紅星照耀商業 資産管理敲開商業2.0時代

觀點地産網 “其實我們就是一家創業公司，公司的每個員工都抱着創業者心态做商業。”談及商管的心得，紅星商管總裁李嘉如是對觀點地産新媒體講述。

相較業界資深公司的資歷，成立于2013年的紅星商業無疑是商業地産領域的新兵，但這並沒有成為阻礙紅星商業前進步伐的絆腳石，反而給其“輕重並舉”模式提供了更大空間。

在長約六十分鐘專訪中，無論是暢聊如何以“創業”心态填充紅星的商業版圖，還是論道中國商業地産及調整“藥方”，能看到紅星商業正在明确自己的定位——代表國内最高水平的不動産運營商。

紅星照耀商業

作為紅星美凱龍集團旗下進行城市綜合體及商業購物中心籌建、招商、運營的管理平台，紅星商業成立于2013年，第一個亮相的代表作是北京愛琴海購物公園。

據觀點地産新媒體了解，上述“愛琴海”項目，總建築面積達13萬平方米，定位為中高端商業場所，是國内首家主打歐陸風情的時尚購物公園。

“北京項目2015年客流同比增長46%，全年累計銷售同比增長48%，銷售部分同比增長超60%。”問及去年已開業項目運營情況，李嘉表示，該項目出租率與租金收繳率都達到了100%，租金收入較2013年開業時，翻了将近一倍。

另外，2015年開業的福州、天津愛琴海購物公園更是以46.8萬人次和35.6萬人次的開業當日客流，刷新了所在地區的紀錄。

對于今年的開業計劃，李嘉對觀點地産新媒體介紹稱，除北京、天津、昆明、福州四個已開業項目外，“今年還會再開重慶、唐山兩項目”。

李嘉告訴記者，紅星商業在2016年“僅開業”兩個項目，是因為要為2017年爆發性的增長打好基礎——一方面2016年資産管理簽約的項目将快速增長，另一方團隊正在将全産業鍊的業務模塊繼續標準化以支持後期的快速拓展。

值得一提的是，上海吳中路項目将在2017年中正式開業。說到這個被稱為“1号工程”的項目，李嘉稱，“1号”一方面代表這是公司在上海的首個項目，另一方面則希望其成為“標杆”作品。

無疑，李嘉上述提及的項目都自帶“愛琴海”標簽，而這也是紅星商業旗下唯一的繫列産品線。

按照李嘉的說法，不同于很多商業地産公司名下“1、2、3……”條産品線，紅星商業以“愛琴海”構築起自身的産品線，具體分成了兩個模型——愛琴海購物公園和愛琴海城市廣場。

“它們的主LOGO一樣，就是色彩不一樣。愛琴海購物公園是標準店，愛琴海城市廣場比標準店要小三到四萬平方米，並可下沉到社區MALL的形态。

在李嘉看來，商業項目並不是“重資産”的代名詞，商業運營公司的模式同樣也可以“輕起來”，但這要依靠的是強大的運營能力，這也是紅星商業資産管理的根本保障。

二次“創業”路

“其實我們就是一家創業公司，公司的每個員工都抱着創業者心态做商業。”談及商管的心得，上海紅星美凱龍商業管理有限公司總裁李嘉如是對觀點地産新媒體講述。

在李嘉看來，紅星商業運營模式從成立之初就是專業商業資産管理公司，主要聚焦在資産運營、資産盤活與資産增值三方面，力圖滿足目前市場上開發商的切實需求。

作為同繫統的内部客戶，紅星地産的項目成為紅星商業切入市場的基礎。而與此同時，紅星商業正在廣闊的市場上建立自己的市場地位。

随着運營能力的日漸夯實，越來越多的外部開發商開始與紅星商業表達合作意向，他們看中的是紅星商業在愛琴海購物公園表現出的不動産運營能力。

紅星商業目前的合作夥伴主要為具有一定實力但缺乏開發經驗的地産企業。李嘉認為合租夥伴的信任來自于商管團隊之前的成功案例，更來自于始終為合作夥伴創造價值的訴求。

這樣看來，在紅星商業“輕資産”運營看重的關鍵一環必然和“資産管理”有關，這也是國内其他運營商比較少涉及的領域。

“現在開始在醞釀，今年底到明年會有更多模型出來，成功實現從一個傳統運營商到資本運作商的轉變，這是不同的維度。”這就是紅星商業的“資産管理”計劃。

然而，雖已在“輕資産”路上起步，但李嘉仍然認為紅星商業還是需要一定量的“微重資産”來保證“輕重”的平衡，但操作方式是則會發生一定的改變。

“今年應該會有一些微重資産合作，包括股權合作、整租承諾或是提點分成，下半年陸續會開始。”

至于合作項目的分布區域，李嘉主張覆蓋北上廣深區域，即先在一線城市站穩腳跟，然後再往二三線城市或一些好的地級市發展。

問及是否考慮拓局華南，李嘉稱：“深圳、廣州我們都在努力中，現在還不太敢評論廣州市場，等拿到一個項目的時候再好好評論。”

以下為觀點地産新媒體對紅星美凱龍商業管理有限公司總裁李嘉先生的專訪實錄：

觀點地産新媒體：紅星商業在北京、昆明、無錫等地布局了13個已籌建和開業愛琴海項目，已開業項目去年的租金表現怎樣？今年開業計劃如何？

李嘉：紅星商業成立于2013年，籌備的第一個項目在北京。目前已開業的是北京、天津、昆明、福州四個項目，今年将再開重慶、唐山兩項目。

運營情況方面，最早開業的北京項目2015年客流同比增長46%，全年累計銷售同比增長48%，銷售部分同比增長超60%。

同時，北京項目出租率與租金收繳率都達到了100%，租金收入也是基本翻了将近一倍。

另外，2015年開業的福州、天津愛琴海購物公園更是以46.8萬人次和35.6萬人次的開業當日客流，刷新了所在地區的商業記錄。

觀點地産新媒體：租金上漲的影響因素有哪些？

李嘉：嚴格意義上來講，租金增長取決于商戶的經營和購物中心策略的調整。因為商場剛開業時首要目標是以滿鋪穩場為主，一定時間内會把租金放到第二位。

但項目開業已滿一年後，良好的運營會創造更高的效益，就會随之做出相應調整，包括品牌、租費及收取模式，這些都是租金增長的必要因素。

觀點地産新媒體：上海吳中路項目為何被稱為紅星商業“1号工程”？進展情況如何？

李嘉：上海項目将在2017年年中開業，被稱為“1号工程”因為是我們在上海的首個項目，一定要做得漂亮。另一方面，更主要是考慮到目前上海商業項目較多，如果我們的項目沒有一點特色或亮點将很難經營下去。

上海吳中路項目體量較大，持有和可售的面積共計55萬平方米，外面還有一個5萬平方米的城市公園。

觀點地産新媒體：紅星商業計劃推出愛琴海繫列産品線，根據不同城市規模、消費力等設置管理模型。“愛琴海購物公園——都市的假日中心”這一全新定位來自何處？

李嘉：紅星商業旗下只有一條産品線，即愛琴海繫列，具體可分成了兩個模型，分别為愛琴海購物公園、愛琴海城市廣場。它們的主LOGO一樣，就是色彩不一樣。

其中，愛琴海購物公園是標準店，愛琴海城市廣場比標準店要小三到四萬平方米，在某些項目中還将以社區MALL的形态出現，那個模型中城市廣場的面積會更小一點。

觀點地産新媒體：去年5月，紅星商業對外提出了輕重並舉的發展模式，與之前單一模式相比，最大的變化是什麼？

李嘉：嚴格意義上，我們是從重資産轉變成了純輕資産，為什麼說是純輕資産呢？因為現在集團把商業地産開發、商業運營管理及資本化運作稱為三架齊頭並進的馬車。

紅星商業要打造成一個純市場化管理公司。

觀點地産新媒體：商業地産開發、商業運營管理及資本化運作三個闆塊如何相互協作？

李嘉：第一個闆塊所有商業是由我們與紅星地産協同發展，最後一個闆塊負責對前兩個闆塊進行支持，第二個闆塊和第三個闆塊除做好第一個闆塊外，還要做外面的業務。

觀點地産新媒體：紅星商業對外選擇合作夥伴的標準是什麼？

李嘉：客戶選擇上主要針對有實力但缺乏開發經驗或者沒有商業運營團隊的地産企業。

我們的專業運營服務不僅匹配他們的需求，也能夠實現他們降低開發成本，提升開發效率，提高經營收益的核心訴求。

觀點地産新媒體：紅星商業操盤項目還不算太多，如何吸引合作開發商無疑是公司“輕資産”運營過程中不可避免的難題，該如何處理？

李嘉：從商業地産角度來看，並不存在嚴格意義上的“輕資産”，因為沒有資産維度的合作和分配只能叫作“管理輸出”。

真正的輕資産應該是通過管理嫁接到地産項目或是持有型物業中，然後做資本化的産品，但目前在國内這種模式還沒有特别標準化。

輕重還是要看自己，我不認為所有的企業全部輕資産好，或者重資産好。最好的還是輕重並舉，同時根據自身發展戰略調整輕重部分占比，這個最科學。

觀點地産新媒體：紅星商業輕重比例如何？

李嘉：我們還是一個新公司，目前來講處在大家所認為的純輕範疇，但今年應該會有一些微重資産合作，包括股權合作、整租承諾或是提點分成，今年下半年陸續會開始。

觀點地産新媒體：目前洽談中的項目有多少個？都是輕資産運營？

李嘉：今年在談的項目範圍很廣，其中會有輕重相結合，可能不完全是輕資産。

觀點地産新媒體：合作項目區域分布上是否傾向二三線？

李嘉：現在主張覆蓋北上廣深，先在一線城市站穩腳跟，然後再往二三線城市或一些好的地級市發展。

觀點地産新媒體：在華南有沒有什麼想法？如何看待廣州的商業地産？

李嘉：深圳、廣州我們都在努力中，現在還不太敢評論廣州市場，等拿到一個項目的時候再好好評論。

觀點地産新媒體：說起資産管理模式，新加坡企業在這方面會比國内成熟很多，您怎麼當前國内的REITs市場？

李嘉：政策歸政策面，我認為REITs是早晚的事。因為住宅市場能銷售去庫存，但商業沒辦法賣了去庫存，多維度資本化運作是下一步開放市場的必然趨勢。

觀點地産新媒體：紅星商業在資産管理方面的計劃怎樣？

李嘉：現在開始在醞釀，今年底到明年會有更多模型出來，成功實現從一個傳統運營商到資本運作商的轉變，這是不同的維度。

觀點地産新媒體：回到純商業運營上，您如何理解體驗元素對購物中心的意義？

李嘉：好的體驗是既有号召力，又能夠創造價值，不能只有好的号召力，卻不創造價值。噱頭是好的，但是噱頭不是長久的，不是永恒的。

作為一個商業載體的體驗，萬變不離其宗，最根本的是要站在消費者、商家的角度讓商家賺到錢，讓消費者呆着舒服，這就是最好的體驗。

紅星商業在做購物中心時關注的核心體驗則是人文和人性。

觀點地産新媒體：增加購物中心體驗感，無疑會增加公司的投入成本，在考慮的範圍内會不會有矛盾？

李嘉：會有矛盾，但我們終歸是中國公司，只能相對應的做出努力告訴合作方，哪些是好的，哪些是不好的，哪些是可以變通的，但是最終取決于别人。

現在陸續有很多公司在朝這個方向走，不說把匠心精神運用到商業地産上，但是至少要有敢于做百年企業、百年建築的理念，這樣商業運營就做好了。

觀點地産新媒體：未來三到五年紅星的發展規劃是什麼？

李嘉：兩到三年、三到五年的規劃我們現在有，但是還不成熟，等到成熟的時候再介紹。從2013年到2015年的時候我們開了4個廣場，但到2016年我們只開2個廣場，就是因為我們需要思考。

當你一股腦到處開項目的時候，則需要停下來回頭看，下一步才能走得更好。

觀點地産新媒體：剛提到國内商業地産還存在一定的問題，怎麼看其未來發展？有何解決之道？

李嘉：商業地産下一步的發展是良好的，因為商業地産已經有這麼多存量資産，沒有炸掉重來的可能。所以大量的存量資産需要盤活，未來十年之内商業地産還是蒸蒸日上景象。

觀點地産新媒體：在您看來，解決中國商業地産發展問題過程中，新加坡模式是否有借鑒意義？

李嘉：新加坡的發展模式很值得我們借鑒，不管是商業氛圍、商業形态，還是融資平台、融資渠道，是最跟我們國内接地氣的地方。

現在國内也不能說沒有提倡新加坡模式的風潮，在資本化運作上凱德就給了業界很好的範例。紅星商業在資産管理中“投融管退”的資産資本化服務，也有很多借鑒了新加坡經驗。