鍊家導火線 上海灘銀貸暫停中代理業混戰與反轉

觀點地産網 從二月被上海住建委約談，到四月被處以行政處罰，轟轟烈烈的“鍊家事件”終在4月23日以“被上海銀監局暫停與銀行房貸合作業務”而暫告一段落。

4月23日晚間，上海銀監局通知指出，針對關于個人住房貸款稽查中發現的問題，決定從自下周一起暫停轄内各商業銀行與鍊家等6家房産中介合作1個月，7家銀行部分營業機構被暫停個人房貸業務2個月。

“此次監管措施有利于督促商業銀行、房地産中介和購房貸款申請人三者之間形成應有的誠信體繫，維護本市房地産市場健康穩定發展。”

作為政府的官方代表，上海銀監局此次祭出“處罰招數”的落腳點，無疑是維穩上海整個房地産市場健康發展。

但當鍊家、我愛我家等中介大佬出現在“被點名”目錄中時，銀貸被暫停背後折射出的鏡像則是當前滬上代理行業的大混戰，而“中原鍊家大戰”反轉劇則在變幻的時空中緩緩啟幕。

“雖然一個月時間對鍊家整體業務量不會産生太大的不利結果，但被銀監局點名無疑會對其品牌造成比較嚴重的負面影響。相較之下，相對穩健的中原反而成為了該事件的獲利者。”一上海業内人士如是對觀點地産新媒體指出。

被暫停與約談的“鍊家”

上海銀監局4月23日對外發布的《上海銀監局加強個人住房貸款稽查 切實保障本市房貸新政落地》明确指出，上海被暫停與銀行合作的六家中介機構分别為太平洋、仁豐、我愛我家、佳歆、漢宇及鍊家。

“待上海市銀行同業公會核實相關情況後，再恢復轄内商業銀行與其的業務合作。”上海銀監局稱。

7家被暫停個貸業務的銀行部分營業機構則涉及工商銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、興業銀行、浦發銀行及匯豐銀行（中國）。

在上述被處罰的中介及銀行機構中，鍊家無疑是最為醒目的一個存在：約兩個月前，因涉嫌隐瞞真實信息，誤導消費者購買處于抵押貸款狀态下的房屋，上海鍊家已被上海住建委約談。

據觀點地産新媒體了解，上海市住建委相關負責人表示，鍊家公司相關門店的确存在不規範經營行為，市住建委已決定開展調查，並要求鍊家公司積極配合。

“調查期間，将暫停鍊家公司涉事門店和相關經紀人員的網上簽約資格。經市住建委同意，即日起上海市房地産交易中心已暫停上述門店和人員的網簽資格，調查處理結果将及時向社會公布。”

此外，上海市工商局另召開會議，研究鍊家相關廣告所宣傳的“100%真房源”等内容，是否構成違反《廣告法》《消法》等法律法規，是否涉及虛假宣傳、侵害消費者知情權等問題。

除假房源問題外，有猜測指出，鍊家此次被上海住建委調查背後的另一原因則是其在代理業務居間交易中涉嫌違規的金融操作。彼時，上海鍊家宣布稱，兩家涉事門店已暫停網簽，且将自行決定對上海公司的金融業務暫停，對内部進行全面自查。

觀點地産新媒體查閱華泰證券2月28日發布的研報後得知，鍊家可能涉嫌違規的金融操作主要包括“P2P平台不能建資金池”“中融信擔保不具備放貸資質，沒有小貸牌照”。

據悉，P2P是鍊家金融内部發展最快的核心業務，按照其理财官網易支付作出的資金托管聲明，第三方支付平台要為投資人和借款人分别設立賬戶，用于提現投標和接收、歸還借款。

“如果借出款項在投資确認前就由鍊家先行以員工名義預支，那麼企業很可能為此備有專門用于收付款的資金池。”華泰證券于研報中表示，可銀監會則明确規定規定，“P2P平台不能建資金池”。

至于中融信不具備放貸資質，華泰證券分析師則解釋稱，中融信由鍊家投資設立，公司法人是左晖，經營範圍為合同擔保，並不包含融資擔保。“而非融資性公司如果借出資金，其實就相當于變相發放貸款。”

或正出于對“鍊家事件金融局”的回應，上海銀監局在“公開信”中對相關銀行明令要求，一旦發現借款人通過P2P、房産中介機構等渠道違規獲取首付款資金的，應拒絕其貸款申請並列入黑名單。

此外，上海銀監局還要求銀行要進一步規範與地産中介業務合作，特别強調不得為其墊資提供隐形擔保（包括不得以出具“同意貸款承諾書”等方式給房地産中介公司的融資業務提供擔保，不得将信貸資金直接劃轉給房地産中介公司的工作人員等）。

滬上代理業混戰與反轉

“鍊家事件”在發酵近兩個月後，余音仍飄蕩在上海灘的夜空中。

當聚焦點逐漸聚收縮至鍊家身上時，總是會聽到一種讨論的聲音，即“這是其在上海快速擴張留下的後遺症”。

對此，上海業内人士嚴躍進對觀點地産新媒體表示，2015年初，鍊家借由房地産金融創新業務對傳統門店的支持，在上海實現了大規模快速擴張，但在當下政府嚴控時，無疑會使其放慢奔跑的腳步。

短期來看，被銀行中斷的合作會打亂一些已經與中介機構簽約的購房者貸款秩序，從而影響鍊家的業務增量。

站在長遠角度，“被點名”或是“被約談”事件的發生，無疑給購房者留下不好的品牌印象，在根本上拖慢鍊家的擴張步伐。

去年3月1日，上海德佑地産向媒體發出了新聞稿，正式宣布與鍊家合並，意在共同打造萬億級房産O2O大平台。

彼時，鍊家雖然号稱布局多個城市，但其最為人熟知的標簽，莫過于北京二手房市場的老大。而同樣有十多年歷史的德佑地産，擁有近200家門店、500余分行布局滬上，超過5000名員工，其在上海的市場份額僅次于領頭羊中原地産。

此後，鍊家在全國呈現出一種遍地開花之勢。據觀點地産新媒體查詢，經過2014年及2015年的大規模收購擴張，鍊家2015年底門店經紀人已達8萬名，而其希望2017年突破1萬億元的交易額，經紀人達到10萬人。

單在上海，截至2015年末，鍊家門店數已由年初300間擴張至1300間，但中原對應的數字則僅由400間增至500間。

從門店數來看，“激進派”鍊家已經将中原甩出幾條街遠。在依靠門店驟增而增大市場占有率的同時，鍊家在P2P平台“鍊家理财”等創新業務上也搶先中原一步。

然而，有時故事劇情的反轉總是來得有點突然，卻又有點早已注定的宿命感。在鍊家朝着萬億理想國邁進時，砸來的卻是從“隐匿房源信息”，到“高息短借”“自擔保”“超額擔保”與“資金自監管”等連串的負面報道。

這似乎也恰恰印證中原集團主席兼總裁施永青此前所預言：“鍊家出現問題一定不是被中原打敗，而是自己找的。”

“鍊家近年的快速擴張，實際上有點野蠻，是拔苗助長式的擴張，人員的快速增加必然導致業務水平參差不齊，這才有了現在的上海鍊家事件。”早前，一上海業内人士對觀點地産新媒體表示。

如此看來，在政府嚴加管控的年代，受到“當頭一棒”的鍊家在上海處境暫時顯得有點艱難，這或恰好為中原的“以守為攻”式的反擊提供了另一種反轉的可能。

嚴躍進認為，在“鍊家事件”過後，因為一些代理中介的創新型業務被叫停了，反而會給傳統模式代理機構提供一個更大的發展機會。

因為沒有出現在“被點名”目錄中，恰在一定程度上證明了中原品牌的“可信度”，“未來中原在上海的地位會繼續穩定並加以鞏固，但如若要想抵住來自鍊家的沖擊，也需要在業務模式上做出一定的創新，當然是在制度允許範圍内。”