萬科的區域創新競賽 南京43平公寓試水互聯網衆籌

觀點地産網“沒有成功的企業，只有時代的企業”，海爾集團主席張瑞敏這句發人深思的話也成了萬科總裁郁亮備受推崇的“座右銘”。

“如果萬科不圖創新，不去适應和打造成一個健康和創新的組織，也許距離萬科倒下用不了十年，三年足矣。”在萬科将創新權限下放一線城市後，這家全國最大開發商的“森林大樹”旁，正點綴出越來越多的“小花小草”。

1月22日，南京萬科聯手平安好房推出了一款名為“平安不動産購房寶10号”的理财産品。在這款産品中，南京萬科将拿出九都荟項目部分公寓在平安好房平台上進行衆籌，每一套指定公寓對應一期衆籌，認籌單份金額為2萬元，投資者可認購多份，上限為10份。

按照平安好房官網的口徑，參與南京萬科此次衆籌的客戶享有優先購房權，認購1份産品有權以14000元/平方米購買1/10的衆籌房源面積（約4.364平方米），可累積使用，剩余面積按照市場價格購買。

事實上，這並不是萬科首次涉足衆籌，但相比前期側重營銷層面的試水，南京萬科的這次衆籌更有真刀實槍的意味。南京萬科相關人士在接受觀點地産新媒體采訪時也強調，九都荟公寓衆籌並不是一次營銷活動。

“畢竟在營銷層面我們沒有做過多宣傳，我們希望通過衆籌形式提前了解顧客對公寓産品的需求，更精準地收集客戶的需求和信息。”

南京43平公寓試水衆籌

平安好房網站顯示，目前南京萬科已經推出5期衆籌産品，對應的衆籌房源是九都荟G02号樓第9層1至5号公寓。上述公寓的戶型均為42.64平方米的1室1廳，預計在2016年上半年開盤。

這5套帶裝修公寓産品的衆籌價格為14000元/平方米，衆籌總價59.7萬元。據觀點地産新媒體了解，目前九都荟住宅在售價格為26000元/平方米至27000元/平方米，緊鄰該項目的證大喜馬拉雅中心公寓在售價格約18000元/平方米。

從目前已經公布的5期衆籌産品來看，2、3、4号公寓對應形式為整籌，這也意味認購該三期衆籌産品的投資者必須完成上限為10份的認籌。如果該投資者在衆籌房源開盤後選擇購房，則該套公寓的成交單價即為14000元/平方米的衆籌價格。

由此可見，如果參與整籌的投資者為購房意向客戶，那麼通過整籌可獲得一個低于周邊競品的購房單價。對南京萬科而言，整籌也可以幫助其提前鎖定購房客戶。

或許是受此優惠的鼓動，上述三期整籌産品在推出後不久就完成了20萬元的衆籌目標。不過，相較于對整籌的備受追捧，散籌則不免顯得有些“門庭冷落”。在僅有的2期散籌産品中，雖然第5期已完成20萬的收籌目標，但1号公寓對應的1期産品目前僅認籌三份。

據觀點地産新媒體了解，九都荟公寓衆籌産品的收益主要來源于衆籌購房差價，預期年化收益為0.00%-15.20%，投資者須持有該理财産品8個月。按照這一産品設計，在衆籌房源開盤7天内，衆籌客戶可以到售樓處優先買房。如果衆籌客戶在7天内都未參與購房，則衆籌房源可以不低于衆籌價格對外銷售。

對于投資客來說，參與認籌的風險在于如果自己搶到的房子籌号很散，那麼屆時收益兌現時間就要取決于賣房的時間，一旦房子賣不出去，收益就難以兌現。

南京萬科方面強調，此次推出的衆籌房源有20套左右，衆籌的目的除了了解需求之外，它也符合南京高房價趨勢下的置業需求，萬科觀察和發現了部分群體的置業需求，以衆籌的創新形式對這些需求予以回應。

當然，此次選擇以公寓作為試水，南京萬科也是有意為之，因為九都荟是萬科在南京第一個涉及公寓産品的項目。

“前期試水選擇以小戶型公寓是比較明智的，因為購買公寓産品的投資需求居多，並且客群以年輕人為主，他們樂于接受新事物。”南京業内人士尹霄飛對觀點地産新媒體指出。

“大樹”和“小草”

雖然這並不是萬科首次推出“衆籌”概念，但對比早前的多次高調試水來看，這卻稱得上是萬科第一次脫離營銷噱頭層面的新動作。

在這之前，萬科蘇州公司曾在2014年9月推出了首個房産衆籌項目，而參與該衆籌的僅是一套市場價約為90萬元的三室住房。

不管是從參與廣度，還是影響力的視角來看，當年蘇州萬科衆籌“試驗”的營銷意義都大于實際投資作用。其後，廣州萬科和上海萬科諸如此類的玩法事後也多半證實僅是披着“衆籌”外衣的營銷活動。

此次與平安好房的合作也是南京萬科首次涉足互聯網金融。“現在萬科城市公司都可以自主地去做這些創新，集團也鼓勵大家在新業務方面去創新。”上述南京萬科人士向觀點地産新媒體表示。

事實上，在萬科邁入而立之年時，郁亮就已經意識到創新對于萬科下一個十年的意義。在郁亮看來，若不進行創新和變革，萬科也許會倒下得更快。

郁亮這席表态後的一個顯著變化是，萬科開始強調将創新權限下放一線，其一線公司不再依賴于總部創新。一時間，基層創新呈現一片熱火朝天的場面。

郁亮欣喜于看到萬科地方公司與互聯網企業牽手的創新，他将其描述為“來自于市場和來自于最前線的創新是最有價值的”。雖然外界多有質疑萬科的種種舉措均是服務營銷時，但郁亮更願意相信這是萬科各個地方公司開始的創新，而非簡單疊加的營銷賣房。

有說法稱，為了推動一線創新，萬科在内部制定了7UP計劃，即劃定七家創新試點公司，包括北京、沈陽、上海、杭州、廣深以及成都公司，肩負萬科轉型與創新任務。

不管是廣深的“八爪魚”戰略，還是北京萬科的V-LINK，亦或是上海萬科更為低調卻務實的嘗新。至少，從目前的情況來看，萬科各個區域的創新競賽已經呈現齊頭並進的“戰況”。

或許，用不了多久，郁亮眼中的這些小花、小草就會成為萬科住宅森林大樹間耀眼的點綴。