劉愛明新年茶話：我怎麼從産業角度“看空” 暴利樓市？

觀點地産網 1月20日下午，中城新産業在深圳舉行媒體迎新茶話會，包括觀點地産新媒體在内20多家媒體受邀出席。毫無疑問，這家年輕公司的董事長劉愛明是活動的主角。

茶話會于5點開始，穿着黑色皮衣、黑色西褲的劉愛明提前現身，與來賓一一合影留念。整個過程下來，他幾乎沒調整過POSS：身體直立，雙手擺在背後，露齒笑。

在20天前，劉愛明以一場馬拉松開啟了2016年。他在朋友圈如是評價自己的狀态：“不需要太多激情，需要理想和情懷，需要冷靜和執着。”不過，長跑哲學並沒有成為茶話會的開場白。

開始演講前，在投影屏跟前，劉愛明先是得意地展示了新公司的個性裝潢設計，並發出歡迎來賓周末來這里舉行活動。“我還計劃免費提供咖啡，反正（賣）咖啡也掙不了什麼錢。”

接着，劉愛明少不了要向大家為他的中城新産業背書：“目前公司的目標是聚焦城市更新，做中國産業地産的“創新者”，使命是踐行中國産業升級，服務于中國制造業的轉型……”

盡管大半輩子都與住宅地産打交道，但既然選擇了新方向，産業地産便是劉愛明談論的重點。

“從不同的角度看深圳就不會有不同的結果，從住宅的角度看是這樣，從商業的角度看也有一定格局。而我從産業的角度看到了深圳的變遷。”他表示，深圳對産業發展認識最深，所以中城新産業首先選擇在此發展。

而自2014年年中起，深圳房價已連漲15個月，對于這座城市的樓市及價格問題已是街頭巷尾讨論的問題。不過，劉愛明卻沒有對此表示出過多的在乎。在會上，他語出驚人地表示，公司位于龍崗大運城的産業地産項目，将向政府申請去掉規劃的住宅部分。

談創業首選深圳：土壤适合

事實上，随着房地産告别高速增長時代，探索以新的發展模式等很多内容都被業界所熱議着。對此，劉愛明重述了自己與碧桂園主席楊國強部分對話内容以表明立場。

“我跟楊主席形容，開發商相當于農民，在房地産上半場全國找地播種高粱，只要土地适宜種植都會考慮。但到了下半場，大家只有找到肥沃的土地才能播種。”

劉愛明提出“選擇即戰略”，並列舉了幾點對于企業在商業模式方面的選擇標準。他表示，任何商業模式，都需要先明确究竟定位于哪些客戶；其次，是選擇在哪些區域布局發展；第三，是給目標客戶提供一個理由，足以使他們租賃或購買物業。

談及選擇在深圳創業的原因，劉愛明給出的理由是：“做産業地産首先得有适合的土壤。”

他從2002年轟動一時的《深圳，你被誰抛棄》談起，介紹2000年前後深圳在制造業、服務業及貿易等領域的劣勢。當時深圳也基本處于大量出讓土地作為财政收入的階段，不過随着新增土地供應的枯竭，城市發展遇到了瓶頸。

“深圳于1999年舉辦中國國際高新技術成果交易會（高交會），開始做産業地産，在發展亟需突破的情況下選擇了一條‘窄門’之路。”劉愛明認為，産業發展是在土地資源稀缺下的艱難決定，深圳此後在出讓土地時首選符合産業發展方向的企業，這些舉動最終導致整座城市的健康發展。

據觀點地産新媒體翻查資料，自20世紀90年代中期以來，深圳已重點發展計算機軟件、通信、微電子及基礎元器件、視聽、機電一體化、重點輕工和能源等幾大主導産業。同時，制藥、醫療器械、生物技術、新材料、物流等新興行業發展迅猛。

公開數據顯示，2000年，深圳人均GDP僅5000美元左右，約為台灣的1/3；至2013年超過2.21萬美元，超過台灣並逼近韓國。2014年，深圳人均GDP達人民币14.95萬元，相當于2013年韓國水平。

同時以土地收入占财政收入比例計，劉愛明表示，目前北京、上海等城市這一比例約為50%，其它城市高達六七成，深圳卻占比不足10%。從這個角度看，深圳的城市發展是健康的。

“深圳有産業基礎，所以在這個城市做産業地産看起來很難，實際上並不難。”按照他計劃，在深圳以外，下一步将陸續進入北京、上海兩大城市。

與毛大慶創業異同：區别大着呢

事實上，深圳早期的主要依靠以勞動密集型産業為基礎的加工業類産業，這也是該市在過去相當長一段時間内發展的重要組成部分，被外界形容為“制造業重鎮”。

觀點地産新媒體了解到，截至2013年11月底，深圳市中小企業數量達60萬家。這充分說明了“制造業重鎮”對中小企業的吸引力，這些企業群體也扛起了深圳産業發展的大旗。

不過，随着制造業的利潤越來越薄，生産成本攀升、生産技術落後，深圳不少中小企業面臨外遷與轉型升級的十字路口。

劉愛明如是形容深圳的遷移軌迹：“南山科技園是産業遷移的源頭，流到了華為、富士康等企業，再流到了觀瀾區，最後匯入了東莞市。”

“很多人都關心諸如華為等大企業，卻鮮有關心‘屌絲級’的中小企業，在深圳關外這樣的企業多如牛毛。”劉愛明表示，中城新産業關注這部分“屌絲群體”，将為他們的企業轉型升級提供服務。

在具體模式方面，據他描述，公司将琢磨如何助力制造業轉型升級成功，並成立服務門店，為需要的企業提供必要的技術服務、展示平台；通過提供産業轉型産生粘性後，吸引企業入駐旗下産業園區，從而在地産層面收入租金。

“大家總在問，我做産業園區和毛大慶做創客空間有什麼區别？這個區别大着呢！”劉愛明回應稱，毛大慶是運用互聯網模式，通過提供服務掙錢，屬于輕資産；而自己則主要依靠産業園區的租金掙錢，屬于重資産。

“中城新産業的‘輕資産’是為制造業提供升級服務，這個環節不掙錢。‘重資産’是指公司的産業地産項目，公司在這個層面獲利。至于入駐企業，則主要通過輕資産服務進行遴選。”

據介紹，中城新産業圍繞服務制造業轉型設計了6個業務闆塊，包括綜合服務平台中城Compass，聯合中科院、高研院等科研機構，鍊接國外市場的國際創客驿站，聯盟期間企業，中城産業基金及社群等。

從産業的角度，“看空” 暴利樓市

觀點地産新媒體了解到，目前中城新産業在深圳已有3個重資産項目及3個輕資産項目。其中，重資産項目包括與深城投合作的嘉鄰中心二期産業項目、飛東片區，以及龍崗大運項目；輕資産包括深圳灣中城Compass、中科龍崗技術轉移中心及某酒店項目。

劉愛明表示，深圳灣中城Compass服務門店最早将于4月份開業，這屬于“吃力不讨好”、不掙錢的輕資産部分。

他轉而表示，年内龍崗嘉鄰中心二期産業項目将投入運營，該項目将是中城新産業首個全持有的項目。“講得深一點，坪山地區有批量的醫藥醫療企業，那里存在一些升級轉型或者打造更完整産業鍊的需求。所以公司将組織資源為其服務，通過服務吸引企業入駐，從而實現物業出租。”

除此以外，龍崗大運項目将成為第二個全持有項目。資料顯示，該項目占地1.99萬平方米，總建築面積10.79萬平方米。

不過劉愛明透露，大運項目約有一半體量是住宅用途，而公司正在向相關部門申請退還這部分面積，“這大概是深圳第一例不要住宅要産業的事件了”。

要知道，從2014年年中起，深圳房價便連漲了15個月。截至2016年第二周，深圳單周住宅均價達4.7萬元/平方米，環比增加8.8%，並創下新高。相比于劉愛明做産業地産所宣稱的低利潤，中城新産業此時選擇退還暴利的住宅用地，不免引起外界的注意。

對此劉愛明解釋稱，只有将項目持有並出租，才能顯示出公司對這個行業的熱愛及專注。他借此機會抨擊市場上打着産業地産名号圈地賣樓的同行，指其純粹“把産業地産當成旗子”。“把前海的寫字樓賣出去不一定能引入産業，反倒招來一批投資者。”

“判斷做産業地産真假與否的標準是是否将物業持有，收取租金意味着要切實為入駐企業提供真實的服務，這就要求公司要強持有、弱銷售。”

有市場人士對觀點地産新媒體表示，中城新産業目前剛剛起步，開展不同的項目需要人力、資金的投入。考慮到産業項目的資金沉澱長達10余年，劉愛明或許是出于這方面的考慮選擇放棄住宅。