方興業績會：正與戰略投資者探讨商業項目合作方向

觀點地産網 8月25日，方興地産在港舉行2015年中期業績發布會。這或将是其最後一次以方興地産之名亮相業績會。

8月25日，方興地産特别股東大會投票通過其更名決議案，批準将公司名稱由方興地産中國（有限）公司更改為中國金茂控股集團有限公司。待香港公司注冊處處長批準後，這一改變即将落定。

按照方興地産的解釋，此次更名是為統一“金茂”品牌戰略，促進提升其市場競争力及公衆認知度。

當然，名稱的變更並不會改變實質的業務表現。此次業績會中，媒體提問的方向依然圍繞着戰略投資者與合作、推盤與去化、布局及毛利等方方面面。

方興地産首席執行官李從瑞表示，7、8月份以來土地市場價格、一線城市均價及整體住宅成交量三個數字指標都已呈現不同幅度的上漲。

“一個很明确的信号就是，通過一年半的低迷，房地産市場現在正在企穩回升，我們很看好未來的市場。”

據方興地産首席财務官江南介紹，方興地産預計2015年全年可售貨值為400億元，上半年已經推出200億元，其中存貨57億，新貨約144億，新盤首日去化率為72%。

今年上半年方興較為審慎的拿地态度，在市場回暖下也在發生轉變。李從瑞表示，方興認為下半年是一個獲取土地的比較好的時機。

“有了回暖，拿地以後一年之内銷售的話，也有一定的市場基礎。”其透露，方興拿地方向依然是一線城市和經濟活躍的二線城市。

2015年6月，方興地産通過配股引入新華保險、GIC及郭炳湘作為戰略投資者，引發了市場對其與險資及基金合作空間的想象。

對于合作意願，方興地産主席何操給予了肯定的回應，但表示目前尚未有實質項目進展。

“方興在引進戰略投資者時，雙方都已有合作的共同意願，由此才達成了這個投資協議。”何操透露，與戰略投資者的合作方向正在探讨于方興地産内地商業、寫字樓等項目中展開，“接下來的實際合作，我認為是值得期待”。

以下是方興地産2015年中期業績會現場問答實錄：

現場提問：年中以來房地産市場在回暖，方興怎麼看未來市場的走向？

李從瑞：這里面主要表現在三個方面。一個是土地市場，上周大家觀察，蘇州出了兩塊地，基本上都是比周圍的價格增長了百分之二三十，這實際上是一個很重要的信号，就是土地現在上漲很明顯。

第二個是量，正常來說7、8月都是淡季，但是現在内地7、8月份的住宅銷售情況都很好，比去年都有比較大的增長，這也說明房地産市場在回暖。

第三個是價格。現在價格方面應該說有結構性的分化，但是一線城市都出現了企穩回升，最厲害的是上海，上海實現了均價18%的增長。深圳大概有8%的增長，北京剛剛有2%的增長，所以一線城市已經開始往回走了。部分二線城市也開始出現回升，這三個方面都給大家一個很明确的信号，就是通過一年半的低迷，房地産市場現在正在企穩回升，我們還是很看好未來的市場。

現場提問：地價升高的情況下，您怎麼看下半年並購或者公開招拍挂的機會？

李從瑞：下半年随着土地市場的回暖，政府也開始大力推地，我們了解到的一線城市、二線城市的推地量都會上來。方興也認為現在是一個獲取土地的比較好的時機，因為剛剛回暖，所以價格還比高的時候要好一些。

另外一方面，有了回暖，拿地以後一年之内銷售的話，也有一定的市場基礎。大家都注意到，方興今年上半年基本沒拿地，下半年我們會根據整個政府的推地情況、市場情況獲取一些優質的土地，主要分布在一線城市和經濟很活躍的二線城市。

現場提問：方興海外貸款占52%，融資方面會受到人民币的貶值影響嗎？

江南：債務方面現在還沒有什麼直接的影響，因為公司是一個香港上市的公司，我們也是有必要保持一定比例的外币負債，今後公司也會根據匯率的情況，來平衡或者調整這個比例。現在一個特點是境内的利率在不斷地往下走，因此從近期來看，公司應該會增加在境内融資的比例。

現場提問：在新的股東入股之後，何主席曾說你也跟他們見過面，有沒有什麼新的合作進展可以透露？你們讨論過哪些合作方向？

何操：讨論的事情挺多的，比如包括我們現在在開發的一些内地項目。在探讨開發的項目有什麼合作的可行性，我們也在探讨在内地有沒有可能一道就商業、寫字樓和地方政府發展合作，這些都是在探讨和讨論的過程當中。

因為目前還沒有實質性的進展，所以我也不能告訴你究竟是什麼樣的，但是我相信就像我們當初引進戰略投資者時的想法一樣，雙方都有這個意願，因為雙方有這個共同意願才做的這個配股，才達成這個投資協議。

這樣的意願決定了我們後面一定會有實質性的合作。新華保險能夠買方興的股權，就是看好方興，認為和方興的結合點是很适合新華保險定位的，所以我們雙方也在探讨資金層面的合作，在探讨項目實質開發的合作，當然還包括其它方面的合作。

我認為大家都是在共同意願的基礎上達成的戰略投資協議，所以接下來的實際合作，我認為是值得期待的。

現場提問：現在的股價和上次配股價相比已經經過了股市的回調。新華保險或者郭生會不會增加方興的股份？

何操：股市的變化來得太突然了，至少到現在我們還沒有得到什麼消息。

現場提問：方興和新華保險金融的合作方向在什麼方面？

何操：新華保險跟我們的合作肯定是跟我們經營範圍有關繫的，不管是開發還是寫字樓的持有，雙方可能會找到合适的項目去開發，也可能是基金或者資金的投入，這都是可能的，都在探讨當中，目前還沒有實質性的落地。

現場提問：轉向輕資産是不是也是方興的一個布局？引進一些資金比較充足的機構，共同進行重資産的開發項目？

何操：不光是方興，可能是所有現在的地産開發商都在這樣做，最有名的是萬達，包括還有其它的地産商，大家都在往這個方向努力，特别是持有物業比較多的，商業寫字樓、酒店比較多的，大家都在往輕資産方向努力，方興也不例外。

但是這個輕資産恐怕界定也不同，昨天金茂投資業績發布的時候，也有媒體朋友問這個問題，今後金茂如果要發展，或者方興要發展，如果能和基金結合，形成輕資産的話，那一定是我們努力的方向。

現場提問：方興上半年的毛利率在41.5%，跟同行相比是較高水平，未來是否能繼續保持這個水平？在整個行業毛利率下降的趨勢下會不會有一定壓力？

李從瑞：追求高毛利一直是方興的目標，大家能看到我們做的很多物業，不管是持有的還是銷售的，都是做得高端一些。它的溢價水平本身會高一些，所以我們正常比市場會高10%到15%的毛利，也就是同一個地方的兩塊地，最後做出來的東西，方興也會比周邊要高一些，這是通過的操盤，使土地的價值得到更充分的體現。

第二個就是你提的未來的趨勢，我認為未來整個地産行業的毛利趨勢，肯定是逐步向下的，我們過去的平均毛利，整個行業大概是30%，未來肯定會向20%這個方向趨近，方興會追求比行業里更高一些的毛利，會朝着這個方向一直做下去。現在是40%多，未來如果能保持在30%也不錯。

現場提問：普遍房企到了三四線城市毛利就差一點，方興在一二線和三四線城市的毛利差别有多大？

李從瑞：方興沒有三四線城市的項目，我們只做一二線城市。長沙應該算二線城市，它是省會城市。

何操：其實長沙跟南京這樣的區域，按照有些官方和非官方設定的指標，這些城市嚴格說起來也都達到一線城市的某些指標了，現在界定它可以叫準一線，或者說定義為經濟比較活躍、發展比較快、輻射能力比較強、交通非常便利的城市，還有人口集聚能力比較強的城市，長沙、南京的人口集聚能力特别強，從長遠來講具備潛力，所以我們進入的城市都是帶有這些特點和特色的。

方興之前的毛利率這麼高，那是因為經營和産品結構等等，既然這是我們的優勢，接下來還會繼續發揮，方興帶有城市運營的概念，就是我們所說的一級開發，不但有長沙，現在還有青島、南京，甚至可能還有其它的城市。長沙的一級開發土地要麼就沒賣，賣了毛利率就挺高的。

現場提問：剛才說到7、8月份市場回暖明顯，方興7月的業績也不錯，會不會提前先消化掉下半年一些購買熱情？

李從瑞：确實今年7、8月比以前的年度要好。但是我們認為這是基于過去一年半的銷售，人們的購房情緒被壓制了很長時間，過去一年半的時間里面，土地的出讓本身就下降了30%到50%，供給量下來了。

所以從這個角度來講，7、8月份代表一種回暖的迹象，而不會出現過度消費未來的市場，我們相信9、10月份還會更好。

現場提問：下半年推盤會有多少貨量？

江南：方興全年安排了400億的貨值，上半年推了200億的貨值，基本上占到一半，下半年還有200億。

上半年200億推貨中上期存量貨源是57億，新推144億。下半年還有190多個億的貨量要推出來，從這個角度講，新推貨源下半年要比上半年大。我們的新盤首日去化率是72%。

現場提問：作為一個城市運營者的角色，方興有沒有測算過綜合一級開發和二級開發的項目毛利率是多少，例如長沙梅溪湖項目？

江南：具體數字還不能透露。這不光是毛利的問題，一級開發這部分沒有土地增值稅，所以在長沙我們自己拿了地也稍微有保證，這是很大一點。

現場提問：方興之前推出了智慧家，接下來在互聯網+方面有沒有一個持續的動作？會不會從營銷層面過渡到産品層面，有進一步的實質性深化？另外，綠色地産的方向是怎樣的？

李從瑞：互聯網+是一個大家正在研究的方向，方興确實還是走在前面的，我們之前跟騰訊、淘寶的合作量是非常大的，而且有一些戰略的協議。

過去方興在營銷方面做了一些動作，現在在金融方面做了一些工作，我們馬上要推出我們的金茂寶，它屬于服務層面的一種互聯網合作。

産品這一塊是重點研究的方向，智慧家既包括大家日常居住的房間的互聯網改造，也包括社區的改造。将來整個物業的服務從進入社區以後到安全再到房間的設計等等各個方面提供貼身的服務，把年輕人喜歡的東西設計進去。

所以智慧家代表的是智慧社區和智慧家居，這個産品會成為将來金茂逸墅重點推的方向，我們希望這個創新能夠超越當年金茂府恒溫、恒濕、恒氧的創新，這一塊一旦成功，會在全國範圍内進行推廣。

綠色地産這一塊是方興一直以來的核心戰略之一，方興在所有綠色建築方面會做大量工作，未來在綠色的服務、節能、改造城市方面也會做大量的工作。比如方興在青島，就引進一個伊甸園項目。所以這一塊都是我們将來綠色發展的方向。綠色未來和互聯網+，都會成為方興很重要的創新方向。

現場提問：在技術研發方面，方興對綠色地産的投入有沒有一個量化的數字，技術研發成本占到了總銷售額的比例？

李從瑞：具體數字可以以後再探讨，但是方興要求所有的項目都要有綠色的標志，我們現在有30多個項目，包括過去已經開發的項目，都要有綠色認證，而且要加上綠色設計的要素，才能審批過關。

這一塊的投入跟整個成本來比還真的不是很大，因為現在政府有相關的補貼，而且民衆對綠色的溢價是認可的，所以總體來講這一塊還是賺錢的一個方向。

現場提問：方興境内和海外的貸款比例是48%比52%，未來是否會有一個調整目標？

江南：今年年底的時候，境内貸款可能是占比50%多，境外是40%多，今年的目標是這樣的，當然也得看公司在境内發債的情況，我們也會做一些安排。

總而言之，會有一個比例的切換，不可能百分之百是現在這樣，今年的目標是要颠倒過來。

現場提問：今年以來國企改革是大家比較關注的話題，方興以後會不會繼續往引入更多投資者，往公衆化公司的方向發展？今後中化的持股比例是否可能會降到50%以下？

何操：中化占比現在是54%，但是中化作為方興地産的大股東，一直想把方興發展得更快，做得更強，所以一定時間内至少中化的控股地位或者說實質控制權，應該不會變的。

之前方興确實是流通量比較小，投資者跟市場更關注方興的市場化程度，包括企業的治理等等方面，中化作為大股東，跟其他股東的目標是一樣的，也希望方興的股權結構更合理，股性更活躍，更能在市場上有活力，市場化程度更高，這都是共同的願望，我相信今後的發展方向和目標也是這樣。