被遺棄的零星物業 8900億土地估值下招商重組優化資産

觀點地産網 招商地産重大無先例重組事宜已忙活大半年，從10月9日最新股東會決議來看，該事項已取得階段性成果，但随之而來的細節性工作或許才剛剛開始。

10月9日晚間，招商地産官微宣布，旗下深圳招商商置投資有限公司和深圳招商房地産有限公司近期将進行8處房産轉讓，總轉讓價約8.76億元。

據觀點地産新媒體了解，此次轉讓資産多為辦公及商業項目，而且部分使用年限只剩二三十年，最短的于2017年到期。拟轉讓物業大部分已出租。

面臨整合的資産優化

根據披露内容，此次拟轉讓資産包括深圳市南山區太子路的海景廣場6套房産；蛇口工業區金融中心1棟的10套辦公房産；深圳市南山區碧濤苑11套别墅房産；海濱花園南海小築13套住宅房産。

除了辦公及居住項目外，招商地産還将拍賣4處商業資産。分别為：南山區蛇口工業八路的雍華府第8棟商場，包括商場1及商場2；蛇口花園城碧雅軒位于南山區蛇口工業大的4套房産；整棟出售南山區蛇口工業大道的蛇口花園城疊翠軒；整棟出售南山區蛇口工業區四海路金竹園商業樓1棟及2棟。

對于轉讓資産，招商地産董秘劉甯向觀點地産新媒體表示，整合就是為了1+1大于2，此次拍賣資産是資産優化的一次安排。

據觀點地産新媒體了解，拍賣消息雖由招商地産公布，但實際上被處置資産多由招商商置進行管理。招商商置内部人士對觀點地産新媒體直言，拟處置資産一直是交由招商商置進行出租。如今面臨整合，需進行資産優化，因此圈出部分占用較多管理資本的項目進行出售。

據該内部人士介紹，招商商置已成立了拍賣工作小組，主要負責清查旗下資産産權及租約期限，並把信息反饋給深圳聯交所，同時向招商局集團打報告申請轉讓。

值得一提的是，除此次公開挂牌轉讓資産外，今年9月25日，招商地産曾以10.23億元的價格轉讓南海意庫夢工場大廈項目50%的股權。轉讓對象為招商局國際有限公司，該公司為招商地産的關聯公司。

在物業處置考慮上，上述内部人士表示，出售資産為國有資産，會通過兩方面審查。一方面是符合國資委的要求；同時也會遵循拍賣法的相關法則。另外，如果是零星資産，考慮到個人等小衆群體也有購買能力，會通過公開拍賣形式出售。

“事實上，考慮到輕資産運作模式，未來商置旗下大部分商業物業都會出售，若是較大規模資産更多會考慮出售給機構投資者，例如5A智能甲級寫字樓新時代廣場就賣給了生命人壽。”該内部人士如此補充稱。

另據了解，除此次拟轉讓資産外，今年9月2日，招商地産曾挂牌拍賣一批位于前海蛇口自貿區的寫字樓和商鋪物業，總價格約2.8億元。拍賣的資産分别是深圳市南山區蛇口聯合大廈8套房産、景園大廈裙樓2套房産和紫竹園商業樓3套房産。

而據上述内部人士透露，目前招商商置僅剩非常少的零星資産可出售。已售及未售資産收益都會進入公司年度收益賬戶。

8900億土地估值

清理零星資産是整合的後續，但整合也是致使零星資産被抛棄的誘因。

今年招商繫啟動重大無先例重組事項，即招商局蛇口控股發行A股換股吸收合並招商地産股份，並向特定對象發行A股股份募集配套資金。合並後，招商局蛇口控股不僅在規模上晉升房地産前三甲，新增的土地資源更是讓同行眼紅。

相關分析就認為，招商局蛇口此次通過資産注入的方式，獲取深圳市前海蛇口自貿區共889萬平方米的新增土地儲備，為公司未來的發展打下了堅實的基礎。

而此次合並之後，招商局蛇口合計在手土儲規模将會超過2800萬平方米，土地資源評估價值8900億元，解決了土地稀缺性和經營利潤率等問題。

更加值得一提的是，其新增土地均位于高性價比的深圳前海與蛇口兩大區域。其中，前海所擁有土地面積為3.9平方公里。

招商地産董事長孫承銘在10月9日的股東會上就明确表示，兩大片區土地規劃基本已經穩定，只是還有部分條件尚未與政府達成共識。

“前海方面，之所以開發進度比較慢，主要是跟政府利益補償沒談妥，但規劃已經穩定，即全部轉為商業性質用地。”孫承銘進一步透露，這次在上市重組過程中，已經加緊跟政府談判，大的原則性條件已經跟政府達成共識，補償和增值收益也已經基本鎖定，僅剩大的合作仍需統籌安排。

在招商地産重組繫列公告中也提及，2015年4月27日，深圳市人民政府與招商局集團簽署《關于深化合作加快推進中國（廣東）自由貿易試驗區前海蛇口片區發展建設的框架協議》，協議明确“雙方同意本着尊重歷史、服從規劃、擱置争議、先易後難、利益共享、雙赢發展的原則，通過友好協商，加快解決乙方（招商局集團）原前海物流園區約3.9平方公里用地（包含招商局蛇口及其控股子公司在前海灣物流園區的土地）的相關問題。”

孫承銘也坦承，蛇口區域，除少許有争議土地還未明确規劃外，已明确規劃的土地有170萬方的建面，這部分土地中，包括建多少寫字樓、酒店等指標已經明确。

相比規模，合並帶來的盈利也非常可觀。有相關知情人士就向觀點地産新媒體透露，以前海區域為例，招商局早前獲取前海土地時，因地塊性質、産權不明晰，拿地成本或僅700元每平方米，而卓越早前以2萬元/平方米單價拿下的前海地塊價格是其28倍多。