復星地産基金滑鐵盧之敗 星頤資本蕪湖退房風波調查

觀點地産網 以善于投資著稱的復星在地産基金項目運作上似乎遭遇了一個迎頭而來的劫數，這家公司旗下的星頤資本陷入了三線城市蕪湖的一起集體退房風波之中。

近日，在蕪湖地産圈，關于星頤·星湖天地通知業主集體退房的事件在輿論場不斷發酵。接到通知的業主超過200戶，目前正在陸續和項目方接洽以辦理退房手續。

復星地産在回復觀點地産新媒體查詢時表示，由于三四線城市的商辦市場普遍受到較嚴峻考驗，故蕪湖項目需要重新定位調整，交付時間有不确定性。“蕪湖星焱置業本着對客戶負責任的态度，對要求退房的客戶予以及時退房，並按合同約定進行賠償。”

但有業内人士認為，復星地産的說法顯然另有隐情。世聯行皖南事業部策劃總監汪琢向觀點地産新媒體透露。“集體退房主要是因為開發商内部股東權益之間的一些糾葛，這個項目在當地的銷量並不是特别理想，關注度也不高。”

目前據觀點地産新媒體了解，市場亦有消息稱，星頤·星湖天地的股東已經從星頤資本變更為復星旗下實力更為雄厚的復地集團。伴随股東變更，項目的定位和策略也發生了變化，因此才會将售出的房源贖回。

不過，復星地産方面對此予以否認，其稱，截至目前項目的股東及股權比例未發生變更。而有熟悉星頤資本的人士透露，星頤·星湖天地曾是一個被寄予厚望的項目。作為這家投資管理平台在安徽的處子秀，星湖天地對外的另一個案名是星頤廣場。

該項目地處蕪湖弋江區中心區，北臨奧體中心，項目占地約5萬平米，總建築面積約12.15萬平米。其中商業面積約6.7萬平米，辦公及公寓面積約5.45萬平米。

在一心謀去化的大行情下，開發商主動要求退房的現象並不常見，星頤資本此舉背後或許暗藏着一個更為曲折的故事。

星頤資本蕪湖退房

形如為人熟知的星浩資本，由復星集團和上海頤高投資集團共同注資成立的星頤資本也是一個地産投資平台，它的業務專注在三四線城市商業綜合體。

星頤資本所開發的“星頤廣場”是集購物、休閑、餐飲、娛樂、運動、文化、旅遊、展示、商務等于一體的城市商業文化綜合體。以此為樣本的蕪湖項目正是該公司開啟全國性戰略布局的重點項目之一。

從2012年拿地至今，蕪湖星頤廣場的商城、公寓樓和寫字樓主體部分已經竣工，但地面道路等基礎設施尚未建成，主體建築的外立面和内部也都沒有完成裝修。

該項目銷售人員證實，星頤廣場從今年年初就已經停止對外銷售，而已經出售的商品房将在這個月底完成協商退房。至于購房款及違約金，承諾一分都不會少。

種種迹象表明，資金或許並不是制約星頤廣場繼續運作下去的關鍵因素，促使其不惜違約退房的背後顯然有更不為人所知的一面。

其中，從一個關鍵性的細節或許可以窺探出一二。确切而言，星頤資本的角色並不能算是開發商，它的項目運作更多借助于地産基金。為了推動蕪湖和煙台星頤廣場的開發，星頤資本和復地共赢在2013年發起了一只定向該兩項目的基金——復邦星頤基金I期。

彼時的路演資料顯示，該基金計劃募集的資金總規模為4.88億元，投資結構為“股權+債權”。星頤資本強調，由于項目土地零溢價獲取（較周邊地價便宜約40%）、開發成本鎖定，成本優勢明顯，最高預期年化投資收益可達約34.9%（稅前）。

按照計劃，該基金将在2013年一季度開工後進入，到2015年一季度或者三季度，基金優先級預期可實現退出，而基金到期時間為2016年一季度，屆時基金劣後級預期可實現退出。

但項目實際運作並未完全踩準時點，在過去三年多的時間里，星頤廣場僅僅完成了兩次開盤，分别于2013年12月29日推出商業房源159套、辦公房源342套；2014年6月推出了商業房源48套，558套LOFT公寓。

蕪湖房地産交易與不動産登記信息網最新數據顯示，星頤廣場入網銷售的1000多套房源中，僅有131套完成了網上備案銷售。

“項目去化緩慢必然會影響資金回流，如此情形之下，基金投資方（LP）的預期收益顯然無從保障。”換句話說，發生在基金到期時點的“集體退房”已經在冥冥之中暗示着什麼。

復星地産基金“劫數”

房地産投資雖然不是靠天吃飯，但市場與政策等外圍因素都是左右一個項目成功的因素。某種程度而言，星頤資本的蕪湖“劫數”正是來自于對市場的錯判。

“蕪湖的商業存量大概有200多萬方，尤其是公寓和寫字樓去化特别慢，即便是萬達城的去化也不好，月均銷量也就十幾套。”

另一組數字也佐證了汪琢的說法，數據顯示，截止3月27日，蕪湖商業類商品房存量達14300套，面積為135.7萬方，按照目前的去化速度，這些存量房的去化周期達52個月。而辦公類存量房套數為7360套，合計85.6萬方，去化周期更是長達182個月。

作為一個純商業性質的樓盤，星頤廣場顯然沒有那麼容易做到獨善其身。而在退房之余，如何向LP們交代或許是星頤資本和復地共赢正在苦惱的另一個問題。

當然，本身投資的失敗也使得星頤資本在復星的地位岌岌可危。據觀點地産新媒體查閱，在復星地産官網的簡介中，星頤資本的身影已經無迹可尋。對于這個投資管理平台的憑空“消失”，復星地産方面表示不作評論，僅僅強調星頤資本的項目都在正常推進中。

事實上，這並非復星旗下地産基金運作不暢的首例，即便是名聲更大的星浩資本，在兩個多月前同樣陷入項目轉讓的傳聞之中。

彼時，上海嘉定區國資委旗下的嘉寶集團發布公告透露，其下屬全資子公司上海嘉寶實業集團投資管理有限公司出資4.5億元投資上海光翎投資中心，後者共募集資金32億元，全部投資于閘北區滬太路商業辦公項目。

而經觀點地産新媒體查證後發現，上海滬太路項目位于閘北區319街坊87丘地塊，這宗地于2013年公開出讓時，最終買家為綠地集團和星浩資本。

談到是否已經從項目中退出時，星浩資本相關人士态度較為謹慎，僅表示仍在談判階段，並未最終落定。

不過，一位熟悉星浩資本的商業地産界資深人士在接受觀點地産新媒體采訪時表示：“星浩資本與光大确實有接觸，星浩在募資和拿地方面确實表現不錯，但是商業操盤運營是其短闆。”

某種程度而言，該次轉讓消息的傳出已經從另一個角度印證，星浩資本商業掘金之路走得並不平坦。而在這之前，這家公司更是因為大幅下調預期收益而遭到LP們的集體發難。

号稱中國版巴菲特，但郭廣昌境内的地産基金運作顯然還不太成氣候，復星以基金介入地産模式的成熟還需假以時日。