博鰲特寫 億達高炜：要做園區企業的合夥人

在國家級新區添丁、自貿區擴容、新型城鎮化、京津冀一體化、一帶一路、互聯網+等政策涌現的大背景下，“産業地産應該說近幾年發展環境好于過去，跟中國經濟的轉型和産業升級相關聯，另一方面也是傳統住宅地産、商業地産過度飽和所致的。”億達中國執行董事、大連軟件園股份有限公司總裁高炜在接受觀點地産新媒體博鰲直播間采訪時指出。

近兩年一些産業地産開發商紛紛赴港上市，諸如宏泰、光谷、億達等，高炜認為這種現象並非巧合，而是跟行業發展階段相關聯。“過去産業地産還形不成氣候的時候，更多更大的蛋糕在住宅和商業地産。現在産業升級、轉移，産業地産迎來了這樣的發展機會。”

高炜同時指出，産業地産雖然總體上飽和度沒有住宅與商業地産那麼強烈，但也存在局部區域供大于求。因此園區開發商需要根據市場的需要做應對市場需要的産品重新開發，包括對早起工業地産中老廠房、舊寫字樓的翻新盤活，以及對于一些定位不太準确的、閑置的産業園區的改造。

據其介紹，入駐億達産業園的多為軟件和信息服務行業，這些産業基本聚集在一線城市和強一點的二線城市。所以億達還是會堅持走去市場份額較大的城市，諸如北京、上海、深圳、杭州、武漢、大連、蘇州等重點城市。

作為億達的明星項目，始于1998年的大連軟件園在剛性開發任務完成後，一直致力于打造房租之外的增值服務收入。

“增值服務範圍比較廣泛，包括基于人力資源的服務、基于技術平台的服務以及一些基于政策事實、政策申報的服務。因為大連軟件園已經成熟，入住率非常高，所以B2C、B2B的服務目前需求很大，市場也很大。”

對于今年以來紅紅火火的創客空間，高炜認為也是産業地産的一種。“億達不是把創客空間作為一種孤立的業務來看，而是希望能夠和他們持續不斷的成長空間和服務體繫相關聯，我們想要營造大大一步發展環境，或者叫場景。”

高炜解釋稱，億達的園區産品像俄羅斯套娃一樣層層疊加，最大的叫city，小一點的叫park，最小的就叫衆創空間。億達的衆創空間承載的多為10-15人以下的初創級企業。目前上海已經有了第一家，此後還會在大連、深圳、杭州、武漢陸續展開。

至于現在一些開發商喊出的“去地産化”口号，高炜認為，這只是企業在強調自身不再關注于土地、鋼筋混凝土的房子，實際上並沒有真正意義上的去掉。“地産還是載體，園區離不開房子。很多人講去地産化，表明我們現在應該更多關注客戶、關注需求。這一點就是現在很大的一個變化。”

高炜續稱，行業中另一個大的變化是，收益不是主要來自于傳統園區地産的銷售或房租。“當收入比例更多來自于為客戶提供的服務，還有對于客戶投資孵化産生的收益，以及當這個收益超過地産性質的收入，那就是發生明顯的質變了。”

基于此，億達提出要做園區企業的事業合夥人。“過去我們是房東，還是跟地産相關，現在淡化這個概念，我們希望成為他們事業上的合夥人。”