萬科援手新江灣“過氣地王” 被隔壁信達拯救的鐵獅門大兵

觀點地産網 兩年前的美國舊金山，王石帶領着萬科團隊簽下了第一個國外投資項目，在這個精心繪制的海外棋局中，美國頭号房企鐵獅門成了萬科的合作夥伴。如今，相似的聯姻出現在上海新江灣城，只不過這次“施以援手”的換做了萬科。

12月25日，上海萬科發布落子新江灣城的項目樓書，這個名為翡翠江灣的項目前身即鐵獅門打造的尚浦領世。萬科方面透露，這是兩家企業繼舊金山項目後在華的首度攜手。

據觀點地産新媒體了解，尚浦領世是鐵獅門繼成功開發天津和成都項目後，進軍上海的首個項目，也是其目前在中國最大的開發項目。然而，這個貴為當年上海總價地王的項目至今已足足走過了7年的風雨之路，期間，不時夾雜着退地與轉讓的“绯聞”。

“新江灣城這兩年的房價一直都處于滞漲狀态，信達11月份以4.9萬/平的高樓闆價拿到D7塊地對于整個區域樓市都有比較大的刺激作用。”中房信研究總監薛建雄就告訴觀點地産新媒體，萬科的是次援手顯然也是看到了市場時機。

但站在另一個角度來看，翡翠江灣或許難以稱得上是萬科撿來的“便宜”，要知道在高端項目集中的新江灣城，庫存高企已經成為多年來難以改變的現實。“雖然眼下有地王效應的刺激，但房價上漲的預期卻難言樂觀。”

萬科援手新江灣地王

觀點地産新媒體翻查過往資料，新江灣城的故事開始于2005年，過去這十年，包括鐵獅門、漢斯、仁恒、合生、華潤等在内的多家房企都成為了這場饕餮盛宴中的來往主角。

但當年鐵獅門的奪地卻是創下了彼時上海總價地王的記錄，随後該項目定名為尚浦領世。不過，在2010年的那場市場調控中，新江灣城的樓市和其他區域一樣陷入高位震蕩，並在随後很長一段時間内持續低迷，尚浦領世也沒有成為幸運的那一個。

現在在外界看來，萬科是次援手多少有點“白衣騎士”的意味在里頭，從披露的消息來看，這将是萬科與鐵獅門在國内的首次合作，但至于具體的合作細節，觀點地産新媒體在截稿前仍未收到上海萬科方面的回復。

但據觀點地産新媒體了解，上海萬科目前對外宣傳的項目案名為萬科翡翠江灣，這也是繼翡翠别墅、翡翠公園、翡翠濱江、翡翠雅賓利之後，萬科在上海落子的第五個翡翠繫高端産品。

既有銷售信息顯示，翡翠江灣在售190平3房、250平四房和350平復式現房在售，均價59000元/平，單價58000-60000元/平。

從舊金山到上海新江灣城，萬科、鐵獅門這兩家中美最大房企的合作已經演繹出不同的情節，或許這種和合共生的哲學在兩年前就已經播下了種子。

一個可以觀察的細節是，這兩年萬科總裁郁亮在不同的場合屢屢提及“5%的股權撬動40%的收益”，而這種模式的標杆正是美國的鐵獅門，萬科管理層對這種發展模式也極盡溢美。

但讓萬科真正對鐵獅門模式有更切身感受則要追溯至2013年舊金山項目的合作。彼時，兩家企業就美國舊金山富升街201地塊訂立合資協議，萬科将在注冊資本2.5億美元的項目中持有70%股權，而鐵獅門持有剩下的30%。

在這個項目中，鐵獅門作為主要操作者，負責整個項目的設計、開發、銷售和運營。萬科雖然在股份中占多數，但是在實際操作中並沒有扮演什麼主要角色，而是以合夥人及主要股權投資者的身份參與其中。

可以肯定的是，這次略顯“邊緣人”的參與成了萬科學習鐵獅門模式的一個起點，同時舊金山項目的聯手也為日後兩家企業的合作做了很好的鋪墊。

被拯救的鐵獅門大兵

在中國失意的境外投資者多如牛毛，這其中也包括被任志強稱為“最高潮進入最低潮退出”的鐵獅門。從2005年進入中國市場以來，鐵獅門的表現可謂是乏善可陳，但當中，最常為人提及的還是要算上海新江灣城項目的困頓。

2008年1月23日，鐵獅門以底價67.517億元拿下上海楊浦區新江灣城F地塊，折合樓闆價7500元/平方米，這一價格創造了當時上海土地交易史上成交總價的最高紀錄。

次年，這家美國地産商宣布這個總投資額高達25億美元的項目奠基開工，在其公布的規劃設計方案中，項目定名為世浦領世。但高調的開工儀式後不久，地塊便傳出要轉讓的消息。

據觀點地産新媒體了解，按當時普遍的說法認為，鐵獅門是受累于2008年美國金融危機，導致資金鍊吃緊、因此開始尋找買家。據悉，消息一傳出，一時間地塊要被轉手消息也成為業界公開秘密，但市場上對具體細節有着兩種說法：一是鐵獅門将進行先期小部分開發，随後在尋求項目合作；另一種則直指地塊将整體轉手。

這樣的傳言在一年後才得到最終證實。2010年11月22日，上海城投控股發布公告稱，該公司通過下屬全資子公司上海城投置地計劃以26.61億元的代價從鐵獅門手中收購新江灣城尚浦領世項目的36%股權。

在當時的市場人士看來，作為新江灣城一級開發商的上海城投進行收購或許也是迫于無奈。“如果尚浦領世遲遲無法動工，就要面臨退地，而該地塊退地，對于新江灣闆塊市場會造成不利影響。”

其實據觀點地産新媒體了解，鐵獅門的遲遲不動或許也並非完全受制于資金鍊條的緊張，當時的市場環境極可能是另一個掣肘。尤其是2010年開始的那輪調控讓新江灣城不少項目的房價在飙升至歷史高位後迅速滑落。對鐵獅門來說，選擇在市場低位時入市顯然不是明智選擇。

而後雖然項目一、二期分别在2011年和2012年開工，但尚浦領世被售的傳聞依舊不絕。直至今日，該項目仍有很大面積尚未開建。

“鐵獅門不适應中國情況，做得很累，他們的機制太死，所有的管理團隊都是美國的，産品理念也不适應中國的市場。”談及鐵獅門這些年的困頓時，薛建雄如是向觀點地産新媒體指出。

在他看來，萬科現時選擇援手和當前的地王效應刺激不無關繫。一個月前，信達以總價72.99億元競得新江灣城N091104單元C1-02(D7)地塊，樓闆價高達49152元/平，扣除20%保障房面積，實際樓闆價超過6.1萬/平米。

如此高的地價在新江灣城長達10年的開發進程中絕無僅有。“如此高地價，開發難度較大，以後銷售壓力也會很大。不過，這樣的高樓闆價也能給價格長期處滞漲狀态下的新江灣帶來新一輪的刺激作用。”上海鍊家市場研究部就如是表示。

其實，這幾年來整個新江灣城樓市的關鍵詞已經從原來的“高格調”淪為“高庫存”和“房價滞漲”。上海鍊家提供的數據顯示，目前新江灣城商品住宅的成交均價為4.6萬元/平，累計漲幅13%，遠落後于同期全上海市商品住宅47%的漲幅水平。

更值得注意的是，上海楊浦區2014年全年庫存面積44.34萬方，其中，新江灣城就占42.29萬方；全年可售套數2049套，新江灣城占1894套。在庫存方面，新江灣闆塊占比不低于楊浦區的九成。

或許，這次被信達拯救的鐵獅門“大兵”對上海萬科來說仍然也不是一塊好啃的骨頭。“這些樓盤未來的價格可能只能維持在五六萬每平米，不會有特别大的改變，因為整個區域的供應量過剩得比較厲害，要大幅提升的可能性不大”，有人士如是指出。