南京“限價”靴子落地 二線調控“第一令”背後的樓市鼎沸

觀點地産網 4月25日，南京市發改委正式發布了關于《中共南京市委南京市人民政府關于推進供給側結構性改革的意見》的政策解讀。

其中，讓行業引起關注的重點條令是，“對主城六區以及江甯、浦口商品住宅項目，按照價格區間分類指導，申報均價每平方米2萬元以下的，年化漲幅不宜高于12%；每平方米2-3萬元的，年化漲幅不宜高于10%；每平方米3萬元以上的，年化漲幅不宜高于8%。”

事實上，早在4月22日，南京業内便已有相關傳言。

據觀點地産新媒體了解，當天南京市玄武區官方微博稱，南京将針對不同定價檔次的樓盤，分檔實行年化漲幅限制，所有樓盤的最高漲幅控制在8%-12%，但很快該微博被删除。

4月22日下午，網上又傳出了兩頁疑似調控文件，除了上午微博上的限漲内容外，“文件”還包含加大土地供應、打擊捂盤惜售、打擊首付貸等内容。

三日之後，傳言坐實。

南京“限價令”落地

觀點地産新媒體查閱資料顯示，該文件明确表示要加強普通商品住房價格指導，鼓勵企業加快普通商品住宅上市節奏，有效增加中小套型住房供應，保持房地産市場合理适度價格水平。

除了最受關注的限價内容之外，《意見》還包括南京市還将及時開展新建商品住房成本調查，對供應偏緊區域的典型樓盤，了解房價成本構成，對競拍取得的土地，溢價45%以上部分不作為準許成本調查内容。

同時，嚴厲打擊虛假廣告、捂盤惜售等市場交易違法違規行為，加強對個人住房貸款首付資金來源的審查，規範房地産市場秩序。支持鼓勵合理住房需求。落實差别化住房信貸政策和稅收優惠政策，加大對剛性和改善性住房需求的支持力度。

繼續推進住房公積金異地個人住房貸款，适當調整公積金貸款額度，推動商業銀行擴大公積金歸集範圍。進一步推進棚戶區改造和保障性安居工程建設，逐步擴大住房保障覆蓋面，今年要實施棚戶區改造面積250萬平方米，新開工各類保障性住房400萬平方米，竣工300萬平方米。

土地方面，《意見》要求加強房地産市場引導。履行好房價調控主體責任，穩定房價預期，避免房價大起大落。加大普通商品住房用地供應力度，适時适度調節土地出讓的區域、時序和節奏，推動房地産用地市場供需基本平衡。今年，全市新建商品住宅用地供應不低于500公頃。

大部分業内人士認為，南京之所以出台“限價令”，與近期南京房價大幅上漲有很大關繫。

有統計顯示，截止目前南京樓市房價已經連續上漲13個月。據國家統計局數據，3月南京新建商品住宅價格同比上漲17.8%，環比上漲3.5%，此漲幅再創新高。

另一方面，截至目前南京商品房庫存不足3萬套，僅夠消化2個多月。

廈門新景祥業務發展與咨詢顧問中心總經理張建也對觀點地産新媒體表示，樓市庫存量在10個月以下的城市都存在出台“限價令”的可能。

顯然，南京的限價令是否将引導更多城市跟進，也成為業内關注的焦點。

二線樓市漲聲鼎沸

在南京限價令的背後，反映的不僅僅是南京房價的高漲，而是目前部分二線城市房價上漲的情況已經引起政府部門的重視。

4月18日，國家統計局發布的“70個大中城市住宅銷售價格變動情況”顯示，近九成城市房價在3月環比上漲。其中，一線城市帶動部分熱點二線城市加快升溫，漲幅遠大于其他城市。

南京、廈門、杭州、合肥4個二線城市的房價漲幅均超10%，分别為17.8%、15.9%、11.9%、11.2%。而南京房價環比上漲3.5%，同比漲17.8%，略高于北京的17.6%。

二手房市場更能說明問題。國家統計局數據顯示，包括合肥、南京、廈門在内的二線城市二手住宅指數同比上漲均超過了10%，其中合肥更是以23%的漲幅排在深圳、北京、上海之後，成為二線城市中同比漲幅最高的城市；從環比來看，則以9.3%位居第一。

此外，蘇州、東莞等熱點二三線城市的住宅漲幅也不容小觑。

開發商一季度在二線城市拿地的熱情高漲，也被認為是推高了房價的重要原因。今年一季度，中原地産研究部統計的標杆房企在二線城市拿地金額為636.47億元，占總額的53.6%，首次過半，一線城市拿地金額明顯減少。

蘇州一季度大型土地拍賣2天成交251億，創下13個地王的紀錄，就是當前二線城市熱度空前的一個縮影。

仲量聯行中國區研究總監周志鋒表示：“這些熱點二線城市受益于一線城市的溢出效應和比價效應，再加上自身有一定的産業和經濟體量，因此在一線城市受限後，成為接棒的熱點城市。”

在他看來，目前大熱的二線城市中，蘇州風險相對較大。這所謂的高風險，並非指樓市不健康，而是未來市場購買力能否支撐當下飙升的土地價格尚不可知，高位拿地的房企未來也不排除有被套可能。

仲量聯行研究部提供的數據顯示：2016年一季度蘇州、南京、杭州三個熱點二線城市高端住宅成交均價環比分别上漲17%、4.4%和6.1%；同比漲幅分别是32.9%、10.2%和9.6%。

可以看見，不管是國家統計局的數據，還是專業機構的數據，南京房價漲幅名列前茅已是不争的事實。

對于這樣的情況，一直希望樓市能健康平穩發展的政府已經有所察覺，4月19日，國家統計局局長甯吉喆公開指出，深圳、北京、上海、廣州等一線城市及部分二線城市出現了房價漲幅過快的現象。要在供需緊張、房價易上漲的一線城市出台針對性強的房地産市場穩定措施，該限購的還是要限購。

于是，已經取消限購的南京政府則祭出了限價政策。

然而，限價政策是否真的能帶來政策所希望的效果，業内人士則有所保留。廣州資深業内人士對觀點地産新媒體直言，此前廣州也曾經采取限價措施，當時導致很多項目簽約出現“雙合同”，即超過規定漲幅的部分會以其他費用的名義簽訂合同。

另一資深業内人士則表示，供應和價格應由市場決定，所以政府只能用信貸調控，“當市場失控時，政府介入是為了市場正常，但手段應市場化，不是行政化。”