碧桂園大馬填海造城 14平方公里森林城市的淘金計劃

觀點地産網 兩年前以9000套房源一次性開盤轟動馬來西亞樓市的碧桂園，正在這個熱帶國家再次掀起“造城運動”。

12月18日，碧桂園正式發布馬來西亞森林城市項目，這個由四個填海島嶼組成的“龐然大物”占地近 14 平方公里，幾乎相當于半個澳門的面積。

早在發布會前，碧桂園便已經給森林城市貼上了集團“頭号項目”的標簽。發布現場，以集團董事局主席楊國強、集團總裁莫斌為首的碧桂園一衆高管齊齊現身。楊國強本人亦親自上陣站台，直稱“森林城市是我夢想中的城市典範”。

按照規劃，森林城市總投資超2500億元，碧桂園計劃用未來20年時間将其打造成為容納幾十萬人口的項目。毫無疑問，這将成為碧桂園在海外市場的最大押注。

大馬造城

位于新馬特區的森林城市是碧桂園與馬來西亞柔佛州政府合資開發的填海項目，占地面積13.86平方公里，由四座填海島嶼組成，預計總開發周期為20年。

據觀點地産新媒體查閱，碧桂園持有森林城市項目60%股權，而合作方則持有40%股權，雙方合資公司擁有未來填海項目獲得土地的永久産權。

按照規劃，碧桂園森林城市總投資額超2500億，采用垂直綠化設計理念和立體分層城市規劃理念，定位為可容納幾十萬人口的生态智慧城市，集合商業商務、會展、城市公園、交通樞紐設施、高端居住、國際學校等城市，並将以産城融合的模式，吸納全球企業和資本投資進駐。

在發布會現場，楊國強将森林城市稱之為他“有生以來呈現給世人的最好的一座城市，是一座理想中的未來之城”，而莫斌則将之稱為碧桂園海外戰略的最高代表作。

種種概念的描繪背後，碧桂園森林城市已經同步展開銷售部署工作。據觀點地産新媒體了解，碧桂園森林城市目前一期展示區已經主體結構封頂，階段性投資超過80億元。

在發布會現場，楊國強表示，碧桂園森林城市在12月20日正式開放，首期産品将推出約75-175平方米的全景觀海洋房和約250-550平方米的臨海獨棟别墅。

可以預見，這個占地面積近14平方公里的超級大盤，将在馬來西亞的房地産市場再次掀起波瀾。

不過，與兩年前金海灣項目9000套房源開盤的“收割式”快銷模式相比，碧桂園這一次為森林城市設定了産業概念。在20年的開發周期中，這個傾碧桂園之力打造的頭号項目能否在産城模式中成為碧桂園的長期糧倉？

淘金計劃

海外市場近兩年來已經成為中國房企的投資“熱土”，包括萬科、萬達、綠地、保利、碧桂園等千億房企都已經在海外布局落子。

碧桂園可算是國内最早一批赴海外投資的開發商，早在2009年，碧桂園主席楊國強就曾透露集團在台灣等地物色海外項目。2011年，楊國強與遠東發展主席邱達昌旗下的大馬置地訂立協議，組建合資公司拿下了馬來西亞雪蘭莪州區的加影和萬撓項目，正式進入大馬。

真正讓碧桂園在馬來西亞看到機會的，是其獨立運作的新山金海灣項目。

2013年8月，碧桂園馬來西亞項目金海灣入市，一次性推出9000套房源入市。

據觀點地産新媒體查閱資料，為了促進金海灣大規模推盤銷售，碧桂園在平價策略之余開啟了全國聯動營銷。彼時，碧桂園金海灣在國内發動全面營銷攻勢，一度以每位老業主補貼2000元的方式，将業主團體拉到馬來西亞現場體驗項目。

全國聯動向海外輸客的做法取得了效果，2013年，馬來西亞金海灣以近70億元的合同銷售金額成為碧桂園當年業績的主要貢獻者之一。

金海灣項目的銷售成績，使碧桂園對于在馬來西亞的發展寄以厚望。2013年3月，莫斌曾在業績會上表示，不排除在當地擴充土地儲備，因為馬來西亞及新加坡當地對碧桂園已建立一定信心。

彼時，碧桂園甚至提出未來三至五年，海外、廣東省内和廣東省以外的全國各地項目将呈“三分天下”的态勢。然而，2014年3月突然發生的“馬航MH370”失聯事件，澆了碧桂園一瓢冷水，受事故影響赴馬遊客大幅減少，連帶導致海外置業熱降溫。

碧桂園金海灣項目在開盤熱銷後也開始面臨續銷難題，對比2013年單盤70億的成績，2014年金海灣項目連帶澳大利亞萊德花園項目合共銷售僅約50億。

2014年，莫斌則對外表示，5年内海外資産占碧桂園集團總資産的比例不會超過10%，公司未來會繼續物色合适的項目，但對海外市場投資将更為審慎。

在國内房地産市場調整時，海外房地産市場也並非避風港。

國際地産投資顧問公司萊坊研究報告指，過去5年，海外投資者令馬來西亞房地産價格上升了28.5%。為了抑制樓市快速升溫，馬來西亞首相署經濟策劃單位在2014年2月宣布，自當年3月起，外國人在馬來西亞聯邦直轄區（吉隆坡、布城及東馬納閩）購房置業的門檻從50萬令吉提高至100萬令吉。

在投資降溫和海外其他市場的競争中，如同碧桂園森林城市這樣龐大體量的項目，将如何保持長達20年的滾動發展？

碧桂園集團執行董事、海外事業部總裁蘇栢垣曾對媒體表示，森林城市項目需要較強的資金實力和強大的抗風險能力，“做這樣一個開發體量大、投資規模大、建設周期超長的建設項目，我們每天都在迎接挑戰，但我們認為風險是可控的”。

與金海灣不同的是，森林城市的體量更為龐大，而碧桂園為其設定的規劃似乎也更早地為持久戰作鋪墊。蘇栢垣稱，與金海灣項目快速開發、快速銷售不同，森林城市項目不是一開放就賣房子，而是先展示規劃定位，向外界傳遞産城融合概念。

在市場檢驗前，由“建房賣房”轉向“産融結合”的造城運動能否讓森林城市如期生長仍是個未知數。