華潤萬家進口消費品直銷中心也基本銷售這類産品。

與此同時，盡管前海新區制定了特殊的稅務和匯率服務政策以鼓勵金融産業發展，但跨境電商的稅收政策仍未有明确的表态。在外界看來，除非出台和香港類似的免稅政策，否則内地遊客不會輕易放棄香港。

第一太平戴維斯投資部董事吳睿在接受觀點地産新媒體采訪時認為，從商業成熟度角度看，目前國内的自貿區商業氛圍仍有待提升，而這種提升多依賴于宏觀層面的稅收政策。

“前海港貨中心這類項目是消費目的性非常強的，只有在‘港貨’售價達到和香港同一標準時才會受到歡迎。而拉近這兩者的價格差，則需要國家做出積極的稅收政策調整。”

港資的内地商業布局

在中標深圳前海港貨中心後，周大福已經實現7月份以來第二次在内地城市進行商業項目的布局。7月28日，該公司還以底價14.75億元摘得武漢二七濱江地塊，樓面價3550元/平方米。

據觀點地産新媒體觀察，一個有意思的現象是，除了周大福相繼投資内地商業地産，包括長實地産、新鴻基、九龍倉、新世界、瑞安房産、恒隆地産、太古地産等港資房企在内地也熱衷于投資商業地産。

以長實地産為例，在該公司目前所擁有的1580萬平方米土地儲備中，香港僅有80萬平方米，而内地則高達1450萬平方米。其中，開發過的商業項目包括北京東方廣場、上海東方匯經中心、廣州西城都荟廣場、南京國際金融中心等。

從地理位置看，港資房企多傾向于在北京、上海、廣州、南京、成都、重慶等一二線城市布局，具體也多在市中心的黃金地段。

對此，郭增利對觀點地産新媒體表示，香港地域相對狹小，因此房企若想把房地産當成長線投資，必須通過持有的方式獲得長期收益。正因如此，港資房企已普遍形成以持有型商業開發為主的特色。

“港企房企在内地不管是建造寫字樓還是購物中心，多數都是基于持有目的，這對于長期資産回報是一種良好的保證。而内地大部分房企追求的是現金流，因此建造住宅居多。”

郭增利指出，港資房企在内地發展商業地産的策略也可以給其它房企做一個參照。其中，港資房企在開發經驗、資源整合能力、資金實力方面都有一定優勢，基本能夠保證做出具有自身特色的産品。

“比如說九龍倉在成都的IFS（國金中心），外界都認為成都是個購物中心競争特别激烈的市場，但IFS現在已成為標杆項目之一了。”郭增利表示，成都IFS總租金收入将由去年4億港元增至6億港元，也說明港資房企在項目打造方面的能力。

與此同時，港資房企也普遍具有長線投資的習慣，通過進度較慢的開發獲得更高溢價。其中2013年10月，長實地産将位于上海陸家嘴金融核心區的東方匯經中心以總價89億港元轉手光大控股，售價較最初拿地增長了7倍多。

不過，近期包括長實地産、瑞安地産、華人置業等港資房企陸續傳出抛售内地商業項目的消息。盡管這或只是部分港資房企的主動回款舉動，但它從另一方面仍折射出，在内地長線投資已經開始影響其資金周轉效率。

相關分析師向觀點地産新媒體指出，上述港資房企抛售内地商業項目，可能還是地産投資回報率沒有以前好的大環境所致。比如瑞安地産2014年淨利下跌16%至17.78億元，資産周轉率也僅9%，較内地房企資産周轉率27%低。

“如果将資金退出來投資一些高新行業，投資回報率會更高一點。”