華潤置地澳門風雲3 48億加碼橫琴背後的博彩波瀾

觀點地産網 近期賀歲影片《澳門風雲3》熱播，再現賭神在澳門這個博彩娛樂業天堂上發生的恩怨情仇。不過，即便是發哥刻畫的經典故事和人物形象，也無法掩蓋澳門博彩業的下行現狀。

數據顯示，2014年澳門博彩業收益同比大幅下跌34.3%，支柱産業的黯淡也波及到房地産市場，年内澳門一般性住宅跌幅20%-25%，部分豪宅跌幅達40%。

在過去相當長的一段時間内，珠海橫琴依靠“澳門博彩娛樂業、旅遊雙輪驅動”的資源優勢，成為連接澳門與大陸之間的重要樞紐，加上房價遠低于澳門以及自貿區的政策紅利，橫琴一度吸引衆多澳門投資客前來置業。

有市場人士向觀點地産新媒體表示，如果澳門博彩業難見起色，房價繼續下跌，這也将會對珠海橫琴樓市産生連鎖影響。

此消彼長之際，來自内地的國字号房企華潤置地卻選擇動用金融工具，以保證進入這座城市的首發之作順利推進。

華潤置地近日宣布，公司與澳門新建業集團有限公司相關人士就成立基金簽訂了合作協議，初始募集人民币47.98億元，用以開發體量達460萬平方米的“橫琴萬象世界”項目。

橫琴最大商業綜合體

據觀點地産新媒體了解，“橫琴萬象世界”項目是珠海橫琴自貿區内規劃的體量最大商業綜合體，項目由澳門新建業與華潤置地合作開發，總投資額約460億港元（約合人民币380億元），占地1000畝（66.67萬平方米），建築面積将達到460萬平方米。

澳門新建業董事長吳骥年曾在2015年10月下旬的項目發布會上宣稱，“橫琴萬象世界”将是以線上線下、展銷展覽、批發零售、廠家直銷、總部經濟和交易會為理念的“新型城市商業綜合體”。

按照華潤置地最新披露的公告，華潤置地、華潤信托、吳骥年、吳霏蘭、新豐樂及新豐宏拟透過成立基金募集47.98億元。其中新豐樂由華潤置地、吳骥年、吳霏蘭共同持股，新豐宏則為吳骥年、吳霏蘭持股公司。

具體而言，此次設立基金，新豐樂在橫琴成立的子公司SPV作為普通合夥人（GP），出資1萬元，而有限合夥人（LP）份額的初始募集總規模預計為47.98億元。

其中，上述基金的LP份額分為三類，第一類是機構投資者，将出資40億元認購A類LP份額；其次是華潤深圳将出資1.73億元、華潤信托出資1.15億元，共同認購B類LP份額；吳骥年、吳霏蘭将共同出資5.1億元，分别認購C1類LP份額2.88億元和C2類LP份額2.22億元。

同時，基金募集淨額将用來發展“橫琴萬象世界”項目，這也是華潤置地首次公開為珠海項目融資。華潤置地表示，透過合作協議，公司能發展及擴大在中國房地産的發展規模。

截至發稿時止，觀點地産新媒體未能聯繫上華潤置地相關人士，以了解與澳門新建業合作的相關情況。

珠海紅館房地産珠海區域發展中心銷售經理孫建華在接受觀點地産新媒體采訪時認為，商業地産無論從開發、營銷等層面都對專業性提出了更高要求，一開始便需要有成熟開發經驗的開發商介入。從這角度看，新建業引入開發過深圳萬象城且資金實力較佳的華潤置地，也就不難理解。

實際上，此前澳門新建業也曾與中冶集團、星河灣等房企簽署過合作協議。其中，新建業與中冶集團合作将涉及橫琴新區萬象城、珠海鳳凰山養老養生園、澳門文化産業中心等項目；與星河灣則合作開發了住宅項目澳門星河灣·名門世家。

不過，另有市場人士則從橫琴自貿區發展現狀的角度表達了自己的擔憂：“橫琴屬于開發的起始階段，很多商用物業、配套設施都遠未達到成熟的地步。目前區域僅靠珠海長隆維持吸附力，未來何時能改變現狀，還需進一步觀察。”

澳門博彩業波瀾

自2015年4月自貿區揭牌，珠海橫琴受繫列開放政策利好及毗鄰澳門等因素影響，使得華潤置地等開發商選擇進駐于此。不過，随着澳門的經濟形勢發生變化，如今包括華潤置地開發的項目在内，也或多或少受到影響。

孫建華表示，若幹年前“粵澳兩地車牌”條例的推出，将投資客在珠海買房推到了瘋狂的地步。按照規定，外國公民、香港、澳門或台灣居民在珠海購買1套100萬元以上的商品房，準許辦理1輛澳門私人小汽車入出内地行使牌證。

盡管此後“粵澳兩地車牌”被叫停，橫琴的房價仍在澳門客推動下連續攀升。以該區域内的華融琴海灣項目為例，2013年開盤住宅均價2.5萬元/平方米，至2015年初已漲至4.3萬元/平方米，漲幅逾70%。

2015年初，有媒體報道甚至指出，在橫琴當時的商業地産項目中，澳門客購買比例高達60%以上。

數據顯示，随着2015澳門博彩收益同比大幅下跌34.3%，該城市的房地産市場同樣受到牽連，豪宅最高跌幅達40%。受此影響，橫琴的房價自2015年3月份達到4.11萬元/平方米的峰值後，随着澳門樓市下降而持續走低，最終全年錄得3.48萬元/平方米。

珠海中原地産研究中心主任謝敏儀在接受觀點地産新媒體采訪時表示，自2015年下半年以來，受到澳門本地的房地産市場不景氣影響，此前活躍于橫琴的澳門客也開始出現轉移。“考慮到不少澳門客在橫琴購買了住宅、商業地産，未來區域的入住率也将受到影響。”

他續稱，若澳門博彩業難以扭轉頹勢，将導致澳門的房價繼續存在下跌風險，這也将波及橫琴。在此情況下，華潤置地等開發商的住宅、商業項目均将受到一定影響。

謝敏儀轉而表示，盡管澳門客出現觀望情緒，但随着來自珠三角及全國其它地區的購房者的到來，橫琴已經變成内地客戶居多的區域。“這說明其它的買房、投資群體已經注意到橫琴的價值了。”

在這背後是珠海整體樓市的發展迅速。據廣東省房協統計，2015年，深圳、廣州、珠海住宅銷售價格分别以3.37萬元/平方米、1.41萬元/平方米和1.40萬元/平方米位列全省前三，其中，深圳、珠海房價同比漲幅分别為40%和20%，分列第一、第二。

不過，上述市場人士均認為，考慮到自貿區的政策利好，橫琴的房地産發展在未來相當長仍将呈現健康發展的局面。在此情況下，華潤置地和新建業開發的“橫琴萬象世界”依舊擁有不小的市場空間。

謝敏儀指出，華潤置地合作開發的“橫琴萬象世界”涉及寫字樓、商業等物業，這需要和經濟、産業甚至人口的增長挂鈎，這並非一蹴而就，需要數年時間實現。

除此以外，珠海近年來和澳門保持密切合作關繫，包括在橫琴規劃粵澳合作區，用以扶持澳門博彩業以外的金融、醫療等領域的發展，預計有更多企業入駐橫琴。“随着橫琴的成熟及更多産業落地，‘橫琴萬象世界’未來入市或許可以享受到自貿區帶來的紅利。”