東方資産“證大之癢” 新袍入主半年抛售股權難度思量？

觀點地産網 被證大集團董事長戴志康低價抛售時，不少人感慨曾風光一時的上海證大多少有些辛酸。

原本以為終于找到了财大氣粗的婆家——東方資産，但令人意外的是，入主僅半年的東方資産于近日計劃出售上海證大若幹股權。

12月24日，上海證大公告宣布，公司控股股東中國東方資産管理公司（作為潛在賣方）與四名單獨的獨立第三方（作為潛在買方）簽訂了四份諒解備忘錄。

值得關注的是，公告中並未提及交易價格。

據觀點地産新媒體了解，此前東方資産從戴志康手中收購股權時，為每股股價0.2港元，較彼時每股約0.446港元的資産淨值打了個對折。

對于是次東方資産計劃出售若幹股份，有分析認為，這與上海證大在資本市場估值偏低不無關繫。據觀點地産新媒體查詢上海證大最新股價，截至12月25日收盤每股股價0.167港元，市值24.85億港元。

另一方面，有觀點認為，上海證大在地産方面的業績一直處于虧損狀态，也是關鍵因素。作為資産管理公司看重的是地産企業的業績穩定性，業績穩定性來自于現有土地儲備，盲目擴大資本開支反而破壞業績穩定性。

上海證大再賣一次

距離東方資産正式入主僅半年時間，上海證大将再一次被擺上交易台。

根據上海證大發布最新公告，公司控股股東中國東方資産管理公司（作為潛在賣方）已與獨立第三方（作為潛在買方）簽訂四份諒解備忘錄。

若交易完成，上海證大的控制權或許出現變動，而潛在買方須根據收購守則規則26.1提出強制性全面收購所有已發行股份及注銷上海證大所有尚未行使購股權。

上海證大稱，公司董事經作出審慎周詳查詢後所知，潛在買方及各自最終實益擁有人均為獨立第三方。目前，各潛在買方顯示有意按每股若幹價格或價格範圍，購買東方資産持有上海證大的若幹數目股份，惟須進行進一步磋商及相互同意。

上海證大強調，根據各項諒解備忘錄條款，若東方資産及潛在買方未于2016年1月20日或該日之前訂立正式協議，則諒解備忘錄将告失效。于公告日期，概無就各項諒解備忘錄下拟進行可能交易訂立任何正式及具法律約束力的協議。

上海證大還透露，東方資産與潛在買方的讨論仍在進行。因此，可能交易可能會進行或可能不會進行。為免産生疑問，東方資産拟于完成與潛在買方磋商後不會進行任何一項可能交易或僅進行一項可能交易。

此外，上海證大已向聯交所申請股份于2015年12月28日上午九時正恢復買賣。

值得注意的是，東方資産收購上海證大成為控股股東至今僅過了半年多時間。但據觀點地産新媒體觀察，在這期間，東方資産曾出現兩次大筆減持上海證大股份動作。

資料顯示，2015年5月20、21日，東方資産分别減持2億股套現8853萬港元，成交均價0.313港元；減持1億股套現5775萬港元，成交均價0.317港元。

據了解，上海證大在2015年初由戴志康先後以每股股價0.2港元，較彼時每股約0.446港元的資産淨值打了個對折，出售超過50%股權予東方資産，並提出全面收購要約。

而截至2015年12月25日，上海證大收盤每股股價0.167港元，東方資産變動後持股69.83億股，持股占比46.93%，市值大幅縮水。

東方資産難度思量

“對我而言，是半賣半送。”戴志康在抛售上海證大時表示，這個行業（房地産）太擁擠了，不需要這麼多公司。

那麼，這一次東方資産又是為何在入主半年後就選擇抛售上海證大股權？

有分析告訴觀點地産新媒體，東方資産作為資産管理公司看重的是，地産企業的業績穩定性、分紅潛力和低估值。地産企業的業績穩定性來自于現有土地儲備，盲目擴大資本開支反而破壞業績穩定性。

值得一提的是，東方資産從戴志康手中接過上海證大後便開始大刀闊斧補倉布局。

今年8月25日，上海證大發布公告稱，以約45.14億元收購中冶持有的6家附屬公司，在南京補倉了11宗地塊。11月19日，上海證大參與由資産處置法院舉行的公開拍賣並競投成功，将以總代價約3.44億元收購位于江蘇南京的相關物業，總樓面面積達2.63萬平方米。

據觀點地産新媒體查閱資料發現，上海證大在國内擁有的商業和住宅項目，都是其早些年拿下的地塊，而近一兩年來，其卻鮮有拿地動作。

雖然在業内看來上海證大拿下的部分“中冶地王”地塊並不是特别優質的資産，但這卻是東方資産接盤上海證大後尋路地産圈最直白的宣言。

事實上，在收購上海證大時東方資産曾表示一直積極投資房地産業務，並認為上海證大房地産目前業務有潛在升值空間，估計憑其财務及商業支持，可令上海證大長期增長。

據了解，目前上海證大在房産上的主力投資集中在商業地産，旗下擁有上海大拇指廣場、南京證大喜瑪馬拉雅，青島大拇指廣場，南京大拇指廣場，揚州商業項目等12個商業地産項目。

而購物中心和酒店尤其是酒店，因資金占用量大，投資回報周期長，要求企業有雄厚的資金實力。但是，上海證大在商業運營方面表現並不盡如人意。

以上海“喜馬拉雅中心”為例，該項目開業以來，喜馬拉雅購物中心出租率不足九成，年均租金收入不到2000萬元。酒店入住率僅在七成左右，年均運營收入約1.7億元。

除了商業運營困難與大量的資本投入外，上海證大在資本市場估值偏低，加上在地産方面的業績一直處于虧損狀态，或許這才是東方資産選擇短時間内抽身的主要原因。

估值方面，在東方資産年初宣布收購公告時，上海證大股價一度猛漲17.486%至0.215港元，市值也沖破30億港元，為2012年以來的最高值。而今，上海證大每股股價0.167港元，跌幅達22%。

業績表現方面，近兩年來，上海證大利潤貢獻一直為負值。數據顯示，截至2014年12月31日止年度，該集團錄得營業額約15.80億港元，較2013年約22.28億港元下降29%。期内，公司股東應占虧損約4.38億港元，去年同期則錄得溢利約7934.7萬港元。公司股份的每股基本虧損為2.95港仙。

2015年上半年上海證大錄得營業額約11.57億港元，同比上升44%，公司股東應占虧損約5.13億港元，較去年同期虧損增加52%；公司股份每股基本虧損為3.45港仙。