海航投資曼哈頓計劃 聯手鐵獅門海外復刻黑石路徑？

觀點地産網 2月5日，春節前夕，海航投資披露了一個關于遙遠大洋彼岸——美國曼哈頓的地産投資計劃。

海航投資的“曼哈頓計劃”當然與75年前的美國“曼哈頓計劃”不同，它的目的不是制造一個令人震撼的“地産界原子彈”，而是以此再一步推進其在金融投資方面的轉型。

對于海航投資來說，這個轉型才剛剛開始，不過自轉型之後，已三度聯手“世界一流名企”鐵獅門，其中，涉及到具體物業的兩次合作均位于曼哈頓的同一區域，並均為合作項目設立了地産基金。

金融與地産基金，兩個關鍵詞的組合難免讓人聯想到被稱為投資界“貪吃蛇”以及全球“最大地主”的黑石集團。雖在模式上略有不同，但海航投資的“曼哈頓計劃”正與黑石的地産生意模式一樣——以金融方式操作地産項目。

海航投資曼哈頓計劃

在2月5日的公告中，海航投資詳細披露了其“曼哈頓計劃”，此計劃圍繞位于曼哈頓的兩個項目。

據觀點地産新媒體查詢公告，這兩個項目位于曼哈頓最西側快速發展的哈德遜商圈中兩個相鄰地塊，共占地面積4.82萬平方呎，南北在第36街和第37街之間，東西則分别為第11大道和規劃中的哈德遜大道西側。

公告稱，項目所處的地點距離新的地鐵站只有一個街區，該地鐵站将直接通向時報廣場、中央車站以及衆多其他連接曼哈頓和其他各處的地鐵線路。

海航投資與鐵獅門将于此地合作建立“最先進的、A級商務寫字樓”，建成後，可出租面積大約為130萬平方英尺。

此次合作有較為復雜的模式，撇開這些簡單來看，即項目由鐵獅門和海航投資共同發起設立，分為兩個階段進行資金募集和開發推進。

第一階段，将進行土地收購、購買額外的開發權（用以增加建築容積率）以及進行設計、市場營銷、預租和其他開發前行為。值得一提的是，本階段投資總金額為3.38億美元，海航投資及其關聯方美洲置業占其中的80%。

第二階段，拟募集額外的股本資金，並預計引入一定數額的建築貸款用于大樓的建設、出租和鞏固。

海航投資稱，其在此次合作中有着Co-GP和LP的雙重身份，目前計劃參與第一階段投資，後續可有選擇地按照其已有投資比例，參與第二階段投資。

關于合作的細節，公告中披露，海航投資全資子公司恒興創展與海航美洲置業共同注資約2.70億美元，于美國設立一個“海航LP”，在這2.70億美元中，恒興創展出資約1.57億美元占股57.9%，而美洲置業則出資約1.14億美元占股42.1%。

被設立的“海航LP”再成立全資子公司“海航GP”，與此同時，美國鐵獅門也成立“鐵獅門GP”。

據此，“海航LP”作為有限合夥人，“海航GP”和“鐵獅門GP”則作為普通合夥人，三者再共同出資約2.71億美元設立合夥企業“海航JV”。其中，“海航LP”出資99.7%，“海航GP”出資0.1%，“鐵獅門GP”出資0.2%。

到此，從海航投資到“海航JV”，中間已有三層關繫，第四層關繫則是，“海航JV”将進一步以LP的身份投資一個“海航REIT”，並在其中占約82.27%的份額。

至于利益分配，公告稱，在鐵獅門GP獲得一定金額的提成後，運營收入将在項目完工後按照投資比例進行分配。

聯手鐵獅門復刻黑石路徑？

為進一步推進在金融投資方面的轉型，海航投資其實已經與鐵獅門有過幾次合作。

據觀點地産新媒體查詢，2015年7月4日，海航投資發布公告稱，其全資子公司億城投資基金在海南設立了一只基金——恒興聚源，恒興聚源拟作為 LP 以不高于1.92億美元，認購鐵獅門指定的基金管理公司（“鐵獅門 GP”）根據特拉華州法律合資成立一家有限合夥企業（“鐵獅門合資企業”），而海航投資的投資目標為購入一塊位于紐約的土地所有權，為項目收購額外開發權，為支付項目的先期和開發費用。

值得一提的是，這塊“位于紐約的土地”與海航投資2月5日公告披露的“曼哈頓兩個項目”位于同一區域。

8月18日，海航投資還宣布，與鐵獅門簽署了戰略合作框架協議，雙方将在境内外房地産開發和投資領域的全面合作。

合作包括未來在中國及海外的房地産投資項目，鐵獅門願意在非排他性的基礎上與海航投資分享該等投資機會並探讨共同投資的可能性；同時，海航投資願意在非排他性的基礎上與鐵獅門公司分享其在中國及海外市場的房地産項目的信息，並探讨共同投資的可能性。

鐵獅門被稱為世界一流的房地産業開發商、運營商及基金管理公司，而海航投資與鐵獅門的在房地産開發和投資領域的頻繁緊密合作，無疑讓其在轉型金融投資平台的路途上如虎添翼。

在此必須要提到的是，投資界無人不曉的黑石集團，正是憑借其在房地産市場的精準投資，讓房地産投資成為其最受矚目和最賺錢的業務，也讓其成為更大規模的資産管理機構。據媒體報道，自2009年以來，黑石已經投資500億美元于地産業務，在過去幾年中，黑石的半數利潤都來自地産基金部門。

以海航投資與鐵獅門的幾次合作來看，海航投資顯然也想要像黑石一樣，用金融方式操作地産項目，以此受益。

在分析黑石的地産投資秘訣時，多數人會提到的是，黑石通常會通過收購等方式組建一個管理經驗較為豐富的本地團隊，令地産項目能在在短時間内實現管理改善。而海航投資的做法其實也與黑石相似——拉上擅長房地産開發、並能與管理密切結合的房地産企業——鐵獅門合作，且兩次合作都于鐵獅門的“主場”進行。

只不過，要想像黑石一般通過大手筆收購地産公司以獲取更大收益，海航投資未來還有很長一段路要走。