農民工進城“拯救之重” 從深圳控股到陽光100三四線大撤退

觀點地産網 随着房地産市場經歷了2014年、2015年的調整，開發商開始意識到一二線城市的穩定性和抗風險性更加優越，于是紛紛選擇回歸。而同時開發商在三四線則面臨的是撤離的抉擇。

最新消息顯示，陽光100于1月25日宣布出售廣西萬通及煙台盛通100%股權，總代價為4億元（包括現金代價1.93億元及承擔股東借款2.07億元）。據此，公司成功從桂林麗園項目抽身。

在更早之前，深圳控股也披露，下屬公司與廣東河源市地産政府簽訂協議，将河源塞納灣未開發土地面積約62萬平方米退還給當地政府。而退地款則是以當初獲取土地時的原始成本為基礎，僅為6.99億元。

在三四線這片曾經吸引大量投資的土地市場上，前有鄂爾多斯教訓如明鑒高懸，近期開發商正在頻頻撤離以保持風險控制。

據觀點地産新媒體查詢國家統計局數據，2015年，全國房屋新開工面積15.45億平方米，已連續兩年下滑；待售面積同比增長15%，較2013年漲幅達45%。市場關注焦點紛紛指向三四線庫存懸河，甚至形容其存量“已經到了最嚴峻的時候”。

包括陽光100在内都提及，目前國内三四線城市住宅供應普遍相對過剩，退出可優化土地儲備結構，盤活低效資産，又利于捕捉市場的其他投資機遇。

三四線大撤退

早在去年上半年，市場消息便曾指出，陽光100在三四線城市有一支3000人的銷售隊伍，“戰鬥力之強不亞于融創”。靠着營銷層面的優勢，該公司在濟南、長沙和無錫等地的項目曾一度拿過當地銷冠。

不過，随着過剩危機帶來的風險越來越高，如今陽光100也不得不面臨三四線如何生存發展的命題。

據觀點地産新媒體了解，陽光100此次轉手的麗園項目位于桂林，占地面積約為46.46萬平方米，規劃總建築面積約24.37萬平方米，規劃有酒店、住宅大廈及藝術畫廊。

上述項目曾于2014年8月18日被披露，陽光100透過股份收購協議獲得桂林陽光100的70%股權及股東貸款，總代價為1.68億元。當時該公司曾樂觀預期，桂林麗園項目的相關房地産産品“将總體錄得較好收益”，並有利于集團及公司股東的整體利益。

僅僅時隔一年半，麗園由被寄予“厚望”到遭遇轉手，其經歷不免讓人唏噓。

市場人士對觀點地産新媒體分析稱，從供求角度來衡量，從一二線到三四線城市，供求風險已呈現出擴大的趨勢。而三四線城市在産業基礎、人口吸附力等方面均不占優勢，其供求風險也往往更高。

以桂林為例，2015年1-12月，桂林全市（含市轄六城區和11縣）商品房成交385.11萬平方米，同比增長5.8%。成交價格為4541元/平米，同比上漲1.79%；其中主城區均價6898元/平米，同比上漲8.25%，其余大部分市縣則同比下跌。

同時受高庫存影響，年内全市房地産開發投資僅191.14億元，同比下降11.2%；新開工面積429.89萬平方米，同比下降21.2%。

上述市場人士指，除了桂林外，陽光100在東營、煙台、濰坊、無錫、清遠、柳州等地也布局商住項目。随着桂林麗園的轉手，其它項目未來的命運也存在不确定性。

“遠的不說，它（陽光100）在桂林還布局有原味漓江、陽朔西街廣場等項目。桂林庫存量高企，不僅給麗園項目帶來風險，也給其它項目帶來風險。”

深圳控股同樣面臨與陽光100類似的情況。根據其披露信息，其退還給河源政府的河源塞納灣項目剩余地塊高達62萬平方米，退還地價款約6.99億元。

深圳控股表示，本次退地款是以公司當初獲取土地時的原始成本為基礎的，因此獲取土地後已産生的利息和前期費用會形成少量虧損，但“此後公司對該部分土地将不再産生其他投入和費用”。

深圳控股副總裁董方對觀點地産新媒體簡短回應稱，公司退出河源地塊有效落實了處置三四線城市項目的策略，目前時機已成熟，未來也将陸續推進其它三四線城市項目的退出。

農民工進城“拯救之重”

從國民經濟運行的情況看，2014年中國GDP尚有7.4%增速，2015年GDP增速6.9%盡管接近年初制定的7%目標，但這依然是歷史低位的一年。

房地産方面，2015年全國開發投資9.60萬億元，增速降至1%；土地成交價款7622億元，同比下降23.9%；施工面積73.57億平方米，同比增長1.3%；竣工面積10億平方米，同比下降6.90%。

同時，全國待售面積7.19億平方米，同比增長15%，較2013年漲幅達到45%。考慮到去年全國主要一二線城市頻頻出現“面粉貴過面包”的情況，同時商品房呈熱銷态勢，這進一步凸顯三四線城市急迫去庫存的需求。

據觀點地産新媒體了解，在過往房地産市場處于快速增長階段，包括恒大、綠地、碧桂園、嘉凱城、建業、寶龍、金科、深圳控股、陽光100等衆多房企都開始大規模布局三四線城市。

而且在相當一段時間内，三四線城市的項目在上述開發商的戰略中均起到了重要地位，對于碧桂園等企業而言這些地區的銷售甚至是增長的主要支撐。定位民生、剛需，主打高性價比，成本管控能力強，快周轉等，也是這些開發商在三四線立足的核心競争力所在。

不過，如今行業利潤率逐步壓縮，土地市場分化加劇，一二線與三四線之間也分化嚴重，市場愈來愈難以否認布局結構之于生存的重要性。

對于謀求發展的開發商而言，如何優化土地布局是個必然命題。而在資本趨利避害的理念驅使下，“撤離三四線”逐漸成為開發商的選擇道路。

以碧桂園為例，這家千億房企在2015年間風格突轉，陸續在廣州、深圳、上海等地增加土儲。12月25日，該公司經過45輪舉牌，以3.45億元總價競得重慶渝北區新牌坊商住地塊，實現首次進入重慶主城。

開發商撤離三四線並不是下行中的宏觀經濟所樂見的事，這存在開發投資進一步降低的風險。對于宏觀經濟而言，三四線城市亟需給開發商一個留下來的理由，而“農民工市民化”似乎就是這一個“理由”。

去年12月14日，中共中央政治局召開會議分析研究2016年經濟工作，指出要化解房地産庫存，通過加快農民工市民化，推進以滿足新市民為出發點的住房制度改革，擴大有效需求，穩定房地産市場。

近期，包括廣西、河南、山東、江西等省份陸續出台具體措施，為進城務工的農民工提供購房補貼等政策鼓勵，並出台戶籍制度改革方案。

根據《2013年全國農民工監測調查報告》，中國農民工數量達到2.69億人。市場人士指，就這點而言，“農民工市民化助于去庫存”有現實的可行性。

但上述人士指，農民工的收入難以匹配很多城市的商品房，購買力是推進其買房的核心阻力。“農民工會形成一股力量，期待他們成為7.19億平方米庫存的主要消化群體，仍有相當大的難度。”

中原地産首席分析師張大偉在其官微也評論稱，中國農業人口部分進城購房的需求並不能轉化為現實購買力，加上三四線城市自身是人口流出較為嚴重的城市，難以吸納大量農村人口成為市民。但其亦認為，政府可通過一繫列的扶持政策鼓勵農民工購房落戶城市。