現場 | 田明：輕資産的朗詩出品與300億圖景

觀點地産網 以鐵獅門為樣本的經營和物業持有能力，讓朗詩的綠色從單純的住宅延伸至多業态。同時，這家地産開發商也逐步擺脫依靠自有資金投資的單一模式，進行更多的輕資産嘗試。

在朗詩綠色地産公布的2015年業績中，項目開發管理服務收入6.9億元，僅次于物業銷售收入，當中向獨立第三方或合作方收取的管理費達1.9億元。

輕資産戰略給朗詩帶來了規模和利潤的同步增長，過去一年，“朗詩出品”（品牌、技術、項目操作等均由朗詩負責）的簽約銷售金額達180億元，在全年4.75億元的利潤總額中，輕資産服務貢獻了1.21億元。

“朗詩以後自己内部考核的時候對照就是朗詩出品，由于輕資産的業務沒有重資本，所以利潤率比較高，未來朗詩來自于輕資産的利潤占比會越來越高。”在3月30日第十二屆國際綠建大會上，朗詩綠色地産董事局主席田明接受觀點地産新媒體采訪時如是指出。

這位“掌舵者”進一步透露，2016年“朗詩出品”有望創下新高，“預計可能會達到300億的規模，增長還是很快。”

輕資産的“一個計劃”

在田明的界定中，朗詩走輕資産路線是出于商業模式升級的考慮。在房地産黃金時代，地産商僅僅通過土地的單邊溢價就能掙得盆滿缽滿，但當房價和地價脫離，市場又陷入增長乏力時，這種曾讓開發商屢試不爽的模式顯然已經難以為繼。

因此，在2013年朗詩就提出要輕資産轉型，並對標美國最大房企鐵獅門。在其戰略規劃中，朗詩将利用在綠色建築領域積累的能力、經驗、品牌以及差異化的産品優勢，與資源互補的金融機構、開發商開展多種形式的合作。

過去兩年，田明在多個場合提及，到2015年，朗詩将不會再拿持股100%的項目。從技術輸出開始，朗詩的輕資産已經形成了三種比較成熟的運作模式。

其一是與金融機構或者開發商組成聯合體進行項目的投資開發，朗詩在該類項目中占大股或者股權五五持平；第二種是小股操盤，與1到2家以上的合作夥伴合作，朗詩占30%以下的小股，負責項目的整體操盤；另一種則是委托開發，受投資商委托，負責其百分之百股權項目的全程開發，朗詩在該類項目當中不占股份，僅收取開發管理費以及分享項目操作的超額收益。

資産減負帶給朗詩最直觀的變化來自于盈利結構，在這家開發企業過去一年的業績中，來自輕資産的貢獻已經達到三分之一。雖然業績改觀已經在田明的預料之中，但眼下的成績並非朗詩最後的“羅馬”。

“朗詩有一個計劃，未來會歷史性地出現兩個拐點，第一是朗詩全口徑的銷售收入會有一半以上不是對應朗詩的股東權益；第二是朗詩的利潤里面歸屬于股東的利潤點也有一半以上來自于輕資産。”

這樣意味着，朗詩傳統業務的收入第一次不會超過總利潤的一半；銷售收入里面，朗詩對應的股東權益銷售收入也不會超過一半。

田明強調，如果這個計劃實施成功的話，意味着朗詩的輕資産化轉型升級決定性地邁上了一個台階。

當然，朗詩做大輕資産的過程離不開綠色差異化的産品優勢，這也成為朗詩有别于其他開發商的一張“底牌”。據觀點地産新媒體了解，在朗詩差異化自由王國里，不乏保利地産、北辰實業、招商地産、平安不動産、東方資産等地産與資本的身影。

朗詩舊改的金融路徑

傳統的住宅開發之外，朗詩也開始着手在存量市場尋找新的盈利增長點。在接受采訪的前一天，朗詩剛以總價1.34億元收購上海普陀區一商辦物業。

這已是朗詩在上海第二次涉足舊建築改造，早在去年7月，這家公司就曾斥資5.4億元買下長甯區的一處住宅物業。事實上，朗詩所謂的“舊改”並不涉及到傳統意義上的拆遷、補償，更主要是對舊建築物的升級改造。

田明認為，舊樓改造業務在中國一線城市具有良好的市場前景。朗詩希望通過收購這些成熟物業來探索舊樓改造的商業模式，以此提升投資、開發、改造、運營的縱向一體化能力。

“朗詩去做舊樓改造的想法是覺得一線城市，包括某些發展得比較好的二線城市，存在比較多的低效物業，也就是說價值沒有充分發揮出來，使用效率比較低。我們會並購這樣的物業，然後重新做市場定位或者新的建築業态，重新發揮出更大的價值。”

以上海為例，在“十三五”期間，這個城市計劃要實施的各類舊住房修繕改造總建面達5000萬平方米。

在探索舊改的過程中，朗詩将會借助金融手段。其聯席總裁申樂瑩指出，不同于以往公開場合招拍挂的傳統投資，在並購的存量資産或者是問題項目時，朗詩除了自己投資以外，還會有很多種方式。

“從股權層面，會有股權投資人跟我們一起進去，朗詩現在主流的模式可能是小股操盤，未來我們還要加強經營管理方面的能力，做這些資産的經營管理工作。”

其補充稱，朗詩做金融的另一方面考慮是現在很多存量項目存在各種各樣的問題，比如債務問題，或者項目方自身的資金實力不足，朗詩進去以後，除了操盤權，可能還會幫助做一些價值重組的工作。

“也就是說，通過債務重組和操盤，讓這個項目再重新煥發生機，把原來的問題項目變成一個賺錢的項目。”

在操刀上海首個“舊改”項目中，朗詩就引入了中信資本，其中中信資本持有該項目61.54%股份，而朗詩僅是持小股。

以下為朗詩綠色地産有限公司董事局主席田明、聯席總裁申樂瑩、副總裁謝遠建的采訪實錄：

現場提問：朗詩近期在上海收購了一棟寫字樓，今後在舊樓改造方面的發展計劃是怎樣的？

田明：朗詩之前已經在上海拿過一個居民小區改造的項目，在經過重新市場定位和改造後将在今年入市銷售。朗詩做舊樓改造的想法，是覺得一線城市包括某些發展得比較好的二線城市，存在比較多的低效物業，也就是說價值沒有充分發揮出來，使用效率比較低。我們會並購這樣的物業，然後重新做市場定位或者新的建築業态，重新發揮出更大的價值。

這里面涉及到我們的輕資産戰略，涉及到朗詩的金融部門以及可持續性部門，他們正在做這種另類的市場。朗詩以後還會比較多地開展這樣的業務，把它當成新業務之一。

朗詩所謂的舊改並不牽涉到拆遷，或者是和現有的業主談判補償，我們指的是對舊的既有資産和建築重新改造和經營，來提升它的價值。

現場提問：随着新一輪地産市場布局的變化，朗詩會有戰略上的轉變嗎？朗詩今後在北方有哪些規劃？

田明：南京是朗詩的發源地，所以南京的項目相對多一點，目前在南京以全資、聯營、小股操盤、委托開發等形式運作的項目大概有15個項目。

從發展趨勢來看，朗詩走的是全國化甚至是全球化配置，並不是只針對南京地區。長江流域和華北地區都是我們要布局的區域，在華北，朗詩已經成立了北京公司，轄區包括天津、河北、北京、山西。朗詩在北方地區的業務拓展正在進行中，天津已經有一個大項目落地。

現場提問：朗詩如何在綠建成本和購房成本之間實現平衡？

田明：經常有人問，做綠色建築成本會不會增加，會不會影響公司的發展速度和利潤。我認為這是一個僞命題，朗詩正是因為做綠色差異化才能發展得這麼好，朗詩最有價值的是做了那麼多的綠色項目，最後不僅沒有虧錢，反而賺了錢，賺錢的效率還比較高。

現場提問：舊樓改造的成本會不會比較高？

謝遠建：既有建築改造成本是否會超出新建建築要視情況而定，朗詩現在選擇改造的項目都在一線城市和發展比較好的二線城市，這些建築都處在非常好的地段，但因為建築太老舊，功能和配置不能夠滿足很多人的需求。如果說能夠通過改造把這個價值開發出來，空間是很大的。

尤其是像北京、上海，價值彈性非常大，相比較而言，成本的投入倒是不會有那麼大的問題。既有建築改造程度的不同，技術集成路線的不同對成本的影響更大一些。

好在國家在推動舊建築改造已經有了一個明确的信号，會在頂層設計上做一些事情，為開展這方面業務創造更好的前提。

另外，也會有資源的傾斜，比如興業銀行會将2%長期貸款用來支持既有建築改造領域的事業。在這麼好的條件下，我相信這會是房地産業未來的一個朝陽的市場。

田明：随着一個城市的發展，某些物業變得低效，不僅指房子舊了要改造，要更新，另外一個更重要的因素是這個物業在市場配置里面退出了，也許當年配的時候是對的，但時過境遷，發現再做這樣的物業形态可能就錯了。

比如說有些三四星級的酒店根本租不出去，日常的流水很少。如果把它改造成一個住宅出租，或者是改造成寫字樓，或者是酒店改成公寓，再租出去或者賣出去，都會極大地提高這個物業的價值。所以說一個低效的物業，除了建築本身之外，還有就是業态和定位，要回到該回到的位置上去。

現場提問：朗詩舊建築改造主要是集中在一線城市？

田明：主要是一線城和強二線城市，中國都是在建設，但是一線城市比如北京、上海顯然已經過了高峰時期，積累了很多存量。很多的發達國家大城市的經驗都是經歷了大建設後，就不停整理，把它整理得更符合當下，更符合這個城市未來的發展。

現場提問：朗詩所涉足的金融業務是為了配合舊改業務嗎？

申樂瑩：不同于以往公開場合招拍挂的傳統投資，在並購的存量資産或者是問題項目時，朗詩除了自己投資以外，會有很多種方式。一個是從股權的層面，我們會有股權投資人一起進去，朗詩現在主流的模式可能是小股操盤，未來我們還要加強經營管理方面的能力，做這些資産的經營管理工作。

投資商和開發商分開是未來成熟市場的一種模式，朗詩會找一些投資合夥人，他們是投資商，我們主要是開發商，當然也會承擔一部分投資的功能，我們做好一個比較好的金融方案一起做並購。但一般來說，存量資産的收購會比招拍挂要更多的時間。存量資産的交易一定是帶着金融方案的，不可能像中國開發商這樣大包大攬，100%的自有資金投入。

朗詩做金融另一方面的考慮是，現在很多存量項目存在各種各樣的問題，比如債務問題，或者項目方自身的資金實力不足，朗詩進去以後，除了操盤權，可能還會幫助做一些價值重組的工作。也就是說，通過債務重組和操盤，讓這個項目再重新煥發生機，把原來的問題項目變成一個賺錢的項目。這個過程中，金融公司會發揮應有的作用。

現場提問：朗詩一直在做輕資産，經營利潤中輕資産和傳統開發業務各占多少？

田明：朗詩走資産輕型化是為了升級商業模式，在全口徑下，2015年朗詩有181億的”朗詩出品”，包括朗詩團隊操盤的、用朗詩品牌的以及提供技術輸出的。其中，不屬于朗詩股東權益的銷售收入大概有三分之一，有20%多來自于輕資産服務，還有一部分輕資産收益是歸到集團的。2016年，“朗詩出品”會更高，預計可能會達到300億，增長還是很快。

朗詩有一個計劃，未來會歷史性地出現兩個拐點，第一是朗詩全口徑的銷售收入，會有一半以上不是對應朗詩的股東權益；第二是朗詩的利潤里面歸屬于股東的利潤點，也有一半以上來自于輕資産。

也就是說，朗詩傳統業務的收入第一次不會超過總利潤的一半；銷售收入里面，朗詩對應的股東權益銷售收入也不會超過一半。如果這個計劃實施成功的話，意味着朗詩的輕資産化的轉型升級決定性地邁出了一個台階。

現場提問：未來輕資産業務的利潤占比能夠達到多少？

田明：企業經營首先關注的是利潤，朗詩以後自己内部考核的時候對照就是朗詩出品。由于輕資産的業務沒有重資本，所以利潤率比較高，所以朗詩以後的估值方式都應該發生變化。不管是香港市場，國内市場還是其他市場，對于輕資産服務公司的估值水平都比較高，朗詩未來來自于輕資産的利潤占比會越來越高的。

現場提問：與平安不動産的合作，給朗詩帶來了什麼變化？項目層面合作有沒有什麼新的想法？

田明：平安不動産本來就跟我們有合作，是因為合作多了才想起來做股東的。朗詩跟平安在南京有兩個項目在合作，在成都有一個，美國也有一個，我們是從國内合作到國外。

平安不動産成為朗詩的股東以後，他們的董事長鄒益民也出任朗詩非執行董事。他本身也是地産出身，進入董事會後，對朗詩的研判方向和工作質量都有提高。同時他又是代表股東的，也能夠完善朗詩的公司治理結構。

現場提問：營改增對于朗詩以及整個行業有怎樣的影響？

申樂瑩：營改增是地産和建築行業共同的問題，談不上對特殊的企業有特殊的影響，大家面對的政策都是一樣的。目前，只能做好營改增的準備工作，在執行的時候才能更加到位。

另外，每家公司的情況會有所不同，比如說一些改善性的開發商，包括像朗詩這樣做精裝修和綠色科技的開發商，相對有一些利好作用。在未來的營業稅改增值稅後，相當于是裝修成本都可以加級扣除，包括土地成本。對于追求品質、在裝修方面投入比較大、原來土地成本占比非常高的改善型住宅，計稅基數也就大大降低。

現場提問：上海樓市調控新政出台後，對朗詩的項目會有什麼影響？

田明：國家對于房地産的基本思路是，三四線城市以及很多發展不太好的地方可能是繼續去庫存，鼓勵房地産銷售，只有對極少數的一線城市，包括某些比較火的二線城市才會有限制性的措施。調控政策不會是全國一刀切的，各個城市也會不一樣，有些地方是要刺激，要鼓勵，有的地方是要壓抑，要限制。

上海的政策相對來說比較嚴，但總體在我們預期當中，我們覺得早就該出台了，這種無序的火爆和狂熱是不可持續的。作為一個長期在這個行業里面的企業，我們並不希望這樣的局面出現，所以並不感覺意外。