博鰲特稿：周迪永 海亮地産的轉變

編者按：2015年，中國房地産值得記憶的年份，行業曾經的輝煌及驕傲正在改變，瞬間爆發的新概念、新思維、新元素不斷與這個行業交集。但與此同時，房地産行業傳統的開發、資本模式、商業業态卻正面臨着空前的失控與颠覆。所有人都在說着，要轉型、跨界、突圍，但前方是不是有清晰的方向？

8月11-14日，博鰲房地産論壇将在海南開啟第十五周年大幕，觀點地産新媒體繼續推出“博鰲特稿”繫列報道，對中國房地産行業及上下遊全産業鍊的企業家、專家學者、政府協會人士、行業精英等，進行全方位的接觸與訪問，共同研判與交流“轉變時期的中國房地産”。

觀點地産網 “還在繼續跑步嗎？”

“在！”

再見周迪永時，已經無需更多嚴謹和客套的寒暄，對這位70後年輕總裁的采訪更像是老朋友之間每年一度的相約。

循着海亮大廈22樓東側盡頭的木質扶梯上去，徑直往前走便到了周迪永的辦公室，知道我們到來的他早已站在門口，從而有了上面輕松平靜的問候。

似乎地産人都有着跑步的喜好，周迪永也不例外。除了堅持晨跑，從家到公司十幾分鐘的路程，周迪永也已習慣了用腳步丈量。偶爾司機提議用車接送，也會被周迪永拒絕，因為這已是他一天中不可多得的鍛煉時間。

“這一年學習的欲望更強烈了。”周迪永用這樣一句話對過去一年作出總結。

從容不迫、富有邏輯、見招拆招是我們在這次采訪中發現的周迪永最大變化，過去一年，這位年輕總裁以及海亮地産都在潛移默化地改變着。

采訪從下午兩點一直持續到四點半，晌午的烈日漸漸褪去溫度，從辦公室窗前遠眺所見的長風公園顯得安靜而又祥和。

相似的時間，相同的地點，身形絲毫未變的周迪永給我們講述了海亮的另一個“故事”。

從拿地說起

“故事”的開頭要從拿地說起。

不久前，以30.6億元搶下蘇州園區湖東地王讓海亮這家略顯低調的房企“高調”了一把，要知道如此高額的單筆投資在海亮地産的發展史上尚屬首次。

正如人喜怒形于色，海亮地産的“變調”也是内因使然。周迪永表示，今後海亮拿地基本上會集中在城市的核心地段。

“在市場供應量很大的情況，海亮現在拿地也很謹慎。當然也不絕對，首先是區域聚焦，要麼在供應量比較少的核心區，要麼在核心城市。”

接受我們采訪的前一天，周迪永剛從重慶考察回來，北碚區的高庫存也更加堅定了海亮的拿地判斷。

古往今來，英雄所見相差無幾，周迪永眼中的這些“肥碩”之地，也正是多數房企所垂涎的，可以預見，高溢價的競争不可避免。

然而，失之東隅，收之桑榆。在周迪永看來，由于核心地段資源稀缺，如果産品打造具有差異性往往也就具備定價權。

“比如周邊項目已經賣到2.5萬元/平米，産品做得好可以賣到2.7萬元/平米。如果一個項目有20萬方，每平米售價高出2000元，4億的淨利潤就多出來了。”周迪永為我們算了一筆賬。

據他介紹，今年海亮的土地預算是80-100億，上半年基本完成了60億。雖然頻頻現身上半年土地市場，但這並非是因為感受到市場的窗口期。

“土地市場真正競争不激烈的窗口期可能是在去年11月份到今年的2、3月份。4月份之後，競争就非常激烈，甚至超過了2013年。”

這種白熱化的争奪讓海亮感受到前所未有的壓力，“像我們以前在蘇州拿地，如果售價保守，利潤率達到五六個點還能夠拿到地，但現在利潤率為零也不一定能夠拿到。”

面包與面粉的關聯也讓周迪永意識到，房地産市場未來的需求端注定會改變，“兩到三年内，中高端市場的需求會比較大，我還是比較看好核心城市的中高端市場。”

除了土地價格倒逼的因素外，也包括以剛性需求為主的時代正在終結。基于此，海亮才敢在土地日益稀缺的情況下去拿更具價格想象力的項目。

然而，土地投資本身交織着時機、區位、配套等一繫列因素，高溢價必然也要背負高風險，這都需要企業戰略部門去判斷。

因而，在對過往拿地研判進行總結的基礎上，周迪永指出，在新一輪的土地獲取中，高溢價地塊海亮會通過合作來适當降低成本。

若說地價的上漲在所難免，那麼在未來企業的生存之道中，勤練内功或許才是立足之本。

“15年前，大家都在講定位，但是真正落到實處、敬畏客戶的開發商並不多。現在客戶選擇面廣，一個團隊說到底自己要有本事，尤其是行業利潤率下降已經越來越普遍。”身為管理者的周迪永早早就嗅到了危機。

海亮的“創業”

藍色格子襯衫、黑色休閑褲外加休閑皮鞋，坐在我們面前的周迪永並不是職業經理人最正統的裝扮，也不完全契合外界對于“霸道總裁”最合情合理的想象。

一身休閑裝束下的周迪永，骨子里卻有着職業經理人難得的忠貞與情懷。這也難怪，有人曾這樣評價：“在這個注重現實的時代，難得一見具有理想的人，周迪永偏是其一。”

有别于其他職業經理人的“打工心态”，周迪永更像是将在海亮的打拼視作事業與抱負。如果套用他對“創業”的理解，加入海亮的7年，某種程度上也是創立自我事業的過程。

“創業不見得一定要自己出去成立公司單幹，擁有100%的股權，自己來做。”在周迪永眼中，海亮集團本身就是“創業型”企業。

雖然對當下明星職業經理人出走創業心生敬意，但周迪永也指出，創業不僅要有市場和商業邏輯，自身也必須是一個很好的創業者，否則極有可能成為100個創業者中“犧牲”的99個之一。

與萬科不謀而合，海亮自身對于員工創業也並不排斥，完全可以作為合夥人。不過，或許是骨子里的性格使然，周迪永認為，在企業里還是要強調職業經理人素養，“占着職位，拿了薪酬，卻整天想着創業，說到底是種不道德的行為。”

“有好的想法可以，但還是要踏踏實實做事，我相信房地産說到底有本事的人永遠有飯吃。”

對于勤練内功的笃定也讓周迪永在海亮的事業高度不斷拔升，2011年履新海亮地産總裁第一年的周迪永便帶領這家房地産企業實現了26億元的銷售，其後三年，海亮地産更是一躍成為地産界的“黑馬”，連續兩年實現100%增長，並在2014年完成168億元的銷售。

不過，對周迪永來說，“創業”的路途還僅僅只是一個開始，房地産行業轉變趨勢下，裹挾于其中的海亮地産不管是主動還是被動都需要作出經營上的改變。

“現在海亮地産的商業存量資産也比較多，怎樣把商業運營好也是我們正在考慮的事情，包括商業團隊的建設。”

當然，這僅僅只是海亮地産将來“創業”版圖中一部分，未來如何以客戶為導向，結合新的管理手段、方法以及理念去做一些更好的創新産品，乃至在教育與醫療方面去做更多的協同也是周迪永眼下煞費苦心在思索的問題。

學習欲望更加強烈的他也一再表示：“像我們這種傳統行業的人确實需要去學習，包括資本的力量、創新的力量，還有對互聯網和金融的理解與應用，要有特别清晰的邏輯。”

海外生存圖景

從拿地、股市聊到創業，圍繞着海亮似乎少不掉的另一個話題就是海外。去年下半年，在千帆競發的出海潮中，海亮地産成為其中的新成員。

2014年12月22日，海亮集團香港殼公司海亮國際對外披露以3400萬澳元收購澳大利亞新南威爾士州的一地塊，這也是借殼登陸香港資本市場後，海亮首次嘗試海外房地産業務。

最近亦有消息指，海亮集團将收購悉尼内城Alexandria區一處大型地塊，進行公寓項目開發。

從0到1，到未來海外市場的更多可能，周迪永向我們表示，在海亮的戰略考量中，海外市場只是有效的補充，並沒有考慮到資産配置那麼復雜。

“主要是有錢賺，管理也不復雜，就跟多進一個城市一樣。”

然而，當步子邁開時，外界或許同樣也會關注你的步子邁得有多大，周迪永向我們透露，現在海亮的想法主要是想把悉尼做起來。

“悉尼這幾年市場不錯，中國人喜歡去，說到底是有人口導入的城市，跟中國沒什麼時差，新加坡去的人也很多，氣候也不錯。”

對多數人而言，海外市場還是充滿了神秘色彩，房企的海外淘金更像是一場“華麗的冒險”，但現身說法的周迪永告訴我們，海外市場並沒有那麼復雜。

“在國外做最重要的還是人力資源的風險。在國外投資，人力資源有一票否決權，真正找到合适的人才能去做，否則對企業的管控風險非常大。”

“海外房地産開發的套路邏輯和國内是一樣，沒有那麼復雜。不懂的東西一定要用科學的方法做，不要拍腦袋。像澳洲所有的東西都要請專業的律師，不要自己瞎整，做事方法要得當。只要方式方法對了，包括風險控制強一點，多花點錢找一些顧問多方論證，這個不復雜。”在海亮海外團隊中，除了投資财務是從國内委派，其余均為澳洲本地人。

在外人設想中，海外幾乎就等同于高利潤，但周迪永表示，其實並非如此，初涉海外市場的房企往往面臨比較高的财務成本，從而造成有些項目利潤甚至要低于國内。

“核心原因是澳洲是真正的現房銷售，房子交付了，銀行貸款才可以用，整個遊戲規則的設定都是以保護消費者為根本出發點。”這也是周迪永眼中兩個市場的最大不同。

以下為觀點地産新媒體對海亮地産控股集團管理有限公司總裁周迪永先生的專訪實錄：

觀點地産新媒體：海亮地産剛在蘇州拿了一個地王，計劃打造成標杆項目？

周迪永：對，在蘇州來說也是最好的地段。現在其他地方的土地競争也非常激烈，從四五月份開始，核心城市的情況都差不多。全國來看，土地出讓面積在降，但是單價在上升。

觀點地産新媒體：大部分開發商都在往一線城市擠。

周迪永：現在三四線城市供應量真的非常大，沒有三五年很難消化完。海亮也是要區域聚焦，市場選擇。像我剛去考察的重慶北碚區供應量非常大，拿到預售證都需要三四年才能去化，還不包括在建和未建的項目，今後海亮拿地基本上會是在城市的核心地段。

核心地段資源比較稀缺，如果産品有差異性就具備定價權，比如周邊項目已經賣到2.5萬元，做得好可以賣到2.7萬元，還是由産品決定。如果一個項目有20萬方，每平米售價高出2000元，4億的淨利潤就多出來了。

在市場供應量很大的情況，海亮現在拿地也很謹慎。當然也不絕對，首先是區域聚焦，要麼在供應量比較少的核心區，要麼在核心城市，當然這種地競争會很激烈，溢價也很高。

今年社區商業很火，也不得不做。現在海亮地産的商業存量資産也比較多，怎樣把商業運營好也是我們正在考慮的事情，包括商業團隊的建設。

觀點地産新媒體：海亮地産現在已經有商業團隊了嗎？

周迪永：海亮以前的商業團隊主要是由當地項目開發總經理為主導，但現在還是想從總部成立商業公司。

從股權來講，商業資産還是在地産方面，管理公司由總部成立，相當于内部市場化管理一個團隊，項目所在地成立子公司。就像物業公司一樣，屬于甲乙方的關繫，不過是我們自己的團隊在做。

觀點地産新媒體：上半年海亮拿地支出不少，現在的資金壓力大不大？

周迪永：海亮今年會拿到80至100億的土地，這是我們的綜合預算，上半年基本上完成了60億左右。

觀點地産新媒體：公司比較看好今年上半年的土地市場？

周迪永：從我的感覺來看，土地市場真正競争不激烈的窗口期可能是在去年11月份到今年的2、3月份。4月份之後，競争就非常激烈，甚至超過了2013年。像我們以前在蘇州拿地，如果售價保守，利潤率達到五六個點還能夠拿到地，但現在利潤率為零也不一定能夠拿到。

今年有些城市的土地競争空前激烈，我認為未來兩到三年内中高端市場的需求會比較大，還是比較看好核心城市中高端市場。

現在所有開發商的戰略都差不多，重回一二線城市。在這樣的情況下，大家都會來争，再加上一二線城市土地供應越來越少，勢必會導致競争非常激烈，土地倒推價格，反映在售價上也會是很大的提升，否則開發商會虧損。如果所有開發商拿地價格都這麼高，至少房價有上漲的動力，未來核心城市幾乎沒有便宜的地或者撿漏的機會。

從需求端來講，以剛性需求為主導的時代過去了，改善型需求在這兩三年迎來了好的周期。現在海亮之所以敢以比較高的溢價去拿地，一方面是認為核心城市兩三年的中高端需求存在，一旦釋放會非常快速地發展。另外，在土地競争激烈以及供地稀缺的前提下需要找一些在價格上有想象空間的地塊。

觀點地産新媒體：這一輪股市動蕩也看到了金融體繫的脆弱，您覺得這對房地産有怎樣的影響？

周迪永：從現實來看還是有明顯的影響，包括我們自身，尤其是高端樓盤，退訂現象明顯比股市震蕩前多。這是對房地産最直接或者微觀的影響，但背後一繫列的影響都會出來，比如說對企業、股價、融資水平、負債結構、融資利率等。

不過，這究竟是不是股災現在下結論還為時尚早，包括股市的最終走向都要辯證看待。股市震蕩确實對整個經濟産生了非常大的影響，在與同行交流的時候，有些人對中國經濟就特别悲觀，但我經常對我的團隊講，太宏觀的問題在拿地節奏上要關注，但從戰略來講，難做的市場也總要有人做。

商業競争激烈是正常的現象，對行業也有好處。我覺得2015年房地産的蛋糕不會比2014年差到哪里去，需求還是很大，這也說明房地産還是個好的行業。從政府和全國經濟的角度來講，對房地産還比較依賴。接下來就需要在拿地城市以及戰略選擇上作出判斷，把自己的運營能力提升，将優勢最大化。

觀點地産新媒體：很多公司大的框架做得不錯，但細節還不到位，包括成本壓縮以及産品優化。

周迪永：還有很多空間可以做的，包括商業，真正專業的公司並不多。以後合作拿地也是一個趨勢，大家抱團取暖或者找一些大的資金機構，海亮自己也在進行合作拿地。另外，收購的機會也會越來越多，包括帶社區商業的，說到底還是自己怎麼做。

觀點地産新媒體：海亮地産5年内目標是500億，但現在市況下，做到200億已經很不容易了。

周迪永：只要戰略得當也不是特别難。比如同樣30億，拿多大規模的土地還是很有講究，這跟後面的銷售有關。

假如30億放到樓盤價2萬/平方米的項目中，也就是15萬平方米，而15萬平方米一年就可以收回。若放到3000元/平方米的樓盤上，可能要開發好幾年，這樣财務成本各方面都會增加。

說到底房地産開發會越來越專業，尤其從拿地開始就要靠專業判斷。

觀點地産新媒體：靠拿好地塊的企業可能優勢就會慢慢消失。

周迪永：上海土地競争一直很激烈，海亮也參拍了七八塊地，但從過後復盤分析來看，有些地是賺錢的，有一些是虧損的。為什麼這麼高溢價的地塊有些能夠賺錢，有些虧損？這其中的邏輯主要是人口、規模、區位的選擇。

在總結這些經驗的基礎上，我們覺得在新一輪的土地獲取中，高溢價地塊可以通過合作适當降低成本。

這就要判斷哪些值得高溢價，哪些不值得，包括産品定位。15年前，大家都在講定位，但是真正落到實處，敬畏客戶的開發商並不多。現在客戶選擇面廣，一個團隊說到底自己要有本事，尤其是行業内，利潤率下降已經越來越普遍。

觀點地産新媒體：敬畏市場、敬畏客戶對房地産來說是好事，這也說明房地産處于轉變期，對今年博鰲房地産論壇主題“轉變時期的中國房地産”，您怎麼理解？

周迪永：所有房地産企業或多或少都會讨論這個話題，現在土地競争很激烈，拿不到地，團隊很失望，管理上有壓力，拿到了又睡不着，因為溢價高。包括三四線城市利潤率虧損，包括商業、車位銷售不出去等一繫列問題，以至于大家都想轉型。

有些房地産企業是徹底多元化，幾乎是無相關性的多元化轉型，有些是相關性的多元化，比如說圍繞地産做一些東西。另外，現在“互聯網+”很火，大家都在積極探索。

海亮本身有特殊性，海亮集團是個多元化的企業，我們一直比較推崇在專業化和多元化之間恰到好處的平衡，不是說推崇專業做某一個行業，但是廣泛的多元化要跟管理能力和文化相匹配。

海亮集團兩三年前進入了食品以及環保行業，這本身就是多元化。對海亮地産來講，在這樣的大背景下，我們還是要堅持“住宅+商業+物業管理”，這是海亮集團對我們的定位。

另外，我認為房地産行業很難被“互聯網+”替代，房地産始終是“地段+産品+服務”，在這個基礎上，我覺得确實要結合新的管理手段、方法以及理念去做一些更好的創新産品，但這種産品完全要以客戶為導向。

比如在裝修方面，海亮會更注重移動互聯網技術帶來的智能家居，其中或多或少都會有很強烈的“互聯網+”概念；社區配套方面，我們會整合一些資源，嫁接社區O2O。我的理念是不會把這當成轉型的盈利模式，而是變成一種生活方式的提升。

關于物業管理，市場上的概念也很多，我對物業公司的管理一直強調不管怎樣還是要集中精力把基礎物業管理做好，包括保安、房修、保潔。

開發商賣房子後擁有客戶量，但這些客戶量有多少可以轉化成流量才是我關注的。随着房地産公司的區域聚焦，我們物業公司也要區域聚焦，因為借助互聯網管理技術，成本控制得更好，才能逐漸盈利，再對外承接業務，慢慢把這個市場做大。

觀點地産新媒體：現在很多房地産企業都在做概念。

周迪永：我們集團不是不注重創新，因為我們也有商業，有食品超市門店。我們的創新業務會由集團層面類似的部門推進，比如說互聯網，海亮有招一些人才進行發揮，甚至可以是風險投資的類型。但在創新的同時，不要把很成熟的業務扔了。

觀點地産新媒體：今年很多房地産行業的職業經理人都創業去了，創客也很熱，您怎麼看待這些現象？

周迪永：這幾個出去創業的都是行業内非常頂尖的職業經理人，擁有豐富的資源，我們很敬佩創業者，但創業也要有市場，要有相對的商業邏輯，個人是不是一個很好的創業者，如果這三方面都具備了，我覺得我們集團确實可以像萬科一樣作為合夥人。

但是在企業里還是要強調職業經理人素養，占着職位，拿了薪酬，卻整天想着創業，這說到底是種不道德的行為。

有好的想法可以，但還是要踏踏實實做事。我相信房地産說到底有本事的人永遠有飯吃，創業挑戰真的很大，畢竟成功的人極少。

觀點地産新媒體：這對公司的人力資源是否提出了更高挑戰？

周迪永：确實對人力資源戰略有一些挑戰和調整，我覺得在用人上要更加注重真正實幹的人才，這種人一步一個腳印起來的，知道行業的風險點，知道自己職位獲得不容易，對職位有敬畏感。

以前我們也用一些年輕人，放到不同崗位去培養，但是自律往往不夠，給了平台，他的眼界就高了。從某種角度來講，心态不對了，有些工作七八年的人，靠努力奮鬥，獲取一個職位，心态會更成熟。

從我的感受來看，雖然房地産大蛋糕是巨大的，但是随着城市聚焦，所使用的人才數量會減少，素質模型顯然會提升。海亮就是個縮影，以前在20幾個城市賣100多億，現在慢慢減少到十來個城市，也一樣賣這麼多，我們要求的素質模型肯定就不一樣。

創業要看怎麼理解，在激勵方面可以更加多元化。目前，海亮集團有五家上市公司平台，每次定向增發或全員持股，都會讓大家參與進來，包括我們的跟投。這些東西結合起來，讓大家有小股東的感覺。

另外，企業文化打造也很重要，海亮比一般企業更有特色的地方是我們完全是職業經理人負責的團隊。從我的理解來看，創業不見得一定要自己出去成立公司單幹，但一定要有清晰的商業邏輯，不要讓自己成為100個創業者中的99個犧牲者之一。

觀點地産新媒體：您覺得海亮地産的特色是什麼？

周迪永：關于整個集團層面的優點是客觀存在的，局部地區的資源整合做得也比較好。舉個例子，以上海、杭州為例，我們擁有投資了20多億的海亮教育，在華東地區，如果業主有興趣到我們學校去讀書，我們有VIP通道。海亮教育除了基礎教育外，還特别重視實踐，比如食品農業都會有讓業主參與進來的機會。

另外，我們還想入股一些醫院，但是沒有完全定。如果醫院入股建成後，可以為業主定向服務。我們确實有一些生活方式的共享，以前對産業協同的理解是側重拿地，現在拿地協同比較難。海亮的側重點不是在房地産上賺多少錢，而是讓買海亮房子的業主教育、醫療有保證。如果這一模式成功了，還可以在華北、西南等地區復制。

其次是資金協同，因為我們的财務利率很低，成本僅為6%到8%，地産與集團雙方之間的資金可以協同。

還有管理協同和文化協同，管理上的協同包括多層次的激勵，比如海亮股份的定向增發也會分給地産管理層。文化上的協同分幾類：第一，我們是完全職業化經理人組成的團隊，可以打造成職業經理人最感興趣的簡單、誠信的文化理念；其次，我們有非常濃厚的商業氛圍，也做快速消費品，本身也有這種商業文化。

作為地産來講，我覺得核心的還是文化基因對人才的吸引。只要策略得當，對文化又認同，同時物質收入也還跟得上去，最後比拼的就是管理和運營能力。

因為海亮地産沒有上市，銷售額方面沒有來自資本市場的壓力，今年我們要做到200億也很容易，但是我們會追求更好的利潤，在利潤和規模之間進行取舍。

觀點地産新媒體：任志強認為中國房地産商大部分是生産商，拿地建房子然後賣掉，某種意義上是沒有資産的，但現在流行輕資産轉型，海亮未來會自持還是以快速銷售為主？

周迪永：我們不一定要走向哪個模式，自持就要想清楚哪些東西值得自持。住宅肯定是快速銷售，不可能持有，包括車位和商業都是這樣，核心地段寫字樓都是自己持有。這還是要搭配的，沒有設定特别的比例。

自持的風險因企業而異，持有商業不是一般公司能夠吃得消的，對運營能力要求很高。海亮也只能持有比較好的寫字樓，因為運營簡單，物業增值還有租金回報。

觀點地産新媒體：互聯網電商崛起對未來商業是不是會産生很大的沖擊？

周迪永：商業真的要與時俱進，不能千篇一律，哪怕不受電商沖擊，傳統商業也一樣會被淘汰。

商業領域的創新非常關鍵，每個企業情況不一樣，選擇的戰略也不一樣。如果以自持為主，自持的商業邏輯要想清楚，現金流要匹配得上。海亮地産主業是住宅，但也不排斥自持。

觀點地産新媒體：今年博鰲房地産的議題之一就是海外淘金，海亮也有海外布局，您覺得國内企業海外投資是資産風險的分散還是基于更高的利潤？

周迪永：我覺得海外投資是有效補充，還沒有考慮到資産配置那麼復雜，主要是有錢賺，管理也不復雜，就跟多進一個城市一樣。

我現在的體會是在國外投資最重要的還是人力資源的風險，人力資源有一票否決權，真正找到合适的人才能去做，否則對企業的管控風險非常大。如果人找對了，對企業也忠誠，同時做事的邏輯、方法、套路都對的話，在國外做地産也很簡單，環節沒那麼多。但是和國内做地産一樣，拿地時機的把握、地價的高低也很專業。

觀點地産新媒體：海亮國外團隊也是派過去的？

周迪永：投資财務是派過去的，其他的是澳洲本地人。海外房地産開發的套路邏輯和國内一樣，沒有那麼復雜。

不懂的東西一定要用科學的方法做，不要拍腦袋。像澳洲所有的東西都要請專業的律師，不要自己瞎整，做事方法要得當。只要方式方法對了，包括風險控制強一點，多花點錢找一些顧問多方論證，這個不復雜。

觀點地産新媒體：除了澳洲，海亮還會進入哪些城市？

周迪永：主要是想把悉尼做起來。悉尼這幾年市場不錯，中國人喜歡去，說到底是有人口導入的城市，跟中國沒什麼時差，新加坡去的人也很多，氣候也不錯。

觀點地産新媒體：資金是從國内帶過去嗎？

周迪永：剛開始國内資本要多一點，因為澳洲銀行對你不了解，而且關注的是那邊企業的誠信程度，比如說一個項目做下來，評估不錯，那麼銀行杠杆會比較大。

像我們一下拿了兩個項目還需要這邊先投錢進去，而且他們的開發周期很長。為什麼說利潤率並不高？核心原因是澳洲是真正的現房銷售，房子交付了，銀行貸款才可以用，導致财務成本會比較高。

國外是真正以客戶為本，遊戲規則的設定都是以保護消費者為根本出發點，包括購房交錢，交錢後房子出了問題，開發商跑掉了，錢都還在銀行，開發商拿不走。

觀點地産新媒體：海亮也和一些房地産企業進行合作，對于合作對象有什麼樣的要求？

周迪永：我們現在的合作原則是兩類：一是股權及資金方面的合作，像大的基金公司；二是跟同業合作，我們想跟50強以上的房地産企業合作。因為合作的目的一方面是解決發展的問題，用有限的資金做更多的事及養活團隊；第二是減少土地競争。和我們規模差不多的企業，大家操盤思路和運營能力都比較趨同，很容易溝通。

觀點地産新媒體：作為新生代的企業管理者，您在過去一年中的變化有哪些？

周迪永：這一年學習的欲望更強烈了。

今年有兩件事情觸動了我，第一，作為房地産業内人士，因為2014年大家都很痛苦煎熬，今年市場環境的變化帶來了一繫列變化，對企業發展戰略也進行了苦苦思索，包括戰略能力、引領能力以及探索能力。如何在新的環境下既在戰略層面有創新又在管理層面能夠管好團隊，我覺得是值得我本人去思考的。

第二是對其他行業的思考，傳統房地産的思路就是買塊土地蓋房子，然後賣掉。但和一些做證券、風投的人聊，他們的生意邏輯完全是利用資本平台獲得利潤，我們有必要向他們學習。

我們這種傳統行業的人确實需要學習，包括資本的力量、創新的力量，還有對互聯網和金融的理解與應用，要有特别清晰的邏輯。