三番哥潘軍的武器 美易家這把刀能否攪局地産資本江湖？

觀點地産網 地産豪強潘軍玩味十足，江湖中人稱“三番哥”是矣，其喜歡唱歌之余，近年來也辦了個“三番哥”六合館餐館，可謂花樣年倡導 “有趣有味有料”生活的率先垂範。這不，在跨界餐飲、觸網社區物業之後，現在潘軍又玩起了時髦的在線度假短租生意。

12月9日，花樣年間接附屬公司美易家正式在全國股轉繫統股票公開轉讓，轉讓方式為協議轉讓。

同日，花樣年及彩生活分别宣布，花樣年中國、美利家投資、彩生活間接全資附屬前海盛峰及7名認購人已同意認購515.08萬股美易家股份（透過以現金注資美易家），相當于認購事項完成後美易家已發行股份總數約17.08%，總代價約2.05億元。

據潘軍表示，挂牌新三闆僅僅是美易家資本運營的開始，花樣年将加快打造線上線下相互融合的度假物業租賃分享體繫，打造分享經濟的“美易家模式”。

而接近花樣年的人士對觀點地産新媒體透露，美易家首輪定增便獲得了深創投、華蓋創投等機構認購，募集所得的2.05億元就是用于打造線上平台及擴張網絡。

從2014年的彩生活到2015年的美易家，“三番哥”潘軍以每年分拆一家公司上市的速度一路“飛馳”。其打出的“社區O2O”題材遠在花樣年平台之上，也讓資本市場嗅到了錢的味道。花樣年官微甚至表示，公司旗下多個闆塊未來都有“沖擊市場的野心”。

或許對于不斷想打造資本收割機的潘軍而言，如果“三番哥”的六合館做得足夠美味，那麼未來在地産資本江湖風生水起也未可知。

美易家較彩生活之輕

從9月底向全國中小企業股份轉讓繫統（“新三闆”）遞交挂牌申請到正式獲批，美易家登陸新三闆的資本之路似乎比外界預想的更加順暢。

美易家分拆上市發生于在線短租業務引爆市場的大背景下。今年6月，美國Airbnb剛剛完成最新一輪總額達15億美元募資，估值一度高達255億美元，這個數字甚至高于萬豪、喜達屋等傳統酒店巨頭。

7月份，潘軍出席活動時公開表示，将以美易家為載體打造線上線下相互融合的度假物業租賃分享平台，計劃打造成中國版“Airbnb”。

據觀點地産新媒體翻查資料，美易家成立于2010年，主要為城市綜合體、寫字樓、度假式物業等提供物業管理和物業經營服務，同時不斷拓展資産運營服務業務，為産權所有人及物業使用者提供資産托管服務及其他增值服務。

截至2015年6月30日，美易家在管理和服務的項目合計35個，管理面積845萬平方米，涉及深圳、重慶、江蘇、浙江、西藏、貴州等全國12個省市。

2013年、2014年、2015年1-6月，美易家分别實現營業收入1.10億元、1.75億元、1.07億元，歸屬于母公司所有者淨利潤2363萬元、3818萬元、1735萬元；基本每股收益4.73元、7.64元、1.39元。

從主營業務收入分類比重來看，2015年1-6月實現營收1.07億元中，寫字樓、城市綜合體仍然是主要貢獻物業類型，分别占比49.02%、39.75%；相比之下，度假式物業僅占比11.23%。

不過，接近花樣年的人士對觀點地産新媒體表示，美易家在新三闆挂牌並定增2億元後，接下來的重要方向便是做大短租業務市場。“融資2億元，也主要是為了打造線上平台和擴張網絡。”

根據相關披露信息，美易家是在線下業務基礎上進行擴張，即從線下走到線上，最終實現線下與線上的融合。該公司表示，将逐步豐富線下資源，積極打造線上平台，並拟開發手機APP以及PC客戶端。

上述人士表示，盡管美易家和彩生活都是花樣年旗下兩大物業管理平台，但兩者運營模式並不一致。“美易家和彩生活不同的地方在于，它不會通過大量收購來增加物管面積，而是提供物業管理服務，同時做資産運營。”

而物業管理服務和物業經營服務，在美易家過往的經營中是最重要的收入來源。數據顯示，2013年、2014年、2015年1-6月，這兩項業務在美易家占營收的比重分别為89.73%、89.02%、94.04%。

對于短租市場，市場仍普遍認為存在誠信體繫、同業競争等問題。中國綜合開發研究院旅遊與地産研究中心主任宋丁指出，目前包括途家、小豬短租、螞蟻短租、Airbnb及美易家等線上線下企業都希望搶占市場份額，短租市場未來勢必會面臨燒錢擴張的惡性競争。

三番哥的資本收割機

早在2009年，人稱“三番哥”的潘軍便乘着樓市和股市復蘇的東風，将花樣年成功推向香港聯交所，打開境外資本市場融資大門。不過從境外發行優先票據來看，花樣年的利息成本普遍在10%以上，遠高于中海、保利等央企不超過5%的利息成本。

所謂思則變，随着房地産增長率逐漸面臨天花闆，潘軍從此表示不喜歡别人稱呼自己是“房地産開發商”，花樣年的目標是成為“最棒的社區服務商”。

對此潘軍的解釋是，花樣年的轉型在于，目標視野不再是圍繞着增量市場，随着房地産行業産生了社區服務業，公司将圍繞這一新的商業形态開展業務。

2014年6月，花樣年旗下物業公司彩生活登陸香港聯交所，此舉“引爆”了市場議論。無論市盈率還是市淨率，彩生活都全面超越母公司花樣年，甚至超越萬科、中海等上市公司。其估值之高引得行業熱議不止。

數據顯示，彩生活自2014年上市以來，市值一直高于母公司花樣年，並一度超過百億港元。截至12月10日，彩生活收盤價6.26港元/股，市值62.61億港元，市盈率為34.37；而花樣年股價僅為0.87港元/股，市值50.12億港元，市盈率3.19。

或許對于房地産行業而言，彩生活的崛起更重要的意義在于，它以社區O2O、社區增值服務的方式重新打開了傳統的物業管理行業，並證明從賺取資産升值收益走向賺取增值服務收益的可操作性。

同時，彩生活上市背後，也是資本市場對社區O2O高毛利、高增長的青睐，物業被當做房企市值重建的平台作用也凸顯出來。此後，萬科、中海、碧桂園、恒大等大型房企紛紛計劃分拆物業上市，開元物業、盛全物業等物管公司挂牌新三闆，行業蝴蝶效應逐漸應驗。

如今，随着潘軍分拆美易家挂牌新三闆， 2014年彩生活上市的一幕仿佛要重現。盡管新三闆公司的市值、影響力遠不及A股或港股，但美易家打出的“社區O2O”題材，以及花樣年、彩生活的品牌背書，仍讓資本市場嗅到了錢的味道。

接近花樣年的人士對觀點地産新媒體介紹稱，在國内的主要對手便是同樣瞄準短租市場的途家。不過其表示，目前諸如途家等對手都在燒錢擴市場，相比之下美易家已實現盈利，盈利能力甚至比彩生活還要好。

數據顯示，2015年上半年，美易家綜合毛利率44.57%，單位面積淨利潤貢獻7.73元/平方米/年，加權平均淨資産收益率（ROE）達71.86%；而彩生活加權平均淨資産收益率（ROE）僅為23.2%左右。

按照潘軍的設想，美易家将社區O2O引入旅遊地産，主要負責社區的維修服務，並将租客閑置的房源租賃出去，租客則來自彩生活的居住社區引流。截至11月，彩生活的社區物業面積拓展至3.3億平方米，美易家表示，這些資源将可以提供高粘度客源。

截至目前，花樣年旗下包括社區金融、住宅社區服務、地産開發、國際商務物業服務、社區文化旅遊、社區商業管理、社區養老、社區教育産業等八大業務闆塊，實際上這些業務有一個根本出發點——社區。

接近花樣年的人士也坦承，着眼存量市場開發，圍繞“社區”發展多種服務運營平台也正是花樣年的模式邏輯。至于花樣年旗下多個闆塊未來是否也将上市，該人士表示，目前不便透露太多信息。