地王集郵者方興 兩城70億奪地擴張進行時

觀點地産網 于8月31日聯合中鐵以50.25億元獲得北京豐台區地王後，僅隔一周，9月7日，方興再以總價20.74億元拿下甯波江東區地王。

資料顯示，甯豐2-1#地塊位于東北至建興西路，北至王隘路，西臨長豐河，南至規劃道路，面積高達93646平方米，容積率2.5，地塊規劃為城鎮住宅用地。

經過76輪激烈競拍，最終該地塊由方興以總價20.74億元拿下，樓面價8860元/平方米，溢價率17.8%，成為甯波2015年總價新地王。

而若聯想去年101億競得的上海閘北區地王，方興就像土地市場的“集郵者”，将地王一個一個地攬于懷中。

下半年是購地好時機？

其實就觀點地産新媒體了解，上半年方興的拿地興趣可沒有這麼濃厚。根據資料，在3月26日召開的2014業績說明會上，方興地産首席執行官李從瑞表示，公司2015年的整體銷售目標是248億元，而為完成目標的增長，方興2015年的主要任務是“去庫存”，整體的貨值量是400億元，去化率将達到60%。

“方興今年的戰略是去庫存，所以不會大規模地再去拿地，比别人的速度要慢一些。”李從瑞當時如是說。

據不完全統計，上半年方興的确僅在1月份拿下青島市5宗商住地塊，對比起近日方興拿下的兩個地王，這5宗地只是小打小鬧。

5幅地中，兩宗是山東青島市公開出讓高新區2宗商住地塊，土地面積55.91畝，由方興旗下的青島方茂置業有限公司以1.10億競得；剩余3宗紅島經濟區高新區地塊，占地8.57萬平方米，成交價僅為2.6億元。

但進入下半年，方興拿地的态度卻突然有了180度的轉變。

8月25日方興召開2015年中期業績發布會，李從瑞稱，下半年随着土地市場的回暖，政府也開始大力推地，一線城市、二線城市的推地量都會上來。方興認為下半年會是一個獲取土地的比較好的時機。

李從瑞補充表示：“大家都注意到，方興今年上半年基本沒拿地，下半年我們會根據整個政府的推地情況、市場情況獲取一些優質的土地，主要分布在一線城市和經濟很活躍的二線城市。”

除了市場回暖的原因外，方興下半年的拿地也是基于“補倉”的需要，以免除未來土地儲蓄的“後顧之憂”。李從瑞如是表示：“有了回暖，拿地以後一年之内銷售的話，也有一定的市場基礎。”

拿地王是為維持高端形象？

從方興的一繫列表态看來，下半年加大拿地也是無可厚非，但方興頻頻拿地王卻是讓人有些費解。

對此，市場人士張化東在接受觀點地産新媒體采訪的時候分析，方興拿地與其偏高端的品牌形象有關繫，為維持高端品牌形象，方興對地價並不太敏感，願意以高價換取優質地塊。

李從瑞也曾說：“追求高毛利是方興的目標，方興做的很多物業，不管是持有的還是銷售的，都是做得高端一些。它的溢價水平本身會高一些，所以我們正常比市場會高10%到15%的毛利，也就是同一個地方的兩塊地，最後做出來的東西，方興也會比周邊要高一些，這是通過操盤，使土地的價值得到更充分的體現。”

根據公開資料，方興9月7日拿下的甯波江東區地塊為甯波今年已成交宅地中的“總價地王”，該地塊處于江東、海曙、鄞州三大闆塊連接區域的中心位置，周邊有多條公交線路，臨近甯波富邦廣場、濱江國際廣場等商業體，周邊的樓市開發“氛圍”濃郁——錦港府、中海寰宇天下、萬科長豐項目、金地長豐項目等項目均距離該地塊不遠。

另有資料顯示，該地塊内部配套已經在着手完善，包括已建成的養老院、在建的新七中，以及已建的濱江一期和在建的濱江二期。有業内人士就指出，該闆塊是未來高端住宅聚集地，具有良好的發展前景。

而方興8月31日與中鐵聯合拿下的北京豐台區南苑鄉石榴莊村0517-659等地塊，因其優質的地理位置未拍先熱並被稱為“準地王”。

另根據觀點地産新媒體查閱資料發現，豐台區南苑鄉石榴莊村位于北京地王常發地帶，從2014年豐台西局地塊被龍湖以35.7億元並配建5.4萬平米限價房的條件競得，剔除限價房之後，純商品住宅部分樓面價約6萬元/平米。随後2015開年土地三連拍、誕生北京新的總價地王。

而南城區域之所以受熱捧，業内人士分析指出，主要取決于區域的三大特點：區域前景看好、土地供應相對充足、生活配套逐步完善。

雖然項目區域前景被看好，但方興頻繁拿地王也不免讓人有所擔憂，張化東就向觀點地産新媒體指出，頻繁以高價拿取地王或将影響方興的後續利潤，為其日後帶來了毛利率的隐憂。

不過，此前中國國際金融有限公司曾就方興今年前7個月的表現作出評論：“（方興）綜合毛利率處于領先水平。方興地産開發房地産的毛利率為34%，高于同業，主要得益于側重高端産品的策略。”