當代置業業績會：物業年内上市 不排除分拆綠色技術平台

觀點地産網 “不與科技、綠色挂鈎的房子都是毛坯房。”這是當代置業總裁張鵬對于毛坯房的“新定義”。

3月22日，當代置業（中國）有限公司在香港舉行2015年度全年業績會，公司董事局主席張雷、執行董事兼總裁張鵬、财務總監王強等一衆高管出席了業績會現場。

高增長的“百億新軍”

2015年，對于當代置業來說是“大滿貫”的一年。

據觀點地産新媒體查閱年度業績報告顯示，2015年全年，當代置業及合營企業和聯營公司的合約銷售額約112.9億元人民币，同比增長約53.5%；物業銷售收益為62.02億元，較2014年度增長54.3%。

百億對很多房企來說是一道分水嶺，“跨過去就是門，跨不過去就是檻”。

不過，從極為“正能量”的财務數據來看，成功挺進“百億軍團”的當代置業似乎走過了一扇“沒有檻的門”。

2015年，當代置業毛利增加約18.7%至約19.64億元，毛利率約30.9%，雖然較2014年下跌了9個百分點，但毛利率水平在行業里面仍處于高位；此外，公司擁有人應占年度溢利也增加約10.9%至約5.78億元。

有鑒于此，當代置業也提出了2016年150億的銷售目標，年增長約30%。當代置業财務總監王強透露，根據2015年的去化數據，預計2016年當代置業的去化率為62%-63%左右，2016年預計推出的貨值在247億左右。

高增長同時要保證毛利率健康，則意味着要在項目溢價上面做文章，而當代置業的策略也不外乎是使土地溢價和産品本身溢價。

土地溢價在現在看來似乎只有在一二線城市才有較大發生的可能性，當代置業也表示，會把重要資源投入到一線城市和優質二線城市，2016年拿地金額預計是49億。

當代置業也在前不久也以實際行動高調印證“往大城市”走的策略：1月27日，以152%的溢價率、總價18.8億摘得北京順義地塊，重回北京市場；2015年末最後一天，以總價16.68億、溢價率78.37%競得佛山南海地塊，並以1.15萬/平方米的單價成為佛山單價地王，這也是當代首次進入華南市場。

總裁張鵬也表示，将不再進入三線城市。

分拆上市與“綠色”産業鍊

如果把業績會現場形容成一堂課的話，張鵬的角色定位應該是“科技老師”。在他眼里，似乎任何物體都應該帶着“綠色”的影子，包括房子、包括物業、包括金融等。

目前，當代置業旗下共有三大平台，即綠色經營資本平台、綠色房地産開發平台、綠色移動互聯社區服務平台。

在某種程度上來說，這種模式類似于花樣年的彩生活和萬科的“八爪魚”，都是将單一的房地産開發發展成全産業鍊的開發服務，只不過當代置業的産業鍊更加強調的是“綠色”。

據他介紹，2016年公司的關聯公司第一物業将在今年内挂牌新三闆。目前，第一物業的管理面積大約500萬平方米，當下只接管當代置業旗下的項目。

據觀點地産新媒體不完全統計，近幾年，彩生活、中海物業、中奧到家等已然上市，兩年内新三闆上也陸續有超過10家物業公司挂牌，此外，萬科、中海、綠城等一批品牌房企也在分拆物業上市的路上，物業的蛋糕也越攤越薄。

雖然公司一直強調第一物業的“綠色科技”核心競争力，但一旦上市便不可避免的要面臨規模的問題，這也就意味着當代需要去接管更多的項目。

“但是我們認為物業公司要保證有質量的增長，不能是物業就接過來。”張鵬對物業公司将來的擴張路徑定了基調，要求一定要是接管以後能夠為業主降低運營成本的物業。

此外，對于另一核心“綠色技術”的輸出，當代置業也給了一個“不太确定”的願景。

“對外輸出綠色技術方面，客戶也非常認可。今後我們會審時度勢，把這些服務放到（更多）項目里面去應用，也不排除我們把這些服務拆分出來放在資本市場。”

張鵬表示，現在當代置業的綠色技術不僅限于公司自身和很多企業都合作了，包括大的品牌房企，同時他表示，2017年會全面進行綠色技術的輸出。

以下為當代置業（中國）有限公司2015年全年業績發布會的現場及對總裁張鵬、财務總監王強采訪的問答實錄：

現場提問：2015年公司毛利率下滑得比較厲害，下滑的原因是什麼？

王強：2015年的毛利率大約下滑了9%，但是我們認為30%的毛利率在行業内仍然屬于比較好的水平。

下滑的原因主要是我們産品線滿庭春在2015年結算的時候占了總收入46%，這個比重相對2014年有一定的上漲，2014年是高端産品線占了85%。滿庭春這個産品線的毛利率是在20%到25%的水平，因為權重的變化，從而使整體毛利率有所下降。同時，現在招拍挂方式獲得的土地價格都比較高，項目毛利率往往會比較低一些。

但是，随着規模的不斷提升，我們公司的運營效率也有所提高，銷售費用及管理費用也逐漸降低。2015年我們就做到了這一點，我們總的淨利潤是不斷上升的，對股東的回報是在不斷提升的。

張鵬：我想拿地的成本增大和整個行業毛利率調整和下滑是新常态，對于當代置業來說也是這樣。

當代有一個最大的核心特點，不管市場怎麼波動，當代的産品都有比較高的溢價能力。市場不好的時候可以去化快，市場好的時候就追求高溢價，所以我們認為今後幾年毛利會保持在一個比較穩定的狀态。

現場提問：2016年的推盤計劃是什麼樣的？

王強：2016年我們計劃總推盤量是247億，預計去化率和2015年基本持平，大概在62%到63%的水平，所以150億的目標還是非常穩定的，2016年的增長速度在30%的水平上。

現場提問：2016年預計總共拿多少地，城市布局是怎樣的？

王強：我們的土地策略非常明确，我們會把重要資源投入到一線城市和優質二線城市，總拿地金額預計是49億。

現場提問：這兩年國内的融資渠道拓寬了很多，同時公司手上有一些非常高息的美元債，考慮到匯兌的風險，公司有沒有降低美元債比例的打算？

王強：關于海外美元債的情況，我們去年利潤受到匯率波動的影響大概損失了1億。我們目前有三筆高息債，其中有一筆是美元的，公司也在觀察市場的機會（予以退出）。

總體來看我們還是希望公司整體融資成本快速下降，相信今年肯定會有比較明顯的下降，2015年我們平均的資金成本是10.5%，受到海外債比較大的影響，我們相信今年有機會把平均融資成本下降1%到2%。

現場提問：公司提到去年在綠色技術輸出、互聯網方面做了很大的努力，接下來這幾年有沒有更進一步的目標或方向，從這些業務里面實現一定的收入或者是利潤？

張鵬：服務化的社會馬上到來，尤其是我們看到在社區里的客戶，他的需求誰能夠有效的把他分解出來，並且能夠轉化成商業模式，他将能夠赢得今後更新的賽道。

對外輸出綠色技術方面，客戶也非常認可。今後我們會審時度勢，把這些服務放到（更多）項目里面去應用，也不排除我們把這些服務拆分出來放在資本市場，在其他渠道成為一種新的商業模式和當代進行互動。

現場提問：計劃今年第一物業将挂牌新三闆，這個平台的具體内容以及上市計劃能不能詳細介紹一下？

張鵬：我們有一個關聯企業叫做第一物業，它的核心競争力跟當代是一脈相承的。

你做了一個綠色科技的建築，它的能耗怎麼辦，很多業主會有這樣的疑問，我買你的綠色建築以後，恒濕、恒聞，溫度、濕度都保證，還有空氣淨化，能耗會不會很高，所有的業主都會問。我們會告訴他們，我們有一個專門的物業運營公司。規模不大，管理面積大約500萬平方米，目前管理的是當代置業的綠色科技建築。

國内新三闆市場已經成熟到了一定的階段，因為沒有披露上的限制，我們可以在這里對外公告（會挂牌新三闆）。

一旦第一物業進入了資本市場，去獲取新的發展、新的項目，也是一定要保持核心競争力，即為所有居住在這個地方的居民提供在能耗上的低生活成本服務，跟當代置業交互起來遙相呼應。

現場提問：第一物業平台有沒有一個很明确的目標？未來三到五年的計劃是怎樣的，大概會接管多大面積？

張鵬：我們也制定了三到五年的發展規劃，但是現在不方便說。

但是我們認為物業公司要保證有質量的增長，不能是物業就接過來。因為當代本身的社區都具有一定的技術含量，如果在（當代）外面接項目，還要看這個社區的設施設備的情況，要看我們接管以後是否能夠在運營成本上給業主降低。

現場提問：分拆綠色技術平台上市的具體計劃是什麼？2015年綠色技術輸出業務的業績占比有多少？

王強：目前這個技術輸出業務暫時占比不大，只有幾千萬。

張鵬：這個綠色技術不僅和當代置業的地産業務合作，幾乎跟所有企業都合作了。綠色技術平台和物業服務、和地産開發是一個大的生态。

因為你是做綠色地産，做科技地産的，當你越往前走的時候，你的核心競争力（綠色技術）會越突出。

越到後面，當我們這些平台有了一定的商業模式，和資本市場開始嫁接之後，PC、VC等等進入了，就産生一個新的商業模式，我們就會拆分出來。當然這個計劃一定是一步步去安排的，是整體去規劃的。

現場提問：管理層提到在佛山和深圳有在洽談一些項目，是股權合作的方式，具體是跟哪些企業合作，會不會涉及深圳舊改？

張鵬：我們只要有機會都會去不斷地溝通，不斷地去洽談。

進入佛山主要是看到這里價值的窪地，佛山每年成交量在1000萬平方米以上，藏富于民，佛山限購取消以後供銷兩旺，庫存也比較合理，所以我們就獲取了佛山的項目。

當然我們也有願望和意願在廣州、深圳談新的合作，但是因為這個還沒有正式的階段性進展就不方便披露，對于深圳舊改也會努力嘗試。

現場提問：現在三線城市當代置業的貨量去化得差不多了，是不是表示你們不再進入三線市場了？

張鵬：對，不再進入三線城市。

現場提問：經營資本平台、房地産開發平台、移動互聯社區服務平台三大平台目前業務貢獻的比重分别是多少？

張鵬：因為房地産開發是一個價值鍊條，三個平台里各種各樣業務實際上是疊加在一起的，是一個綠色産業鍊，所有這些業務都集中反映在毛利上、銷售上。