10億美元挂牌44宗物業 人和商業退房背後的艱難往事

觀點地産網 在經歷了連續三年經營虧損之後，人和商業這一家曾經以“防空洞”模式迅速創造業内神話的地下商場開發運營商，終于決定退出商業地産市場。

3月18日晚間，人和商業控股有限公司發布關于建議招標出售若幹地下商城及潛在非常重大出售事項及關聯交易的公告。

據觀點地産新媒體查閱公告，人和商業拟以招標方式出售若幹地下商城，並委任DTZ為獨家代理。公司已着手邀請潛在投標者參與出售出售物業的招標事項，預期于2016年4月20日或前後截止。

對于出售原因，人和商業表示，自2013年以來，商城業務一直面對經營困境，備受國内消費疲弱、新建商用物業供過于求及電子商務競争白熱化所影響。

公司董事會認為，在中國當前營商環境下，尤其考慮到批發及零售消費由實體商店轉移至電子商務等網上渠道的趨勢，中國商用物業市場以至商城業務前景仍然充滿挑戰。

因此，考慮到集團就未能履行後決條件及财務契諾並因而可能導致須提前償還銀團貸款及集團其他貸款出現交叉違約所産生的财務需求，董事會認為出售事項将符合公司及股東利益。

公司同時透露，于2016年3月18日，已與一備用買方訂立期權契據。如若公司招標失敗，與該備用買方協議可作實。

這也就意味着，不管是次招標是否成功，人和商業這一位曾經名噪一時的“地下城主”，都将退出商業地産。

10億美元挂牌44宗物業

據觀點地産新媒體統計，目前，人和商業可供投標的出售物業包括23幢已落成商城、11幢在建商城、10幢已取得相關建築批文的規劃中商城，累計出售物業達44宗。

本次所有出售物業均為商城，主力銷售服裝及配飾，位于哈爾濱、黑龍江、廣州、東莞及重慶等諸多地區，所持出售物業總建築面積約為410萬平方米，該集團所管理已落成出售物業的總建築面積約130萬平方米。

人和商業透露，于2016年3月18日，有一備用買方與公司訂立期權契據。

公司獲授認沽期權以向備用買方出售所有出售物業，且備用買方應承擔出售物業直至成交日期累計的應付款項（于2015年12月31日時約為人民币96.4億元）。

備用方所出具的現金代價為10億美元（約人民币65億元），相等于招標事項下的完整出售的最低價。如若公司招標失敗，與該備用買方協議可作實。

對于出售原因，人和商業表示，自2013年以來，商城業務一直面對經營困境，備受國内消費疲弱、新建商用物業供過于求及電子商務競争白熱化所影響。

董事會認為，在中國當前營商環境下，尤其考慮到批發及零售消費由實體商店轉移至電子商務等網上渠道的趨勢，中國商用物業市場以至商城業務前景仍然充滿挑戰。

因此，考慮到集團就未能履行後決條件及财務契諾並因而可能導致須提前償還銀團貸款及集團其他貸款出現交叉違約所産生的财務需求，董事會認為出售事項将符合公司及股東利益。

人和商業退出商業地産的背後，是其地下商場業務收入的兩大來源之一——轉讓經營權收入的連年下降。

觀點地産新媒體查閱人和商業歷年年報發現，人和商業轉讓經營權收入自2011年達到最高峰之後便開始出現大幅下滑，從2011年的的18.88億元下跌85.7%至2012年的2.7億元，其後進一步分别下跌66%、77%及90%至2013年的0.93億元、2014年的0.22億元及2015年的220萬元。

此外，自2013年以來，該集團亦持續就商城業務相關投資物業錄得重大估值虧損淨額。

于2013、2014、2015年，估值虧損淨額分别為8.32億元、13.65億元及44.42億元。估值虧損持續上升，部份歸因于商城業務若幹商城項目建築工程延誤。

繼轉讓經營權收入的大幅下跌之後，人和商業經營租賃收入在連年高速增長多年後也首次出現了下滑，由2014年的5.34億元下降9.7%至2015年的4.82億元。平均轉讓價格也由上年的每平方米19416元下降至每平方米16436元。

或許，租金收入的首次下滑正是壓垮人和商業的“最後一根稻草”，讓其最終選擇出售地下商城業務。

退房背後的艱難往事

回顧人和商業的發展史，這家略顯冷門的商業地産發展商，有着非常獨特的發家史和商業模式，然而又正因為這獨特的商業模式，遭遇了許多發展路上的起伏。

觀點地産新媒體檢索歷史資料得知，人和商業發端于上世紀90年代初的哈爾濱，由戴永革家族創立。

1992年，哈爾濱人和公司在哈爾濱建設“地一大道”一期，通過出租商鋪或者轉讓經營權的方式獲得商業回報，這在業内被稱為“防空洞”模式。

這種“一招鮮”的商業模式開啟，讓人和商業迅速創造出業界神話。2008年10月22日，人和商業逆勢登陸香港股市，融資30億港元。

彼時行業分析指出，由于地下人防工程的開發屬于公益工程，未被歸類為房地産開發，其開發的項目也就不受諸多适用于房地産行業的法律、法規、稅收或政策的限制，無須支付土地出讓金及土地增值稅，這大大降低了開發成本。

“再加上地下商業的運營成本相對比較低，因此利潤非常可觀，人和商業的毛利率長期保持在70%以上。”

因此，後來人和商業沿着地下人防工程進行商業化開發這條道路不斷前行，接連開發了哈爾濱、廣州、武漢、鄭州等數十個省市級城市地下人防商城，並創造了中國首個地下商業品牌“地一大道”。

随後，人和商業通過防空洞模式的迅速擴張。資料顯示，至2015年底，人和商業共計在中國12個城市擁有及經營22個地下商場，運營總建築面積127萬平方米，可出租總建築面積約87萬平方米。另外，集團擁有的項目儲備總建築面積達約481萬平方米，其中包括12個在建項目，總建築面積達約132萬平方米；19個立項批準項目，總建築面積為349萬平方米。

不過，這樣的發展模式道路也並非全為坦途，在人和商業高速擴張的這些年，一些固有弊端也不斷浮出水面。

例如，人和商業開發的“防空洞”沒有土地使用證，這讓人和商業無法通過土地抵押獲得銀行貸款，建設所需資金只能通過經營權轉讓和物業租金收取，或者通過發債融資解決。

因此，有市場分析人士就告訴觀點地産新媒體，地下商城的開發在建設期間一般需要大量資本支出，並且轉讓經營權及出租項目需數月才産生正現金流量。因此，人和商業的快速擴張給自身現金流造成了不小的壓力。

在資金壓力下，人和商業在過去幾年里通過高息票據募集了近9億美元資金。值得注意的是，這些債務都将在2015年至2016年集中給付。

除了模式外，電子商務的迅猛發展以及此後商業地産所遭遇的“寒冬”帶來的行業環境的變化。

市場人士指出，電子商務的迅猛發展，對于人和商業這種定位于二三線城市的商業物業的沖擊無疑是最大的。

轉讓經營收入下滑、租金下降、電商沖擊、連年虧損以及到期債券的償還壓力，或許正是基于上述的這些因素，才迫使人和商業這家曾經風光一時的地下商場開發運營商最終被迫作出出售物業的無奈選擇。