35億奪下武漢萬噸冷庫 聯投置業怎破徐東商圈操盤難題

觀點地産網 10月27日上午，備受市場關注的武漢徐東萬噸冷庫地塊正式出讓，由于6848元/平方米的起始樓面價已經超越此前長動地塊6000元/平方米起拍價，市場一度認為其将成為武昌新地王，不過最終結果出乎意料。

據武漢網上交易繫統顯示，萬噸冷庫片P（2015）103号地塊並未吸引衆多開發商參與競拍，最終由武漢聯投置業有限公司以底價34.696億元拿下。

觀點地産新媒體查閱資料了解，該地塊位于武昌區徐東大街與友誼大道交匯處A地塊，淨用地面積約80807平方米，容積率高達6.27，建築面積近57萬平方米，土地用途為住宅、商服、公園綠地，起拍價34.696億元。

商業新兵聯投置業

作為武漢現有九大商圈之一，徐東商圈經過十多年的發展已經非常成熟，也因此，地處核心位置的萬噸冷庫地塊被稱為徐東商圈最後一塊寶地，同時也吸引了衆多商業巨頭的注意。

據了解，早在2011年就有傳聞，紅星美凱龍和萬噸冷庫地塊的地權單位武漢商貿控股商談過合作事宜。然後在2014年，菲律賓SM集團中國區投資部負責人也曾考察過武漢萬噸冷庫等多個地塊，此外美國鐵獅門、韓國樂天也是绯聞對象之一。

層出不窮的绯聞對象讓市場一度以為萬噸冷庫地塊出讓之日定将引起一場激戰，只是最後事與願違，由聯投置業底價奪標。“爆冷”的結果讓市場驚訝之余，聯投置業此次奪地行為也多少令人費解。

據招商信息顯示，萬噸冷庫拟建設成為輻射華中地區的集高檔商業、寫字樓、酒店、居住、休閑、旅遊為一體的城市綜合體。有分析稱，地塊商服和居住的比例高達8:2。

衆所周知，一個大型綜合體對于開發商的操盤能力要求非常高，而聯投置業自2009年成立以來，一直都是專注住宅開發，在商業項目運營上並沒有太多經驗。

“客觀評價，聯投置業基本上是沒那麼強的開發能力。”湖北合富輝煌市場總監殷一戌坦言，聯投置業後續肯定是要引入其他有操盤經驗的開發商進行合作，特别是商業部分。

聯投置業官網顯示，截至目前，該公司開發的商業項目僅3個，包括綜合體聯投廣場、寫字樓聯投大廈，以及六星級酒店聯投麗笙酒店，該酒店由卡爾森國際酒店集團管理。

不過，殷一戌強調，聯投置業此次拿得地塊确實是很好的資源，未來在武漢市中心很難再拿到這種地。而且那些想進武漢的外資開發商，一般都會先選擇跟本土企業進行合作，以便熟悉市場。

随着城市的不斷發展，稀缺的市中心地塊往往是增值的保證。盡管聯投置業在商業項目上操盤能力不足，但把資源先占據了，後續的開發問題或許就不難解決了。

徐東商圈難題

在中國，成功一般都講究天時地利人和。稀缺資源已經占據，有能力的操盤方可以尋找，但徐東商圈日漸疲弱的商業環境，聯投置業一時之間似乎難以扭轉。

歷史資料顯示，1995年以前，徐東區域還是武昌區與青山區接壤的中間地段的“城中村”，偏僻荒涼、商業匮乏。但1995年長江二橋開通後，徐東區域發展進入快車道，一度幾乎成了武漢商業形态最集中、最先進的商業核心地帶。

不過，近年來随着武漢各個城區城市建設逐步完善，徐東商圈的重要性在一步步地削弱。

殷一戌對觀點地産新媒體，徐東商圈以前囊括了武昌和青山兩大區的消費群體，但現在青山區的商業體量每年都在增加，青山人都不需要去徐東消費了。

“青山區将在3至5年内，新增商業面積超過100萬平方米，建成市級商業中心。”去年青山區商業與旅遊局局長陳永紅曾公開表示，為了方便本土居民消費和留住高鐵客，青山這兩年正着力發展大型商業中心。

根據規劃，青山區每年至少開業一個綜合項目。據觀點地産新媒體查閱，2013年11月奧山世紀廣場開業，2014年武商衆圓廣場開業，2015年深國投商業中心項目也預計開業。

在青山區客戶不斷流失的同時，武昌區自身日趨激烈的競争也是徐東商圈需要面對的命題。“以前積玉橋、漢街這些地方都沒有商業項目，武昌客戶都去徐東，而且徐東商圈本身項目也不多，所以做得非常好。”

内外夾擊下，徐東商圈内的商業項目經營也變得愈發困難。據悉，2010年至今，徐東商圈内除了群星城在去年開業之初赢得了一片喝彩之外，不少百貨商場都面臨着業态調整和關店的困境。

殷一戌還透露，徐東商圈就是一個區域型消費中心，而不是像武漢天地那種市級的消費中心，所以區域外的客戶很少進去。

“徐東區域新增的購買力都是靠住宅開發進去的，但現在住宅開發已經非常成熟了，商業供應量是明顯供大于求，所以聯投置業的項目進入面對的壓力還是很大的。”