幾度流言後物業挂牌新三闆 星河分拆兩地上市的資本想象

觀點地産網 來自市場的最新消息顯示，自2011年提出上市計劃的星河控股集團有限公司如今有了新的分拆計劃時間表。

據觀點地産新媒體翻閱報道，星河控股集團有限公司廣州公司副總經理單文日前表示，星河控股集團的商業地産闆塊2016年将在新三闆上市，地産闆塊則将以收購方式籌備上市。

業内人士對觀點地産新媒體分析稱，由于實行類似于注冊制的挂牌準入制度，以及備案制的融資制度，新三闆自2013年擴容後吸引了大批企業入駐，包括排隊等待IPO的公司。對于星河而言，其商業闆塊挂牌新三闆的問題估計不大，同時利于拓寬融資渠道。

上述人士指，至于星河的地産闆塊能否在境外借殼上市，還要看殼資源規模及資本環境的影響。

觀點地産新媒體就星河上市一事致電星河集團總裁姚惠瓊，不過其僅表示不方便透露相關情況。

值得一提的是，就在此前11月18日，星河旗下物業管理公司——深圳星河智善生活股份有限公司在新三闆悄然披露公開轉讓說明書，其分拆上市已然拉開序幕。

星河四年上市路

根據單文的表态，2016年，星河的房地産闆塊還将是主要發展方向。這家深圳房企星河成立于1989年，在過去26年間業務涉及地産開發、城市更新、商業運營、酒店管理、物業服務等多元領域，覆蓋珠三角、長三角、環渤海等區域。

單文續指，未來星河控股集團構成将分為三大産業集團，地産集團、金融集團、商業集團各自分管不同的業務領域。

實際上，據觀點地産新媒體了解，星河自2011年底首度提出上市，只不過随着四年光景過去，該公司的上市計劃仍一再延緩。

資料顯示，早在2011年11月29日，星河總裁姚惠瓊就公開表示，公司将會在2015年前完成上市。“（上市）将會有兩套方案，一是集團整體上市，二是把商業地産業務分拆出來單獨上市。”其稱上市地點等細節目前還沒最後确定。

2012年12月15日，姚惠瓊繼續對外界重申，集團正在調整内部業務架構和戰略布局，為2015年前完成上市作準備；而後2013年11月星河商業公司總經理陶慕明在接受觀點地産新媒體采訪時也透露，星河在考慮商業優先上市。

至2014年6月底，姚惠瓊在發布星河25周年品牌戰略時再度提及上市計劃稱，公司維持在2015年上市的目標。其中上市有兩套方案，一是集團整體上市，二是把商業地産業務分拆出來單獨上市。

随着2015年正式到來，年初深圳市場便普遍預計，過去一年深圳已有偉祿集團、綠景、中洲控股、力高地産共四家房企實現上市，年内星河也有望登陸資本市場。

6月份，姚惠瓊在接受訪問時也表示，星河整合旗下金融模闆，同時也有意分拆旗下商業、物業闆塊，登陸新三闆。

物業闆塊挂牌新三闆

據觀點地産新媒體翻查新三闆網站，此前11月18日，深圳星河智善生活股份有限公司正式公布公開轉讓說明書。這也意味着，物業闆塊成為星河首個分拆上市的部分，該公司也成為繼花樣年、中海、協信等之後又一家分拆物業上市的房企。

說明書顯示，星河智善成立于1999年1月29日，于2015年9月14日轉為股份公司。目前，星河智善控股股東為星河置業，占總股本95%；星河置業則由星河控股100%持股。

主營業務方面，星河智善主要提供物業管理服務、地産開發前期配合物業及其他服務。說明書顯示，該公司為深圳龍崗cocopark、深圳福田cocopark、惠州星河丹堤等項目提供物業管理，目前共計在管35個項目，對應面積為672萬平方米。

2013年、2014年全年及2015年前七個月，星河智善分别實現營收6164.99萬元、9359.72萬元、5898.76萬元，毛利率29.64%、26.76%、28.08%，歸屬于申請挂牌公司股東的淨利潤310.32萬元、384.71萬元、568.02萬元。

談及物業管理行業，星河智善将萬科物業、花樣年物業管理（國際）有限公司作為主要競争對手，其中前者目前接管物業項目270余個，面積逾6000萬平方米；後者管理面積1400萬平方米。

星河智善表示，公司是深圳市最早提供專業物業服務的物業公司之一，有資質及品牌優勢、管理優勢、人才優勢等。

不過，在盈利模式方面，相比于競争對手所講述的社區O2O模式，星河智善仍維持于傳統的單純依靠物業管理盈利的模式，即包幹制和酬金制，另外包括為房地産公司提供前期策劃、品牌輸出、物業服務等多項服務從而獲取傭金。

星河智善強調，公司近兩年預期“不會發生經營模式的轉型”。

星河上市的資本想象

除了物業闆塊外，按照星河的戰略計劃，其未來還将推動商業闆塊于新三闆上市，並試圖購買殼資源推動地産闆塊上市。一旦完成，該公司将擁有三個上市融資平台。

作為深圳早期涉足商業地産的房企之一，星河在11年的發展中相繼開發COCOPark、COCOCity、COCOGO、COCOStreet在内的“COCO繫”，以及寫字樓、酒店等産品線。同時自2015年起，随着首個iCO購物中心落地，輕資産輸出成為該公司新的故事模式。

今年7月份，星河歷時六年打造的深圳龍華綜合體項目星河World面市。項目總建築面積160萬平方米，總投資150億元，将成為星河在商業地産“二次布局的重要依托”。

同時地産闆塊方面，目前星河在深圳、廣州、惠州、天津等城市相繼開發項目。其中據深圳房地産信息網發布數據，2015年該公司分别實現成交額44.41億元，在全市排名第五。

不過，據觀點地産新媒體了解，此前星河曾計劃把商業項目打包上市，還專門成立了上市團隊，但後來礙于整個環境所變而沒有下文。

當時市場分析指，随着越來越多的房企都涌進了商業地産，市場的壓力也比較大，同質化的産品會過多，而星河商業部分的優勢並不算非常突出。

第一太平戴維斯投資部董事吳睿對觀點地産新媒體表示，目前星河商業不僅自持，同時也做輕資産管理輸出，在社區體驗式以及城市核心區商業比較優勢。經過這些年來也積累了一定的客戶資源、運營經驗和品牌經營，此時選擇商業在新三闆上市問題不大。

“星河在深圳持有數個大型商場，此時将重資産尋求資本化上市也是個比較好的途徑。”

而另一方面，星河的地産業務若想赴港借殼上市，似乎就沒這麼容易了。分析人士認為，單是香港上市環境及條件就障礙重重。

市場分析對觀點地産新媒體指，買殼兩年之後才能注入資産，而兩年後的市場變化很難預測；加之香港是比較國際化的市場，投資者要求比較高，若成功上市後企業自身特色不突出，其股價也不會高。

分析續稱，靠住宅來上市前景不好，而且幾乎可以肯定的是，即便上市成功估值也不高。