徘徊的三四線 陽光100出售資産遭遇失約背後

觀點地産網 房地産行業中涌現在三四線的大舉撤退潮，讓接盤俠成為一個稀缺物種。在三四線城市擁有大量儲備的陽光100，就剛剛與一家這樣的企業擦肩而過。

4月18日，陽光100公告透露，因買方廣西信合雲失約而終止出售煙台盛通100%股權。

據觀點地産新媒體了解，陽光100最早于1月25日宣布，公司附屬公司廣西萬通及煙台盛通與廣西信合雲養老産業投資有限公司訂立了股權轉讓協議。據此，廣西萬通同意出售且廣西信合雲同意收購煙台盛通100%股權，總代價為4億元。煙台盛通擁有桂林陽光100（桂林麗園項目開發商）100%股權。

公告稱，廣西信合雲未能根據股權轉讓協議規定支付定金，逾期超過15日，股權轉讓協議已根據其終止條款自動終止。廣西萬通及煙台盛通亦于公告之日向廣西信合雲發出書面通知終止股權轉讓協議。

陽光100常務副總裁範小沖對觀點地産新媒體表示，這次出售無疾而終全因交易對方違約。而陽光100的出售動作是從集團優化結構的角度出發。“有買有賣，是很正常的事情。未來會處理非核心資産，同時聚焦強化街區綜合體，尋找收購機會。非一廂情願，要看緣分和市場。”

不再重要的桂林項目

觀點地産新媒體在跟蹤了桂林麗園項目近一年多以來的動态發現，從回購股權到作價出售，這個項目的經歷稱得上是陽光100近年來發展路徑的最佳旁白。

資料顯示，桂林麗園項目此前由陽光100和廣西老木棉分别持股30%和70%。而陽光100于2014年8月15日宣布，公司以1.68億元代價向另一股東收購其持有的70%股權以及股東貸款。此舉也令桂林麗園股權由陽光100全部持有。

範小沖曾在接受觀點地産新媒體采訪時表示，聯合拿地、合作開發是上市前陽光100較為常用的一種開發手段，現在已經越來越少。

而随着陽光100上市後，整個資金來源渠道拓寬，有能力進行項目的收購，從而增強項目開發的自主性。另外，這樣做也是基于其對于相應項目所在城市熟悉程度的增加。項目回購後，利好自主品牌的打造。

陽光100彼時也曾在公告中稱，公司認為收購事項将有利于陽光壹佰集團主導桂林陽光壹佰項目的運營管理。收購事項亦有利于陽光100對“陽光100”品牌使用的控制。

遺憾的是，後來從财務報表的角度，桂林麗園項目卻似乎並非是一個好的投資標的。根據項目公司截至2014年12月31三十一日止兩個财政年度的未經審核财務報表，截至2013年12月31日及2014年12月31日止年度目標股權應占的淨虧損分别為117.85萬元及175.30萬元。

因此陽光100在一年之後旋即抛出的出售計劃也就不難理解了。陽光100表示，此次股權轉讓終止後， 将繼續與其他潛在買家進行洽談。

正如其在出售公告所言，目前國内三線城市住宅供應普遍相對過剩，陽光100為适應市場形勢變化，調整布局，壓縮三線城市普通住宅項目，将産品更多聚焦于街區商業綜合體項目。交易既可加強集團的現金流狀況，降低負債率，又有利于集團捕捉市場的其他投資機遇。

陽光100調整土地結構

據觀點地産新媒體了解，截至2015年12月31日，陽光100擁有土地儲備總建築面積約1317.4萬平方米，權益建築面積約1049.2萬平方米。

而在上述土地儲備中，濰坊、煙台、東營、桂林、柳州、南甯、麗江、無錫、宜興、溫州、清遠等三四線城市的權益額約占66%，沈陽、濟南、天津、重慶、武漢、長沙、成都等二線城市土儲權益額占比約為34%。

觀點地産新媒體查閱陽光100不久前公布的年報發現，2015年來自清遠、沈陽、無錫、濟南和武漢項目的銷售，分别占該集團總合約銷售金額的15.5%、15.0%、14.1%、12.2%和11.7%。實現平均合約銷售單價7918元/平方米，較2014年略有下降2.9%。

基于上述因素，2015年陽光100的毛利由2014年的15.05億元減少22.4%至11.69億元。集團的毛利率也由2014年的21.2%降低3.0個百分點至18.2%。受毛利潤下降及新項目帶來的銷售人員和銷售費用上升等因素影響，2015年歸屬公司權益股東溢利也同時下降21.6%至6億元。

或許在這波撤出三四線城市的大潮中，陽光100也在重新審視自身的土地結構。資料顯示，陽光100過去一年的土地開支主要集中于沈陽、重慶、麗江、溫州等地。來自標普的預測稱，為了調整土地儲備構成，陽光100還将繼續在長江三角洲和珠江三角洲收購土地。

而在産品線上，陽光100有意繼續加大綜合街區的投入比例。過去的2015年，公司合約銷售增加12.4%至75億元，其中商業項目合約銷售增加32.3%至14.31億元，同時商業項目占總體合約銷售比例進一步提升至19%。

在年報中，公司管理層還向投資者描繪了由柳州陽光100窯埠TOWN街區綜合體、宜興街區綜合體項目、重慶慈雲寺商業街項目、麗江雪山藝術小鎮綜合旅遊商業地産項目、溫州中心街區綜合體項目等，構成的街區綜合體藍圖。

然而易小迪應該清楚，當陽光100選擇将二三線街區式商業作為企業標簽時，來自市場的擔憂仍然不會間斷。