業績會：花樣年加碼輕資産轉型 彩生活並購擴張

觀點地産網 如果要用一個詞來概括花樣年過去的一年，那麼“春風得意”一詞是再合适不過的了。

過去一年，在其他房企為轉型、資本、規模、庫存焦頭爛額之時，花樣年仍然在籌劃開拓、收購、分拆等事宜。

無論是銷售目標超額完成還是彩生活接管規模猛增，亦或是美易家高調上市以及順利收購香港星程，花樣年的一年順風順水。

3月3日，花樣年控股集團有限公司與彩生活服務集團有限公司在香港召開業績發布會，花樣年集團主席潘軍、花樣年CFO林錦堂、彩生活首席執行官唐學斌、彩生活CFO周勤偉等高管出席活動並接受了媒體提問。

加碼深圳舊改與輕資産輸出

2015年，花樣年集團共錄得合同銷售總額112.72億元，完成全年銷售目標110億元的約102.47%，其合同銷售面積約129萬平方米，截至2015年年底，集團土地儲備建築面積達到1591萬平方米。

據觀點地産新媒體了解，這已是花樣年跻身百億房企的第四個年頭。從2012年開始，花樣年的地産業務一直處于緩步上升的态勢。

花樣年控股董事局主席潘軍介紹，2015年度，花樣年在深圳、廣州等一線城市的項目有所增加，一線業務增長幅度較大。

潘軍表示，2016年集團還是會繼續在一二線城市進行投入，最主要的還是投資大本營深圳。

據他透露，目前花樣年在深圳已有比較多意向簽約的城市更新項目，2016年會繼續加大舊改部分。此前2月18日深圳市規土委披露出來的《2016年深圳市城市更新單元計劃第一批計劃》中就有一個花樣年的舊改項目。

另外，在北京和一些二線城市，花樣年也表示将采取合作開發的方式來拓展規模。

結合起此前花樣年提出轉型輕資産，不難看出，在深圳以外的市場尋求合作也意味着其加重輕資産輸出的思路。

此外，潘軍在業績會上也透露了2016年的銷售願景和市場計劃。2016年，花樣年将銷售目標定到了120億，比2015年的目標增加10億。這對于今年預計将有210億推盤量的花樣年來說也許就是水到渠成的事情。

彩生活管理服務面積未來将達十億

業績會現場，彩生活毛利率下降成為市場關注一大焦點。

截至2015年12月31日，彩生活的合約管理總建築面積較2014年12月31日增加56.9%，由2.05億平方米增至3.22億平方米。

2015年度，彩生活實現了8.28億元總收益，同比上年增長112.6%；同時，毛利由2014年的3.1億元增至4.55億元，增幅46.7%；利潤由2014年的13.72億元增加至2015年的14.03億元，漲幅2.2%，淨利率為17.2%。

總體看來，彩生活的收益是呈現較大幅度增長的，但是細看其财務，其毛利率是有大幅下跌的，毛利率由2014年的79.6%減少至54.9%，降幅達24.7%。

而彩生活毛利率降低與其過去一年數宗並購案不無關繫。

對此，彩生活解釋道，這是因為在過去一年中，彩生活收購了包括開元國際在内的部分物業管理企業，由于其收費形式為包幹制，與一貫的酬金制不同，故而攤薄了整體的毛利率。

據觀點地産新媒體了解，彩生活8.28億的收益里，包幹制的收入超過了2.5億，占比達到了30%。

盡管财報毛利率下降的並不是那麼好看，但營收基數的增長並不影響其實際效益的增長，且即便如此，彩生活的毛利率仍是處于高位。

對于未來，潘軍也給了彩生活一個明确的目標，2020年達成的服務面積十億平方米，覆蓋一百個核心城市，平均的面積超過一千萬平方米。

至于2016年，彩生活的管理面積要再增長一個億平方米。

以下為花樣年控股集團有限公司、彩生活服務集團有限公司2015年全年業績發布會現場問答實錄：

現場提問：提到的彩生活和美易家已經上市，公司有沒有計劃分拆其他闆塊上市？有消息說公司會把三個公司和物業國際兩個闆塊上市，公司怎麼回應？然後另外一個問題就是現在中國短租市場相比國外存在一個信任缺失，以及文化氛圍不濃，還有運營時國内大量廉價酒店競争問題，管理層認為中國闆的BND如何調整才能國際化呢？

潘軍：關于八項業務的發展秉承的原則是相對獨立的運營，以及相互互動與支撐。我們的四大社區服務平台和四項應用實際上是兄弟公司，對所有的運營團隊都将按照市場化的原則來進行推進。

之前我們已經實現了彩生活和美易家的分拆上市挂牌，我們相應的管理團隊也獲得了對于企業的股票，已實現他們最大的價值。對未來其他各項業務也将按照這個原則推進，但是所有的標準交給市場，市場認為它能夠進入資本市場，大家能接受它，它就自然去按照市場規則辦。

關于物業國際的上市目前沒有具體的時間點，物業國際是美易家的前身，是基于商務社區的商業。關于美易家的轉型，從商務社區到管租市場，講的非常對，中國目前的短租公寓市場還處于一個發展期或者萌芽期。我認為正是由于這樣的萌芽期，我們的近郊優勢和城市公寓在未來相信是有巨大需求的。

現在通過美易家的平台整合度假性物業，度假性物業指的是銷售類的，這樣的一些剩余價值來進行挖掘和彩生活的社區住戶打通，這是商業模式的核心，來産生一個全新的黏性。

至于廉價酒店的競争，廉價酒店它還是傳統的酒店服務模式當我們能夠采用共享經濟的方式來分享時，我相信一定會對傳統形成一定的挑戰。但是這兩種模式都會長期存在下去，並不是誰替代誰的問題，而是給用戶一個更好的選擇。

但是，我們相信在這方面來講空間是巨大的，我們還将不斷地的嘗試，以達成最初的目標，實現中國版Airbnb的落地。

現場提問：今年花樣年的銷售目標是多少？今年拿地的策略是什麼？今年的推盤策略怎麼樣？之前星辰旅遊跟彩生活合作為什麼不是彩生活收購？花樣年以後主攻哪個市場，是住戶外國旅遊還是跟美易家這樣，本地度假性出售物業去結合旅遊資源還是怎樣？收入是怎麼分成？因為美易家那邊很明顯租金是自己收的，星辰這塊是怎麼分？星辰做到什麼規模？會不會有分拆的可能？

潘軍：我們2016年的銷售目標是120億，比2015年增加10億，2016年将會安排一部分資金在一二線城市增加我們的優質土地儲備的部分，目前我們主要是集中在深圳。深圳是我們的大本營，本身也在前期有比較多的意向簽約公司，所以還将繼續加大力度。

第二，在北京和一些二線城市繼續尋找和當地開發商的合資合作，來拓展我們開發的規模。在今年推廣的銷售預期220億左右的推盤量，加上之前的存貨。

對于今年配合中央政府提出的關于加大去庫存，在三四線城市不再增加土地的儲備，主要是确保在一二線和政府加大房地産土地的購買。

收購星辰旅遊為什麼不通過彩生活收購呢？彩生活未來的價值在于平台。彩生活主要是把垂直應用部分都交給各個專業集團，如果要做變成專業來落地還要搞海外旅遊的話，我相信手就伸太長，我們也不希望有這樣跨界，讓别人感受平台也來做具體的業務，所以通過文旅集團來進行收購。星辰旅遊主要是因為我非常看重中國的海外遊市場，中國國内市場是美易家做的，這兩者之間沒有競争關繫的。因為星辰旅遊是一個四十三年歷史的香港老牌的旅遊服務企業，香港的服務水準在我們看來高過内地服務水準。希望通過星辰旅遊發展的特長是東北亞遊，主要日本、韓國、台灣等，這些旅遊是我們彩生活社區未來覺得增長空間最大的一塊市場，所以我們希望通過彩生活旅遊的需求和我們香港非常高素質的，未來的海外遊主要是自由行、小團遊，和我們自由行的組織能力，以及我們過往四十三年在海外形成的旅遊資源來進行進一步的對應，創新性産生一個新的模式。

在國内沒有這樣的模式，希望能夠改變過去由傳統旅行社通過散客的組織方式，通過開網點的模式，直接把社區變成攬客中心，通過旅遊創新目的地提供讓業主有更好的選擇，這也可以跟互聯網旅遊區别。互聯網旅遊投訴率非常高，業主投訴無門，如果通過社區組團出去，所有的跟進和服務我們都更容易讓業主産生信任感，而且也通過這種機制使得我們服務質量會更好。

現場提問：公司大本營在深圳，如何評價目前深圳的房價，是不是在一個合理的水平？深圳政府這兩天也在說加強調控，會不會擔心深圳房價的泡沫破裂？

潘軍：關于深圳的房價問題，市委書記在前天已經跟媒體講兩條：

第一，關于房價上漲過快問題，尊重市場不用行政手段來進行矯枉過正的調控。這兩條線：

1、對于年輕人缺房子，深圳未來五年将增加60萬套由政府提供的人才的保障房，這是解決年輕人的居住問題。

2、關于深圳的房價高低問題，是漲幅比較快，但是對于未來來講，我認為深圳的房價是有基礎的。有基礎的原因可以跟香港對比一下，這兩個城市隔海相望，一座大橋連在一起，香港的房價現在雖然降了，但是對于深圳來講還有非常大的想象空間。

第二，深圳經濟的增長速度在全中國的城市來講和産業結構來講排第一，整個年輕人的需求大家可以想象一下，深圳面積只有香港兩倍多，人口是香港的三倍，而年輕人占的比重超過了60%。這樣結構的城市的房價的想象空間還是有的。但是上漲過快有問題的。

現在面臨的問題是如何控制房價過快增長，而不是高與低，高與低的問題很難講。我們對深圳房地産市場健康發展持有非常強的信心。2012年大家往三四線城市跑時我們開始回歸深圳進行比較多的土地儲備，所以對房地産的開發有信心的，對深圳市房地産健康發展也是有信心的。因為其實有大量的城市更新的空間。

現場提問：成都那邊也是公司的主要市場，想問一下現在成都的房價在下降，未來會不會對利潤有所影響？

第二，想了解一下公司現在境内外債的分布大概是怎麼樣？今年公司有一個超過2個億的損失，人民币匯率的波動對公司未來會有什麼樣的影響？

第三，關于彩生活，請解釋一下調整後的利潤率，未來有什麼樣的預期？

潘軍：關于成都，我們擁有40%儲備的城市，确實現在成都的房地産市場在去年有了一定的下降。但是從近期的成都的房地産市場在起穩，從一線到二線城市有一個傳遞的過程。成都市場畢竟是西南具有非常強的人口集聚的核心城市。我們對成都的未來的房地産市場還是有信心的，當然跟深圳是兩個概念，我們相信它會在今年有一定的恢復。

第二，我們對成都整體開發的節奏将進行一定的調整，主要以推出住宅為主，過往的商業和寫字樓已經接近到尾聲，今年集中精力去庫存，通過商業和物業的運行，在行業内領先的水準來提升我們的推盤速度。

林錦堂：境内和境外的債務分布，2015年12月31日總債務134億，境外是54%，境内是46%，假如以人民币和外币比例大概50對55。你看到我們2.3億的虧損，去年10月份跟1月份國内發行了30億人民币國内債，而且現在已經拿到可發行的不小于30億的空間國内債。其實今年我們非常關注和要處理的是如何是用多少，然後利用國内空間融資來取締一些美元或者外币。

周勤偉：中期在跟各位朋友見面時，有跟大家溝通過，本年收購了一家開元國際物業管理企業，它有大部分項目收費形式是以包幹制進行收費，同時還有一些其他的收購也包含了比較多的包幹制的小區。包幹制小區收入的計算模式和酬金制小區收入記賬模式有所區别。包幹制是對所有收到物業管理費都确認為收入，而酬金制只是一定比例，一般來講10%。

所以毛利率和淨利率下降主要受由比較大數字包幹制的收入，攤薄了毛利率的影響所導致。具體的數據可以查一下之前收購開元國際時關于特别重大收購的一些财務數據的具體的數字，大致跟大家分享一下。現在8.28億中包幹制的收入應該超過2.5億，在這樣一個情況下，對毛利率的攤薄影響如果剔除包幹制小區對應的成本，在收入方面僅僅只計入酬金的話，跟期間的毛利率基本保持不變，波動不大，希望這個可以澄清大家的顧慮。

現場提問：剛才在介紹中講到關于花樣年未來會從重資産公司向輕資産轉型，想問一下目前輕資産在資産中的占比大概是多少？大概什麼時候淨資産的比重會超過重資産？

潘軍：我們現在可以看到的是在2015年輕資産和重資産的收入占比已經超過了20%，是80和20。平時像彩生活實際上利潤已經達到了2.8個億，占整體利潤的比重超過20%。未來三年到2018年年底，我們的目標是房地産營業收入占比規模比較大容易形成規模。利潤我們目標2018年底輕資産産生的利潤要和房地産所産生的利潤相等。所以我們在按照這樣的目標推進整體的由重到輕的安排。