中國金茂業績會：二線城市正在出現機會

觀點地産網 在突破300億銷售規模的這一年，中國金茂交出的業績數據卻不算亮眼。

這家房企在2015年合計錄得收入221.1億港元，同比下滑25%，公司所有者應占溢利下跌近三成至37.89億港元，一並下滑的還有毛利及每股盈利。

“之所以去年報表呈現的數據下滑本質上有兩方面的影響：一是由于長沙土地限售，導致2014和2015這兩年中國金茂基本上都沒有土地銷售；另外，2014年正好是房地産欠年，這一年的銷售是215億，相比2013年只有個位數的增長。”在3月22日的香港業績發布會上，中國金茂首席執行官李從瑞給出了上述解釋。

對中國金茂來說，過去一年最為惹眼的數據當屬合約銷售，累計取得物業簽約銷售額278.07億元，另有土地一級開發成交22.95億元，兩者合計301.02億元。

在邁開規模增長的步調後，中國金茂在2016年定下了360億元的銷售目標：“有300億來自二級開發，還有60億是一級開發，300億二級開發對應的貨值大概是450億。”

二線城市的機會

雖然在今年的銷售構成中一線城市依然承擔着将近六成的業績訴求，但或許用不了太久，代表區域分布的餅狀圖将呈現此消彼長的微妙變化。

李從瑞透露，從中國金茂的投資角度來看，二線城市正在出現機會：“一線城市由于地價過高，競争力正在減弱，所以中國金茂2016年會更關注一些經濟比較活躍的二線城市。”

這些活躍的城市有諸多的共性，一是它的GDP增長能夠在8%以上，比全國的6.5%水平要高出1到2個百分點；第二希望人口是淨流入；第三商品房的銷售周期比較健康。

已經被這家房企圈入重點考察的城市包括北京區域的鄭州、天津、濟南；華中地區的武漢、合肥；華南的廈門、深圳以及已經完成布局的上海區域各個城市。

據觀點地産新媒體了解，中國金茂尋求二線城市機會的戰略已經開始走出紙面論證階段，3月10日，其以總價41億元競得天津河東熱電廠地塊，成為明确二線策略走出第一步棋。

事實上，在一線城市地價居高不下的情況下，越來越多的房企将規模增長的空間瞄向了具有潛力的二線城市，近段時間将這一訴求發揮得淋漓盡致的當數融創中國。

這家力争要在兩年後實現千億規模的房企，最近三個月已經斥資超過200億元在二線城市攻城略地。

對金茂來說，要在2019年實現800億的規模，二線城市必定會是關鍵。李從瑞指出，中國金茂的預算中，每年将拿出200億元來進行土地購置。

“這里面大多數都會采取合作的方式，目前我們合作的大概是40%-50%。當然，未來也不排除通過並購的機會來完成快速發展。”

除了規模的訴求外，尋求二線城市的機會同時也可以解讀為中國金茂維持利潤穩定的一種方式。在李從瑞看來，房地産毛利下降是行業普遍趨勢，但拿對土地是維持利潤穩定的前提。

“高毛利主要是來自于土地的獲取，能不能夠在不同的周期踩準時點，同時看到土地未來的價值。”

“新朋友”保利地産

以合作方式實現快速增長的中國金茂，也在近期遭遇了一回聯合體帶來的煩惱。

2015年10月21日，中國金茂聯合碧桂園以總價51.8億元摘得北京豐台區花鄉四合莊(中關村科技園豐台園東區三期)1516-28-A地塊和四合莊1516-28-B地塊，溢價率均超140%，綜合樓面價2.9萬元/平米。

三天之後，就有市場消息指碧桂園要退出，原因在于高于平均水平的地價。據悉，碧桂園與金茂在土地拍賣前就已組建了合營公司，雙方商定由金茂負責舉牌，但金茂卻在舉牌過程中報出了超過碧桂園授權的金額。

一時間，關于碧桂園退出的消息在市場上引起軒然大波，雖然碧桂園強調“鄉里人進城很快适應”，但和中國金茂的這次分歧，也着實反應了這家房企在進軍一線中的猶疑。

很快碧桂園的退出消息得到證實，而關于新接盤者的傳言中出現了中建的身影。不過，李從瑞在業績會上向觀點地産地産新媒體證實，碧桂園退出後，豐台區地塊将由中國金茂聯合保利地産開發。

“我們和碧桂園的關繫都很好，他們實際上也想拿，但是确實以前沒有在一線城市幹過，心里沒有底，所以後來他們提出來要退出。”

“但是他們還沒有退之前，就有企業要來拿，就是保利，現在跟我們合作的就是保利，保利很努力地跟我們一起合作來做這個項目。從現在來看，這塊地的樓面地價踩了一個低點，因為其他比我們還差的地方價格已經高過我們”

李從瑞稱，雖然金茂去年合計拿了十個項目，但每一塊地都處于基本低價的情況，包括北京獲得的兩宗地。從現在拿地的情況來看，我們現在手上所擁有的這些地本身就已經具有很高的價值。

以下為中國金茂控股集團有限公司2015年全年業績發布會現場問答實錄：

現場提問：您對于内地房地産市場的走勢怎麼看？

李從瑞：2015年内地房地産已經不是下跌了，而是一個逐步回升的階段。今年我們總體還是比較樂觀，樂觀的是政策會繼續寬松。另外，過去兩年土地供給受到了壓制，供需關繫也比較健康了，很多地方的去庫存周期已經降到個位數以内。當然，整體還是出現分化，現在全國商品房的庫存是7.2億平方米，但70%多是分布在三四線城市，一二線城市都比較健康，這種分化會貫穿在整個2016年。

關于市場的情況，業内都有一個說法，大概三年一個周期。比如過去幾年里，2013年非常火爆，2014年突然就不行了，2015年又在恢復之中，2012年、2013年、2014年就是一個周期，2015年、2016年、2017年也可能會是一個周期。所以從這個周期來看，2016年應該還是一個不錯的市場，但是2017年可能會有一些新情況出現。

現場提問：一線城市房價上漲過快，地方政府已經着手調控，這對金茂是否會有影響？

李從瑞：如果出現對房價進行控制的話，首先說明市場太火爆、太好了。第二，如果市場太火爆要進行控制，是有利于這個城市的可持續發展。回過頭來看，當年房價控制最厲害的就是北京，盡管這樣，北京的五環内還是進入了六萬元時代。所以如果是政府來控制整個房價，使它不過快上漲，本身就是一個重大利好。

現場提問：中國金茂今年的銷售目標如何？貨值儲備的區域分布是怎麼樣的？

李從瑞：今年要完成360億元的簽約銷售，其中有300億來自二級開發，還有60億是一級開發。300億的二級開發里面對應的貨值大概是450億，所以去化只要在60%-70%就能夠完成銷售目標。就分布而言，60%是分布在一線城市。

現場提問：一二線城市整體向好，土地市場特别火爆，今後在一線城市會如何獲取項目？

李從瑞：從中國金茂來看，我們認為二線城市正在出現機會，一線城市由于地價過高，競争力正在減弱，所以中國金茂2016年會更關注一些經濟比較活躍的二線城市。

這個經濟活躍體現在以下幾點：一是GDP增長能夠在8%以上，比全國6.5%水平要高出1到2個百分點；第二希望人口是淨流入；第三商品房的銷售周期是比較健康，比如說在個位數以内，這會是我們重點選擇的一些二線城市。

現場提問：有沒有具體的城市？

李從瑞：中國金茂現在是五大區域，比如說在北京區域，我們會關注鄭州和天津、濟南；華中地區會關注武漢、合肥；華南地區，會關注廈門、深圳；上海區域，主要還是集中在原先已經進入的這些城市。

現場提問：2016年公司買地是繼續采取跟去年相同的策略，跟多家合作一起去拿地，還是像其他國企那樣並購或者在集團内進行重組？

李從瑞：關于土地的購置，去年我就回答過這個問題，希望2019年簽約額達到800億，這個目標仍然沒有變，所以我們每年拿到手上的土地，希望能夠有200億。這里面大多數都會采取合作的方式，目前我們合作的大概是40%-50%。當然，未來也不排除有並購的機會來完成快速的發展。至于集團内部的重組，目前還沒有這方面的考慮。

現場提問：過去兩年公司買了很多地，銷售增長很快，但2016年土地成本在攀升，毛利率很難維持原來的水平，如果2019年要達到800億元，會不會犧牲利潤？

李從瑞：從整個行業趨勢來講，接下來會有拿地毛利各方面的空間會越來越小的問題。但從個體來講，能不能保證高毛利，由很多因素來決定，當然土地的獲取是很重要的方向。

中國金茂2015年已經取得了十塊地，在廣州的兩塊地基本上都是底價獲得的，未來的毛利肯定都在30%以上。佛山也是底價獲得，毛利會更好。至于未來能不能抓住好的周期獲得土地，産生高的毛利，不是由整個行業最後來決定的。

關于毛利的問題，中國金茂一直會堅持希望能夠以高毛利來體現公司差異化的優勢。高毛利主要是來自于土地的獲取，能不能夠在不同的周期踩準時點，同時看到這個土地未來的價值；第二就是做改善性的需求。

中國金茂只在一線和二線城市做這些住宅型項目，還沒有到過三線和四線城市，這與當前國内供給側改革是不謀而合的，所以我們專門做高端，做改善型，這本身就能夠帶來高毛利和溢價，第三品牌也給我們帶來了一定的溢價，在内地，大家對中國金茂已經形成一種品牌認知。

雖然行業整體毛利下降的趨勢不可逆轉，但作為個體，能不能做得更好，我們還是很有信心。

現場提問：碧桂園退出北京豐台地塊的合作後，目前的進展如何？對于這塊地的地價，公司怎麼看？

李從瑞：我們和碧桂園的關繫都很好，他們實際上也想拿，但是确實以前沒有在一線城市幹過，心里沒有底，所以後來他們提出來要退出。

但是，他們還沒有退之前，就有企業要來拿，就是現在跟我們合作的保利。保利是很努力地跟我們一起合作來做這個項目，從現在來看，這塊地的樓面地價踩了一個低點，因為其他比我們還差的地方價格已經高過我們。

現場提問：中國金茂通過定增引入新華保險的想法是怎樣的？會産生怎樣的協同？

江海：新華保險去年已經算是股東，占9%左右的權益，目前也在董事會派駐了一個董事。我們當時希望新華保險進來做我們的股東，實際上一個是配股，直接給我們資金上的支持。

長遠來看，還是希望作為戰略股東，跟我們可以有很多的合作，因為保險公司和地産公司有很天然的合作基因，這種婚姻還是很美滿的。今後我們會在一些寫字樓的開發，甚至海外資産收購，以及銷售端的流動性上進行大量的合作。

現場提問：中國金茂離岸債務的比例比内地高，有沒有計劃把這個比例調整一下？

江海：現在我們大概是50對50。随着國内融資渠道的拓寬，比如說去年我們就在境内發了人民币債。随着國内人民币借款或者是債的成本降低，我們肯定要加大國内的比例，會把國内的占比提高到50%以上。

現場提問：金茂商業的上市有怎樣的進展？

李從瑞：商業我們是有上市的想法，但是現在還沒有進入實質性的操作階段，希望能夠加快。

現場提問：公司對于二線城市看好，是否說明一線城市存在下跌的可能？

李從瑞：一線城市的價格漲不代表能夠賺更多的錢，因為土地價格也在漲，所以最終還得取決于售價增長幅度跟土地價格增長幅度的匹配度。我們說有些二線城市出現機會了，就是因為這個匹配度更好了

現場提問：今年的拿地預算是多少？

李從瑞：今年我們希望能夠拿200億的地，但是能不能拿得着現在還不知道。

現場提問：公司2015年的利潤出現下滑的主要原因是什麼？

李從瑞：之所以2015年最後報表呈現利潤比2014年有所下降，本質上有兩方面的影響，一是由于長沙土地限售，導致2014年、2015年這兩年中國金茂基本上都沒有土地銷售；另外2014年正好趕上是一個房地産欠年，這一年的銷售是215億，相比2013年只有個位數的增長。

從2010年到2014年，我們的復合增長率是比較高的，達到36%，到了2015年，有一個波動期我認為也是很正常的。即使算上2015年下降的情況，過去五年我們的復合增長率也能達到22%，是一個很不錯的業績。更重要的是，我們2015年的銷售非常好，簽約有了40%的增長，所以未來的利潤表現情況還是可以期待的。

現場提問：甯高甯就職中化，他在商業方面也是非常有經驗，到中化集團之後，對未來的前景和展望有沒有一些新的指示或者規劃？

李從瑞：甯總到這里不到兩個月，時間不長。去了我們的多個項目，大概有兩周的時間我都在陪他跑我們的地産項目，所以甯總對中化集團下屬的地産闆塊會堅定不移的支持，加速、加快發展。