商業特稿 “二房東”魔方：公寓行業目前還是一個藍海

編者按：在商業地産的“黃金時代”之後，今年寒冬悄然而至。頂級奢侈品關店收縮，百貨門店頻頻關閉，大量同質化商業招商遇難題，零售市場噩耗連連。在這樣的背景之下，未來的商業地産何去何從？

2015年12月7-9日，觀點地産新媒體将在廣州舉行第三屆觀點商業年會，圍繞論壇主題“商業過冬 遠見與未來”，觀點地産新媒體遍訪商業地産的行業專家學者、中國内地、香港及海外知名商業地産發展商、品牌商、零售商以及互聯網電商，推出2015觀點商業年會繫列報道。

觀點地産網 “中國有着2億以上的流動人口，而圍繞這些人口産生的住宿以及生活消費，是一個超過萬億級的市場，是中國唯一看不到天花闆的市場。”

2010年，魔方公寓正式成立，2013年魔方公寓獲得美國華平投資集團6000萬美元的投資，今年5月，其再次得到華平追加的1.4億美元投資。當采訪中問及為何能獲得華平如此大手筆的投資時，魔方公寓給出了如上的回復，並稱“魔方公寓之外，能夠盈利的品牌長租公寓确實較少。”

魔方公寓是一家連鎖集中式長租公寓，運營模式主要是先租下整棟物業，然後按家庭化標準統一進行裝修，集中管理，配備統一的物業、服務等再出租給青年都市白領群體，並提供以公寓租住為核心的生活服務。因此，其項目多在一二線城市的大型辦公園區、科技園區周邊，靠近地鐵或公交集中點，周邊生活配套齊全。

作為國内首家長租公寓，前幾年“粥多僧少”的市場環境為魔方公寓的快速擴張制造了有利的條件。

成立至今6年，魔方公寓在全國13個一二線城市已擁有90家直營門店，超過13000間房，全年平均入住率超過95%。未來3年内，魔方公寓還計劃新開800家門店。

随着魔方公寓的蛋糕越做越大，尋味而至分食蛋糕的對手也越來越多。

據觀點地産新媒體了解，近兩年内，先後有小米CEO雷軍投資的you+國際青年公寓、平安投資創立的蘑菇公寓、青客公寓、自如寓、優客逸家等，一大批長租公寓蜂擁而至踏足這一有着巨大潛力的市場。

而後，衆多酒店公寓集團亦聞聲而至，華住(漢庭)集團推出城家公寓、如家推出逗号公寓、鉑濤(7天)集團推出窩趣輕社區，住友(布丁)集團推出漫果公寓。

現在，地産公司也紛紛介入，陽光城與寓見公寓展開合作；綠城物業也已攜手優客逸家。

不過魔方公寓還是稍顯淡定地表示，其實競争壓力不會很大。畢竟創立至今已有六年，相比後來者，魔方公寓已經有了一定的品牌優勢和標準化規模化的運作模式。

據介紹，魔方公寓選擇的輕資産模式，利用租入再租出賺取“剪刀差”利潤，同時以租賃物業替代自持物業，減輕資本負重，這樣就避免了地産開發商公寓重資産模式占用大量資金、耗費大量機會成本的情況。

另外，“目前公寓行業還是一個藍海，標準化的品牌連鎖公寓數量很少，遠遠滿足不了流動人口帶來的巨大需求。”以上海這一公寓行業集中爆發的重地為例，公安部數據顯示上海的流動人口已達1500萬，每年平均淨流入在70萬～90萬之間。

龐大的流動人口催生租賃需求。為獲得更多市場，魔方公寓選擇了人人投，通過股權衆籌平台引入衆籌加盟模式。“對有需求的加盟商來說，通過這種方式可以極大地降低投資門檻。對魔方公寓來說，通過這種方式能夠更快地加大門店數量的增長。”

而在得到華平1.4億美元的追加投資後，魔方公寓表示将加快門店數量的增長，並正式啟動“公寓+”戰略，以住宿産品為核心，運用互聯網平台和技術，整合各類生活服務資源，為住客提供更完善便捷的生活方式。

以下是觀點地産新媒體對魔方公寓管理有限公司的采訪實錄：

觀點地産新媒體：今年魔方公寓宣布将衆籌加盟模式引入行業，這種模式具體是如何操作的？

魔方公寓：通過互聯網股權衆籌平台實現。

觀點地産新媒體：在您看來，衆籌加盟模式對于行業的革新體現在哪些方面？

魔方公寓：對有需求的加盟商來說，通過這種方式可以極大地降低投資門檻。對魔方公寓來說，通過這種方式能夠更快地加大門店數量的增長。

觀點地産新媒體：魔方公寓管理的規模有多大？整體的出租如何？

魔方公寓：魔方公寓目前在北京、上海、廣州、深圳、南京、武漢、蘇州、杭州、成都、西安等全國13個主要城市擁有90家直營門店，總房間數超過13000間，整體出租率在98%以上。

觀點地産新媒體：魔方公寓中長期的發展計劃是怎樣的？

魔方公寓：未來，魔方公寓會計劃在3年内新開800家門店，繼續領跑國内白領公寓行業，並在互聯網時代打造滿足青年白領居住生活需求的一站式長租領域生活服務平台。

觀點地産新媒體：對于項目的選址有什麼要求？

魔方公寓：對于項目選址的要求，相對于酒店來說是較寬松的，無需臨街或有優秀展示面，只要靠近地鐵或公交集中點，靠近大型辦公園區、科技園區周邊，周邊生活配套齊全。建築面積一般在2000-20000平方米，進深在15-20米左右，物業産權清晰，可獲消防批文。

觀點地産新媒體：近年來，魔方公寓累計獲得美國華平投資集團2億美元的投資，華平選擇投資魔方公寓看重的是哪些方面？

魔方公寓：華平之所以選擇投資魔方公寓，首先，是因為看好公共租賃行業，中國有着2億以上的流動人口，而圍繞這些人口産生的住宿以及生活消費，是一個超過萬億級的市場，是中國唯一看不到天花闆的市場。

其次，是看中了魔方區别于長租公寓行業内其他品牌的優勢和特質，其全新的運作模式使全年平均入住率超過95%，高效運營團隊、規模效應及成本管控使單個項目年投資回報超過30%。

觀點地産新媒體：完成融資以後，魔方公寓将在哪些層面去做提升？

魔方公寓：完成融資後，魔方公寓将加快門店數量的增長，並正式啟動“公寓+”戰略，把公寓定義為線下流量入口，以住宿産品為核心，充分運用互聯網技術，整合生活服務行業資源，打造互聯網時代滿足青年白領居住生活需求的一站式長租領域生活服務平台。

觀點地産新媒體：不少開發商都開始介入到公寓出租領域，這對于魔方公寓而言，是否會構成潛在的市場競争壓力？

魔方公寓：我認為不會構成較大的競争壓力。一，公寓行業目前還是一個藍海，標準化的品牌連鎖公寓數量很少，遠遠滿足不了流動人口帶來的巨大需求。二，開發商與我們這樣的公寓運營商有着本質的區别，開發商做的公寓資産較重，選址條件也比較局限，可復制性較差，投資回報率較低。魔方公寓作為專業的公寓運營商，資産較輕，選址條件相對寬松，且易于標準化應用，投資回報率較高。

觀點地産新媒體：當下長租公寓市場同質化現象也非常嚴重，魔方公寓是如何突顯自己的個性化？

魔方公寓：魔方公寓目前領先優勢明顯，我們建立了公寓行業的首套標準化可復制的産品模闆，以及行業内唯一一個專業化産品研發中心這樣的硬件優勢，也建立了多元化的專業管理團隊，領先于行業的繫統平台，以及業内首套標準化流程等軟實力。

觀點地産新媒體：在飛速擴張的同時，品牌長租公寓的問題也日益暴露，多是依靠風投等資本支撐在運作，基本沒有實現盈利，在這樣的情況下如何去保障利潤和品質的平衡？

魔方公寓：魔方公寓之外能夠盈利的品牌長租公寓确實較少。魔方公寓一開始就選擇了輕資産模式，利用剪刀差取得一定利潤。

公寓長租行業‘剪刀差’存在兩個基本機制：一，産品標準化、規模化。標準化規模化的目的是‘迎合市場及用戶以獲得最佳社會産品和經濟效益’，這也意味着産品具備大規模投放與有效復制的商業屬性。二，品牌認知。這是品牌資産的重要組成部分，也是衡量消費者對品牌内涵及價值認識和理解度的標準。

魔方‘剪刀差’利潤源于産品標準化規模化，基于品牌認知，兩者緊密相連，這為魔方的利潤和品質間提供了一個良好的平衡。

觀點地産新媒體：在您看來，長租公寓行業發展的障礙來自哪些層面？

魔方公寓：長租公寓行業發展的障礙有很多方面，比如：人才的積累、政策方面的法度法規，物業的選擇、成本的把控以及高效的運營管理模式等。

觀點地産新媒體：長租公寓實現盈利的關鍵性因素有哪些？

魔方公寓：長租公寓實現盈利的關鍵性因素在于有效的成本控制、穩定的租金流，市場占有率、規範化的運營管理，以及品牌溢價力。

觀點地産新媒體：長租公寓未來要如何擺脫重資本屬性以及互聯網化程度不夠等問題？

魔方公寓：相對來說，魔方公寓一開始就選擇了輕資産模式，選擇租賃物業替代自持物業以減輕資本負重，避免了重資産模式占用大量資金、耗費大量機會成本這一狀況。

目前國内經濟發展邁入“互聯網+”新業态，魔方也緊随其後，開始步入“公寓+”新發展業态。“公寓+”戰略是運用互聯網平台整合各類生活服務資源，打造滿足用戶居住生活需求的一站式長租領域生活服務平台，如何将互聯網與長租公寓領域進行有效”縫合“，需要基于客戶的實際需求出發，滿足客戶的衣食住行各方面，提供更完善更便捷的生活方式。

觀點地産新媒體：您覺得長租公寓未來的發展趨勢是怎樣的？

魔方公寓：總結目前市場上的長租公寓不難看出，長租公寓區别于傳統租賃産品的是，它為青年人群提供長租的居住空間和服務，品牌化、連鎖化、標準化的模式運營，相比傳統的出租房會有更好的居住體驗。

随着越來越多的開發商及品牌商的介入，未來長租公寓的競争将愈加激烈。但，龐大的流動人口催生租賃需求。中國的流動人口規模超過2億，青年人占絕對比例，且他們的需求以租賃為主，簡單統計表明目前有超過1.3億青年人通過租房解決居住問題，一個不太嚴謹的估計表明這部分人的市場規模超過4000億。以上海為例，公安部的數據顯示上海的流動人口已達1500萬，每年平均淨流入在70萬～90萬之間。為什麼上海會成為公寓行業集中爆發的重地，數據可以說明一切。

相對如此龐大的市場需求來說，真正意義上的品牌公寓極度分散、規模極小，未來行業整合的空間極大。