楊國強大馬錢途 15億伊斯蘭債券的融資算術

觀點地産網 繼8月份借國内融資窗口成功發行第二期30億元國内公司債券後，碧桂園又将融資渠道轉向境外資本市場。

10月5日，碧桂園控股有限公司發布公告稱，Country Garden Real Estate Sdn. Bhd.（碧桂園于馬來西亞成立的全資附屬公司）建議發行伊斯蘭中期票據，面值為15億馬來西亞零吉，約26.65億港元。

公告稱，CIMB Investment Bank Berhad被委任為中期票據計劃的牽頭安排行及牽頭經辦人，並計劃向合資格投資者啟動第一批中期票據營銷。據悉，此次建議發行的中期票據不向一般公衆發售，並且不在任何證券交易所上市。

公告顯示，本次票據發行的模式、規模以及票面利率将于分配前厘定，視乎市場情況及投資者興趣而定，詳細的發行安排将另作公告。本次建議發行的完成視乎條件是否達成而定，建議發行未必實現。

大馬錢途

随着國際資本市場的逐步開放，國内房企融資的渠道也日益多元化，近年來美元債、港元債等境外債種備受開發商青睐。

不過，雖然外債火爆一時，但說到伊斯蘭債券，國内還是相對陌生的。據觀點地産新媒體翻閱資料顯示，目前有記錄發過伊斯蘭中期票據的，僅碧桂園一家。

對此，英皇證券研究部分析員林茂森分析稱，在人民币貶值，美元和港元一起走強的情況下，發伊斯蘭中期票據還債成本會相對低一點。另外，香港政府也希望企業多發伊斯蘭票據，因為政府希望将香港包裝成一個伊斯蘭債券都可以發行的金融中心。

之所以得到政府鼓勵，林茂森認為，因為市場有這種需求。“用馬來西亞零吉發行的話，伊斯蘭基金就可以購買，其實伊斯蘭投資者投資實力是不錯的，碧桂園在發行之前肯定也是做過相關調查，我相信是真的有需求才選擇發的。”

事實上，碧桂園也在公告中指出，此次伊斯蘭中期票據的發行對象是定向的。“第一批中期票據計劃向合資格投資者啟動。”

而在國泰君安分析師劉斐凡看來，一般情況下，房企境外的發債的目的主要有兩個，一個是當地的錢當地用，另一個就是出于财務成本的考慮，但現在人民币貶值，美元債已經不是特别好發了。

于公告中，碧桂園雖未透露此次融資目的，但有明确表示，建議發行的所得款項預期将用作為發行人目前及未來的投資提供融資，及／或為發行人及其附屬公司的營運資本及一般企業用途提供融資。

“碧桂園這次發伊斯蘭中期票據，我認為應該更多的是用在馬來西亞的項目。”

據碧桂園2015年中期報告，目前該公司在馬來西亞一共有3個項目，在售項目包括位于柔佛州的碧桂園金海灣，以及位于雪蘭莪的碧桂園鑽石城，雪蘭莪雙文丹項目仍處開發階段。

大馬現狀

作為第一家進軍馬來西亞市場的中國開發商，碧桂園曾憑借着金海灣2013年近70億元人民币的銷售業績躍升為馬來西亞銷售業績最高的開發商。但受馬航失聯事件影響，碧桂園在馬來西亞的表現逐漸失色。

據碧桂園2014年年報顯示，馬來西亞金海灣和鑽石城兩個項目銷售額為25.76億人民币。今年上半年，碧桂園三個海外項目總銷售額為10.894億元人民币，這里面除了馬來西亞兩個在售項目外，還包括澳大利亞的萊德花園。

為促進馬來西亞項目的銷售，碧桂園已經聯合互聯網巨頭阿里巴巴旗下阿里媽媽推出電商新品“神馬券”。“神馬券”每張售價2000元人民币，可入住碧桂園金海灣108晚，每晚住宿費僅18.51元人民币，此外，消費者預期還可獲得10%年回報率，共2年。而旅客入住金海灣的房源由碧桂園向業主承租，並由碧桂園提供管理服務。

換言之，随着“神馬券”的推出，碧桂園不但要支付業主租金，還要承諾給消費者提供收益回報，此外還承擔房源的管理服務費用。這将是一筆數目不小的營銷成本。

除此之外，碧桂園透露，金海灣将于2017年第三季、鑽石城将于2016年第四季竣工。

如此看來，在銷售乏力、營銷成本上漲、竣工期逼近的情況下，碧桂園此次發行伊斯蘭中期票據用于投資開發馬來西亞項目也就變得不難理解。

劉斐凡表示，從碧桂園目前的銷售現狀來說，今年回款不是特别好，美元、港元等發債利好開始減弱，碧桂園已經開始在國内發公司債，所以在缺錢情況下，碧桂園不會再用人民币直接投資馬來西亞項目。

數據顯示，碧桂園今年前八月共實現合同銷售金額約人民币713.8億元，按全年1350億元銷售目標計算僅完成目標52.87%。

此外，馬來西亞零吉匯率當前的反彈也削弱了人民币本身的優勢。據悉，受馬來西亞政府幹預，此前貶值較多的馬來西亞零吉匯率出現明顯反彈。10月7日下午盤中，馬來西亞零吉中最多漲4.06%，報4.1911對1美元，是1998年以來最大漲幅。