商業特稿 蘇甯置業：商業地産一直處在黃金時代

編者按：在商業地産的“黃金時代”之後，今年寒冬悄然而至。頂級奢侈品關店收縮，百貨門店頻頻關閉，大量同質化商業招商遇難題，零售市場噩耗連連。在這樣的背景之下，未來的商業地産何去何從？

2015年12月7-9日，觀點地産新媒體将在廣州舉行第三屆觀點商業年會，圍繞論壇主題“商業過冬 遠見與未來”，觀點地産新媒體遍訪商業地産的行業專家學者、中國内地、香港及海外知名商業地産發展商、品牌商、零售商以及互聯網電商，推出2015觀點商業年會繫列報道。

觀點地産網 時間定格在2015年10月5日，地點是美國紐約時代廣場，一則以“中國夢世界心”為主題的中國企業項目蘇甯睿城的廣告出現在廣場大屏幕上。

“此舉打開了讓世界看見南京的另一扇窗”，南京市政府相關負責人如是評價。

就在蘇甯睿城将于上海香格里拉進行全國首站路演的前一日，觀點地産新媒體與蘇甯置業集團總裁助理趙韫進行了一場冬日里的對話，此時的上海已經開啟了“速凍”模式。

在近六十分鐘的時間里，話題主角一直都是“蘇甯睿城”，並在此基礎上延伸至“互聯網+”時代下“聯合辦公”的探讨，以及“商業寒冬”來襲下對整個行業的思考。

據趙韫介紹，整個蘇甯睿城項目體量是超千畝，總建築面積230萬平方米，共包括三個部分。其中住宅闆塊的銀河國際社區一期工程已交付，而商務闆塊則包含十棟甲級寫字樓，體量達70多萬平方米，稱之為慧谷，意為“智慧”與“集群”。

除了住宅和商務外，第三部分則是将于2016年全面開工建設的商業酒店配套闆塊，名叫蘇甯廣場，由近30萬平高端輕奢購物中心、寫字樓裙房部分的休閑商業街及與凱悅集團合作的酒店三部分組成。

在寫字樓運營模式上，趙韫透露稱，去年及今年分别交付的兩棟都為銷售型，分别定位為當地成長型企業的辦公基地、能源大廈及上下遊機構。

2016年初交付的那棟樓則是整體持有、整體租賃，目標是做成“世界500強企業在南京的聚集地”。基于國際客戶這個定位，整棟樓在早期硬件規劃上就已經做了很多調整，比如保持24小時供電。

“與其他開發商相比，蘇甯置業做寫字樓有兩點不一樣。第一，在規劃初期就界定了比較清晰的定位，銷售比較有針對性；第二，我們的寫字樓不賣給投資客，就賣給自用客。”說起蘇甯寫字樓的與衆不同，趙韫如是概括。

由于手中持有大量的寫字樓項目，順應“互聯網+”潮流的蘇甯置業“理所當然”抓住了聯合（移動）辦公的好時機，合作對象則是全球規模最大的靈活辦公空間提供商雷格斯。

顯然，在“互聯網+”時代，住宅進入白銀時代已是共識，而商業則一直在“黃金時代”與“寒冬降至”的争論中徘徊。

在趙韫看來，商業地産的做法跟住宅不一樣，面臨的挑戰在于四五十年的生命周期中需要不停地調整，更考驗開發商的綜合能力，尤其是招商和運營。

“但某種程度上，商業地産在資本市場中的回報比住宅來得更高，因為依靠的是良好運營産生的效益及所帶來的物業增值，所以商業地産其實一直都處在黃金時代。”

以下為觀點地産新媒體對蘇甯置業集團股份有限公司總裁助理趙韫女士的專訪實錄：

觀點地産新媒體：蘇甯睿城項目進展情況如何？

趙韫：睿城項目體量是超千畝，總建築面積230萬平方米。第一闆塊是住宅項目，銀河國際社區一期已交付；第二闆塊是商務闆塊，即在推的寫字樓項目，共有10棟，達70多萬平方米，稱之為慧谷，意為“智慧”與“集群”。

寫字樓中有兩棟去年已交付，有兩棟今年交付，還有一棟将在2016年初交付。除開工交付部分外，未來還有五棟寫字樓将在後期建設。第三闆塊是将在2016年全面開工建設的商業酒店配套闆塊，名叫蘇甯廣場，主要由三部分組成。一部分是近30萬平高端輕奢購物中心，将成為蘇甯廣場的模闆店、示範店；第二個是寫字樓裙房部分的休閑商業街，會引進一些特色餐飲休閑業态；還有一個就是與凱悅集團合作的酒店，一部分規劃為五星級酒店，品牌應該為君悅，另一部分則是由凱悅集團管理的270套酒店式公寓，主要服務上面提及的10棟商務寫字樓。

此外，我們拟将貫穿整個項目的下圩河打造成一個濱水、休閑商業帶，河流清淤工作都已做完，但植被工作則需要分批培養。

觀點地産新媒體：寫字樓是準備自持租賃還是出售？

趙韫：去年已交付的兩棟寫字樓定位較清晰，專門做當地成長型企業的辦公基地，基于這樣的特性，物業形态也是輕松式的，已經有600多家企業進駐。

今年10月交付的兩棟也是銷售型的，其中有一棟專門做能源大廈，比如江蘇國電、中廣核、大唐電力等電力龍頭公司，同時還輻射上下遊的機構，類似于電力設計院、電力研究所。

與其他開發商相比，蘇甯置業的寫字樓有兩點不一樣。第一，在規劃初期就界定了比較清晰的定位，且銷售比較有針對性；第二，不賣給投資客，就賣給自用客。

至于明年初交付的這棟樓，我們想做世界500強企業在南京的聚集地，是整體持有、整體租賃的。基于國際客戶這個定位，整棟樓在早期硬件規劃上就已經做了很多調整，比如保持24小時供電。

另外，在整個項目開發建設、定位過程中，我們也得到了鼓樓區政府鼎力支持，寫字樓已納入鼓樓區政府重點打造的濱江樓宇總部經濟帶中，成為政府轉型升級的重要驅動力。

觀點地産新媒體：對于寫字樓的出售或是自持，有沒有嚴格的區分標準？

趙韫：出售或是自持肯定是影響寫字樓品質好壞的一個因素，對我們來講，可能也選擇銷售，但會瞄準規劃當中的客戶，而不完全是選擇持有這種形式，但像睿城這種大項目肯定會有部分自持。

總的來說，賣與不賣其實並不能直接影響寫字樓的好與差，持有並不見得是唯一好的東西，同樣賣也不見得是全差的，關鍵看賣給誰。

觀點地産新媒體：聯合辦公是當下市場熱議話題，蘇甯置業在這方面有沒有明确計劃？

趙韫：因為我們手中持有較多的寫字樓，理所當然必須要考慮這個問題。現在出現了多種辦公模式，辦公形式也會越來越多，而我們在這一塊采用的是整合資源的方式。目前南京睿城項目已經跟雷格斯有合作，已經全部裝修竣工，下個月就要開業。

此外，我們在石家莊、無錫的項目也都是和雷格斯合作的，其中石家莊項目剛剛裝修完，預計明年招商開業，而無錫的蘇甯廣場項目還未交付，正在裝修階段，明年也要實現運營。

除上述三個項目，我們這次跟雷格斯戰略合同另簽了4個項目，一個是徐州蘇甯廣場，第二個是連雲港蘇甯廣場，第三個是淮安蘇甯廣場，第四個是汕頭蘇甯廣場。

此外，南京蘇甯總部旁邊有一個研發二區産業園，里面還有另外一種WEWORK的使用者，這種公司可能就是兩三個人的團隊，這些公司目前的雛形只需要兩三個辦公座位，或是企業稍微大一點則需要一個小房間。

觀點地産新媒體：今年是蘇甯置業提出的上市元年，有沒有時間表？

趙韫：第一，如果要上，需要選一個最好的資本市場，因為在哪里上還是蠻關鍵的；第二，關鍵是哪個點上市最合适，前面的準備工作做得怎麼樣；第三，以前有很多人上市會選擇美國、新加坡、香港這樣的市場，其實現在國内的環境越來越寬松，以後中國肯定也是全世界的熱點和焦點，所以這方面我們之前就有規劃，現在随着時間的推移，會進行更好的調整。

觀點地産新媒體：如何評價蘇甯置業這一年的表現？有沒有達到年初預期？

趙韫：從事地産行業20多年，自己感覺前十幾年是在學習摸索中，找來前面的參照物慢慢學。但現在變化太快，年初想的事情年底再不刷新的話，可能就有點落伍了。

作為地區性公司，是一個執行主體，也是一個盈利主體，所以每個地區公司都有所謂的年初指標和年底指標的對照，其實對集團層面更多的是針對年初的戰略，到年底會有重新的自我定位和審視。

觀點地産新媒體：在住宅進入白銀時代的當下，有觀點認為寫字樓或恰好進入黃金時代，您怎麼看？

趙韫：地産永遠會有一些過程的，在住宅市場的前十年想不賺錢都難，不掙錢的個案才是新聞。但到現在，我們更多時候都會替地産公司捏把汗，因為拍地的價格某種程度上已經接近或者是高過當前房價。以後住宅地産會出現更密集的産業和市場細分化，有市場競争力的企業才能生存。

商業地産的做法跟住宅地産不一樣，無論是寫字樓、商場還是酒店式公寓都比住宅難做。因為住宅建造完後，只要後期物業服務做好，基本算得上是一個成功項目。但自持的寫字樓和商場在第一波招商完成後，說不定過幾天就有新的競争項目出來。

要想做好商場或寫字樓的自用商業，就需要不斷服務好里面的客戶。這里面客戶的黏性一方面來自有沒有産業鍊，第二個是有沒有吸引客戶的服務，而不光是租金或售價。

此外，商業項目比住宅項目更多的挑戰還在于在四五十年的生命周期中，需要不停地調整，更考驗開發商的綜合能力，尤其是招商和運營能力。

但某種程度上，商業地産在資本市場中的回報比住宅地産來得更高，真正的回報模式不是通過銷售來實現的，而是通過良好運營産生的效益及所帶來的物業增值。

所以我認為，商業地産項目其實一直都處在黃金時代，關鍵是難度繫數要比做住宅更大。

觀點地産新媒體：恒隆集團董事長陳啟宗此前提出過“商業寒冬”，您覺得商業寒冬來了嗎？

趙韫：商業地産以後跟住宅是一樣的，一小波人活了，另外一波人會比較辛苦，一波人就沒了，商業地産接下來估計也是這個方向。

但在商業地産這一塊，第一個轉變是大部分人搞清楚商業地産該怎麼做了。越來越多開發商已經開始從散售思維轉向自持經營，因為通過資本市場表現的收益會比自己散售更好。

第二，大部分人還搞清楚了另外一個問題，就是商業地産絕對不是身兼開發商、投資商、運營商多職，而是一個整合資源的主體。

總而言之，我認為以後的市場大家都已經想得很明白了，就看怎麼樣做得更好，競争更加快速化、激烈化。另外，市場會越來越成熟，要求也會越來越高，對會做的人來講是更好的機會，對不會做的人來講，衰退的速度會比以前更快。