首創奧萊沉浮史 昆山落地後的百億商業布局

觀點地産網 在完成對于首創钜大這一香港上市平台的整合後，首創奧特萊斯的商業步伐開始提速。

市場消息指，昆山首創奧特萊斯将于9月30日開業，屆時首創奧特萊斯連鎖經營将達四個項目，面積超40萬方，銷售額近30億，年客流量突破2000萬。

此外，首創钜大有限公司于9月24日宣布，公司兩個全資附屬公司當日以3.1億元成功競得杭州市富陽一宗零售商業用地，由于首創钜大主要從事奧特萊斯綜合體開發，該宗地極有可能為奧萊用地。

首創奧特萊斯的新一輪整合始于2013年11月。彼時首創置業聯合首創集團控股钜大國際，2015年3月正式更名為首創钜大，将首創置業商業地産闆塊正式納入首創钜大，全力打造以奧特萊斯、城市核心綜合體及創新業務為主的商業地産平台。

根據首創公布的戰略，未來3-5年内，首創奧萊要基本覆蓋一二線城市，全面覆蓋消費熱點城市；首創奧萊核心覆蓋近3億人口；20個奧萊商場年均客流量達到近億人次，年營業額達100億元；同期，核心城市綜合體數量達到4-5個，年營業額近50億元。

首創奧萊沉浮史

首創商業地産貼上奧特萊斯的標簽，源于公司前任董事長劉曉光的積極牽線和運作。而最初，這種模式有個響亮的名字叫“芭蕾雨”，即是指在大城市周邊或者城際之間打造的“以奧特萊斯名牌折扣店”為龍頭、集奧特萊斯商業集群、休閑度假、文化娛樂與低碳居住為一體的城市新中心。

2008年，首創與中國基建合作的奧特萊斯項目就已經敲定落戶佛山，同一年芭蕾雨宣布落戶浙江湖州項目；2009年再添房山奧特萊斯和山東泰安奧特萊斯；2010年，芭蕾雨項目數量翻倍，簽訂了江西共青、海南萬甯、西安和遼甯鐵嶺項目。

“從2012年起，奧特萊斯芭蕾雨每年将貢獻30億的現金流，包括商業運營收入。2015年以後，每年貢獻收入将超過50億元”，劉曉光曾表示。

然而這位在政商領域皆有作為的地産大佬，這次卻未料到後來的磨難。首創芭蕾雨項目不僅在建設招商階段頗為曲折，最後合作夥伴的分道揚镳，使得一開始籌備幾個項目全都延遲開業。

2012年9月26日，首創置業宣布退出佛山項目，這也被看做是與中國基建的一次徹底分家。至當年11月，首創置業在全國範圍内明确開發的奧特萊斯項目有6個，除了2013年5月開業的房山項目、2013年12月底開業的浙江湖州和2012年9月份退出的佛山項目外，剩下的3個項目分别位于江蘇昆山、江西共青城和海南萬甯。

不過後來，首創奧特萊斯的發展，在首創钜大平台整合完畢後進入加速通道。首創钜大為首創置業于2013年11月買下的港股殼公司。

在經歷過一年多時間的發行股份、資産注入、反收購、更名等一繫列操作後，首創钜大将轉型為一個房地産平台，主攻中國選定城市的奧特萊斯綜合物業項目及商用物業項目的物業開發、銷售及租賃。

百億商業再布局

資料顯示，最新将要開業的昆山首創奧特萊斯，總投資40億元，占地面積107427.7平方米，總建築面積362784.41平方米；規劃建設内容主要為8棟高層住宅樓，幼兒園，商業區包括商業購物中心及配套商業、服務型公寓，地下車庫等。

此外，整體項目還将陸續開發購物中心、酒店、酒店公寓、高端住宅等綜合性業務，是一個大型的商業綜合體經營項目，可為消費者提供一站式多元綜合性服務。

需要指出的是，昆山項目從拿地消息傳出至正式開業，經歷了三年多時間。至于此前從2013年陸續開業的北京、湖州和萬甯項目，均為首創置業在2008-2010年即開始籌劃的項目。

根據首創置業的時間表，公司計劃5年内覆蓋20個城市，包括在大連、天津、濟南、青島、西安、鄭州、南京、合肥、成都、重慶、武漢、上海、杭州、長沙、南昌、福州、廈門、昆明、三亞以及南甯等城市擴展項目。

對此，睿意德高級董事王玉珂接受觀點地産新媒體采訪時表示，這個擴張速度相對來說還是比較激進，“幾年内做20個購物中心算是比較快速的，除非是拿地比較早，不然基本不可能。而且商業地産的開發建設、品牌招商，時間是省不了的。”

因此他認為，即使能夠做到同時開這麼多項目，對于公司的運營能力也是一種考驗，風險較大。“商業地産都有培育期，手中握有十幾個處于開業初期的項目對于公司的業績也會造成巨大壓力。”

不過，随着奧特萊斯概念被越來越多的普及與接受，以及購物中心郊區化趨勢的推進，奧萊業态未來确實值得期待。根據睿意德的相關數據，2014年，全國前十購物中心營業收入同比微增0.5％，而同期全國前十奧特萊斯營業收入則同比大增21.3%。

王玉珂指出，決定奧特萊斯能否成為如華潤萬象城、中糧大悅城等商業地産知名品牌的關鍵，是城市的選擇。

“奧萊的差異核心點，是商業本身産品形态的差異，從而導致拿地取地的差異，雖然是在偏于地帶，但是城市要發達，交通位置要好，輻射能力要夠強，不然風險很大。”