碧桂園大馬淘金地 森林城市海外大盤模式考察紀行

觀點地産網 馬來西亞的柔佛州，平均氣溫常年保持在25-30℃。這個位于亞洲大陸最南端的州屬，擁有新柔長堤和馬新第二通道大橋，可以通往一海之隔的新加坡。

距離柔佛州首府新山約30公里的丹絨古邦（TANJUNG KUPANG），馬新第二通道的對岸就是新加坡的大士（TUAS）。每天早晨與傍晚，都有馬來西亞人由此前往新加坡工作，1新币等同3令吉的匯率是吸引他們異國務工的主要原因。

而在他們必經的跨海大橋旁，碧桂園正在屬于柔佛州的海域中進行一項龐大的工程——填海造島，預計總投資2500億元打造一個占地面積達14平方公里的“森林城市”。

近三個月來，碧桂園使出渾身解數為這個龐然大物制造全球關注度。3月6日晚上，所有收看了當地電視台新聞的人們會發現，馬來西亞的首相納吉當天上午在碧桂園森林城市宣布了免稅區政策。

對于碧桂園，當地人並不全然陌生。2013年新山碧桂園金海灣一次性推售9000套房源的舉動，成功在馬來市場留下了自己的印記。

但是他們或許並不知道，這家來自中國的房企，已經在國内打造了數個千萬平方呎的大盤。而這一次，碧桂園在柔佛海峽劃下的版圖，将遠遠大過他們在中國曾經的所有嘗試。

“造城專家”海外淘金

根據1995年8月正式簽訂的協議，馬來西亞和新加坡雙方明确劃分了柔佛海峽水域的國際界線。值得注意的是，這項協議並不受未來發展計劃的影響，包括填海計劃。

19年後的2014年，碧桂園的創始人楊國強看中了柔佛海峽的地段。更準确地說，應該是一片海。如果你站在如今碧桂園森林城市的展銷中心，手機上的地圖會告訴你，你現在正飄在柔佛海峽的海面上。

這並非導航錯誤。按照碧桂園的規劃，他們将投資2500億元，歷時20年在柔佛海峽用填海方式打造4個島，建設一個占地14平方公里，足以容納數十萬人口的項目。

已經建成投入使用的展銷中心，就位于碧桂園森林城市填海的第一個人造島上。大巴駛入項目之時，可以看到道路旁的大片土地上仍有數輛挖土機正在作業，途徑的路牌顯示着“跨海進島大橋工程”的中文字樣，而路旁更遠處，便是大海。

進入島上的展銷中心，如果是曾經到訪過碧桂園大盤的人，一定會在這里發現相似之處。從綠色植被的鋪設到園林景觀的設計，從牆上的電子區位示意圖到大型沙盤，都帶着碧桂園標準化的特色。

按照區域圖上的直線距離來看，置身柔佛海峽的碧桂園森林城市距離新加坡僅約2公里。在項目的宣傳語中，森林城市之于新加坡，正如十年前的深圳之于香港。

不過，這個宣傳亮點背後還有個不得不考慮的交通問題。在禮拜一的上下班高峰，即便碧桂園森林城市到馬新第二通道大橋僅需10分鐘車程，但你也可能會在過關時遭遇一兩個小時的堵塞。

當然，在不堵車的理想情況下，到達35公里外新加坡中心區只需要一個多小時。但從新加坡東海岸的樟宜機場西行前往碧桂園森林城市，常有排隊現象的馬新第二通道恰恰是目前的必經之路。

碧桂園顯然也考慮到了交通問題。他們一邊寄希望于新山機場下半年能開通國内直達航線（這樣從新山機場到森林城市只需要30-40分鐘車程），另一邊則是一直争取在項目中設立專屬海關（可以如同他們在國内的大盤般建立起穿梭巴往返），而這個最理想的規劃，馬來西亞首相納吉在3月6日的開放盛典上已宣布同意設置獨立海關，現場響起一片掌聲。

同時，馬來西亞首相納吉還宣布碧桂園森林城市獲得了馬來西亞免稅區政策，他現場宣布：在森林城市，符合依斯幹達特區相關標準的旅遊會展、教育及醫療的企業，可享受企業所得稅減免政策，並且對這些企業沒有公司股權制衡方面的要求。

納吉預料，到2035年，碧桂園森林城市将在金融和電子商務領域為馬來西亞人創造22萬個就業機會。

這同樣屬于碧桂園森林城市的規劃。這個以平方公里計算的項目，顯然也預想到了增加産業吸附力的必要。森林城市計劃發展的8個産業分别是旅遊會展、教育培訓、醫療保健、外企駐地、近岸金融、電商基地、新興科技以及綠色與智慧産業。

如果能夠順利按照藍圖生長，碧桂園森林城市将成為楊國強口中“夢想中的城市典範”，擁有千億級城市配套，地面都是公園，沒有車輛穿行，目之所及都是森林的生态之城。

毫無疑問，這需要龐大的持續投入和超長的時間成本。在此之前，更直接也更為貼合碧桂園身份的觀察點，是他們如何在尚需培育的配套之前，向目標客戶推銷住宅實現銷售。

超級大盤“生意經”

在近兩年的工程後，碧桂園森林城市的第一個島嶼依然還沒有填滿1/3的面積。外界驚異于項目龐大的體量和20年的超長開發周期，但就碧桂園而言，這卻是他們最為熟悉的模式。

曾被稱為“Town Maker”的碧桂園，代表性項目就包括超級大盤佛山順德碧桂園及廣州碧桂園鳳凰城，這些項目在開發十幾年後往往還能為碧桂園持續産生數以億計的銷量，並在不斷的建設中從一片荒地蛻變為城鎮。

完整的配套設施，正是碧桂園過去向目標客戶推銷超級大盤的亮點。在這一點上，号稱将有千億級配套的碧桂園森林城市或許有望成為集大成者。

不過，将項目所屬地轉換為馬來西亞後，配套並非碧桂園唯一賣點。馬來西亞的“第二家園”計劃，正在吸引不少國内投資群體的目光。

碧桂園森林城市在馬來西亞擁有永久産權，購房成交客戶能獲得馬來西亞的移居“綠卡”。

按照“第二家園”計劃，一名業主只需滿足15萬馬币存款（約25萬人民币）條件，成功申請後，可連同配偶及20歲以下的子女和60歲以上的父母一並獲得馬來西亞10年居住權。

同樣的投資移民，新加坡設置的門檻是250萬新币（約1142萬人民币），而美國EB-5和加拿大分别為50萬美金（約320萬人民币）和200萬加币（約965萬人民币）。

對比之下，馬來西亞碧桂園森林城市的投資條件顯得更為親民，而且購房成本也並非難以接受。目前碧桂園森林城市在售的住宅産品包括49-173平方米的洋房，帶裝修均價約為人民币2萬元/平方米。

雖然比丹絨古邦岸上的本地開發商項目貴出一截，但與新加坡人民币6-12萬元/平方米的房價相比，森林城市的價格只占1/4。在中國珠三角、長三角和京津環渤海的投資群體眼中，這個價格並不算高昂。

事實上，國内的客群正是碧桂園森林城市的主要目標之一。在項目的展銷中心，即便你並不擅長英語，也可以和銷售人員以普通話流暢溝通。

除了馬來西亞及新加坡本地華人，來自國内的投資群體通常會以組團的方式到訪碧桂園森林城市，這已是碧桂園駕輕就熟的營銷手段。從首個項目到森林城市，碧桂園在過去五年間通過組團的方式把将近47000個國内客戶帶到了馬來西亞。

不過，國内的客戶在碧桂園森林城市並不能依照馬來西亞當地人首付10%的購房政策付款。

他們可以選擇分期付款和按揭貸款兩種方式，均需要30%的首付，前者包括一個月、半年及一年至四年的不同免息分期付款時限，後者則需以3.88%利率向香港匯聯金融申請貸款，還貸期限最長不超過10年。

對國内客戶付款方式的控制，一定程度上也讓碧桂園增加了對回款的把握度。但即便付款方式有所限制，似乎也並不會過于影響投資群體的選擇。

在國内一線城市房價飙升、人民币貶值趨勢中，不少擁有一定資産的中上階層家庭也在考慮海外投資。對于他們來說，居住權背後能夠享有的教育等資源是最大吸引力。

為了3月6日宣布免稅區政策的盛典，碧桂園森林城市在當天上午並不對購房客戶開放。但活動結束後的下午，來自北京、深圳的投資考察團開始陸續涌入展銷中心，考察團友可能彼此間也並不相識，其中不少家庭是通過碧桂園在國内的投資熱線報名而來。

他們最關心的問題就是居住權和教育資源。站在大型沙盤前的人群旁邊，你或許就會聽到這樣一段對話——

“你覺得怎麼樣？”

“要是碧桂園真的能夠落實學校配套，我就直接考慮買一套了。”

而官方資料顯示：碧桂園森林城市已與美國歷史最悠久、最負盛名的大學預科學校之一——Shattuck-St. Mary's School簽署MOU戰略合作協議，業主可享受從幼兒園開始到高中的全齡國際名校教育。並将引入英國等國家的國際學校，攜手特區政府，引進國際科研中心、國際職業技術培訓學校等。森林城市業主，在這里既可以享受森林城市内部的教育資源，也可同步享受新馬的頂尖教育。