五礦綠城禦園結義 宋衛平汕頭代建與央企合夥人

觀點地産網 從德園到禦園，這是發生在粵東名城汕頭的一個案名更換故事，其中的主角是五礦與綠城。

去年4月2日，中國五礦與綠城集團同時宣布：“五礦德園”更名升級為“五礦綠城·禦園”。經過近九個月醞釀，五礦綠城·禦園終在今年1月30日開放營銷中心。

“市場反響還是不錯的，首日有超300人參與認籌。”五礦建設有限公司董事總經理何劍波在接受觀點地産新媒體采訪時指出。

談及前景，何劍波的話語中透露出一種自信，“對項目的未來銷售還是很有信心的。”

無疑，上述“信心”的底氣來源之一則是德園項目與綠城的結義。而這也是綠城在珠海翠湖香山之後，以代建方式落下的華南第二子。

顯然，無論是現在的五礦，還是此前的九洲控股，抑或是已成為其大股東的中交集團，在綠城的合作朋友圈中，總能看到這些企業身上的共性，即自帶“央企或國企”特質。

“綠城通過和央企、國企合作，能夠獲取較多的土地資源。和國企實現優勢互補，進而實現項目的快速開發。 ”

五礦綠城禦園結義

按照規劃，五礦綠城·禦園拟建37棟13-15層的高層住宅樓、19棟2層的低層住宅樓、2棟3-6層的商業配套樓。

整個小區規劃總用地面積為140372.7平方米，其中居住用地面積為133690.6平方米，商業配套用地面積為6682.1平方米。

該項目總建築面積約38.81萬平方米，其中居住建築面積為37.41萬平方米，容積率為2.0；商業配套建築面積為14020平方米，容積率為1.61，拟設91個地下停車位。

然而，在以“禦園”身份出現在公衆視野中前，上述項目的原定案名則為“五礦德園”。直到去年4月2日，五礦與綠城在汕頭聯合宣布：“五礦德園”更名升級為“五礦綠城·禦園”。

“根據綠城對房地産項目標準化命名的要求，所有産品案名均需随産品繫名稱命名，故經商議案名确定為禦園。”對于此次更名，五礦方面在發布會上如是解釋。

問及綠城在項目中承擔的角色，何劍波則對觀點地産新媒體表示，“綠城主要是做代建，包括産品與管理輸出，而我們來提供土地等其他資本。”

不過，現在即便有了綠城品牌的支撐，在汕頭這樣一個非開發商主流聚集地做豪宅，無疑還是會遇到些許來自市場的疑惑。

對此，何劍波指出，考慮到五礦綠城·禦園與汕頭主城及高鐵站距離近，以及當地經濟發展水平較高這兩方面因素，“項目未來還是很有發展潛力的，價格将會随行入市，在9000元/平方米左右。”

據何劍波介紹，在去年汕頭樓市中，中海、華潤的一些高端改善型項目的銷售表現還是相當相當不錯。

除了來自市場佐證外，五礦綠城·禦園作為粵東物流總部新城住宅配套的先天屬性或是其未來銷售的另一大保證。

觀點地産新媒體查閱相關資料，作為五礦營口之後全國第二個物流地産項目，粵東物流總部新城由其與汕頭人民政府于2011年合作開發，總投資550億元，産業定位為高端制造業、物流商貿産業鍊總部，現代服務業聚集平台，電子商務基地。

在總面積約8平方公里的布局中，其中一期為1.21平方公里，包括北部總部産業區面積0.86平方公里（“總部家園”），南部高端人才引致區面積0.35平方公里（“生活家園”）。

截至今年1月，高端人才引致區（南片區）土地一級開發工程已完成超過90%，預計今年一季度一級開發主體工程将全部完工。

而高端人才引致區二級開發（禦園項目）一期高層部分樓棟已進行至9層結構工程施工，大部分樓棟正在進行地下室工程或主體結構工程施工。

“毫無疑問，禦園剛開始的定位主要還是作為園區的住宅配套存在，但現在也對外銷售。”何劍波如是指出。

華南布局代建策略

雖說五礦綠城·禦園的最終銷售結果還需靜觀其變，但何劍波的上述話語中透露出的另一關注焦點則是綠城的華南布局策略。

除對綠城産品的認可外，何劍波在接受觀點地産新媒體采訪時指出，此次合作的達成與綠城自身戰略布局也有關。“綠城一直都想繼續布局華南地區，這剛好與我們這個項目不謀而合了。”

其實，早在去年2月6日，綠城就已借力“代建”九洲控股子公司珠海控股旗下的九洲綠城·翠湖香山項目正式宣布進軍華南。

“這個項目(翠湖香山)屬于綠城的代建業務，通過自己的品牌、團隊和管理繫統為委托方提供全程操盤，沒有參權。”翠湖香山項目總經理謝嶽來在簽約儀式上曾對觀點地産新媒體如是表示。

相關資料顯示，這個被宋衛平稱作“1号項目”自2014入市後，截至去年1月底的合同銷售達13億元，“2014年賣了12億元，是華南地區别墅項目銷售冠軍，2015年1月賣了1億元”。

對于綠城的此次南下，彼時，紅館地産機構總經理劉峥嵘對觀點地産新媒體指出，“之前一直難以進入華南地區，是在資源方面受到了一些限制性門檻。”

謝嶽來則在簽約儀式上表達了類似觀點。“其實，來翠湖香山之前已經在珠三角看過很多地，沒有珠海控股的邀請的話，綠城進華南的時間可能要晚很多，未來有興趣繼續進軍華南市場，包括代建和自己拿地。”

而在另一業内人士李尚偉看來，上面提及的“限制性門檻”最終體現在拿地難上。“如果自己拿地的話，難度會比較大，因為目前華南的主場還是廣深，而這兩個區域地少價高，對房企資金要求高，不太符合綠城目前的輕資産模式。”

雖說汕頭與珠海還是存在一定的區别，但從中可看出的是，綠城選擇結義央企五礦落子華南，無疑還是破除拿地門檻制約的最佳拓局方式。

實際上，除了五礦外，何劍波在接受觀點地産新媒體采訪時另提及的央企則是在汕頭有較豐富土儲的中交，目前其已成為綠城的最大股東。

雖說中交的入局給綠城帶來的短期直接效應是降低融資成本，但從長遠來看，中交旗下龐大的土儲無疑是綠城看重的另一要點。

“綠城通過和國企合作，能夠獲取較多的土地資源。和國企實現優勢互補，進而實現項目的快速開發。 ”業内人士嚴躍進對觀點地産新媒體分析稱。

當然，除了借力央企或國企既有資源與優勢不斷辟土擴疆外，嚴躍進另表示，通過與五礦、中交這樣的央企合作，未來綠城還可為其尋找或培育新的業務增長點做好鋪墊，例如産業地産。