闵行城開中心易主中庚 上實城開商業試驗六年變臉

觀點地産網 卸下18載地産生涯荣光，“掌舵者”倪建達選擇在知天命年歲出走上實城開。時隔一年半後，倪建達時代上實城開的首個綜合體“城開中心”亦正式易主。

5月12日晚間，上實控股公告稱，公司非全資附屬子公司上海城開（集團）以19.07億元向中庚地産實業集團有限公司出售公司附屬公司上海城開龍城40%股本權益。

收購完成後，力晖投資有限公司、中庚地産實業、綠碳基金别持有上海城開龍城25%、40%、35%股權，上海城開龍城将不再為上海實業附屬公司。

雖然看似是三家公司各自為陣，但在觀點地産新媒體查閱相關資料後得知，擁有綠碳基金全部股權的福州申達金融及上海申庚實業大股東均為中庚地産實業集團有限公司。

力晖投資有限公司則于2013年被中庚國際集團收購100%股權，並随即成為城開龍城的主要股東。

這樣看來，上實城開完成最後四成股權出售後，闵行城開中心的真正主人已換上了“中庚”的頭銜。

“出售事項将有助優化上實城開集團旗下投資性物業的戰略布局，而出售事項純為上實城開策略性調配旗下資源及調整資産組合。”上實控股于公告中指出。

但在上海業内人士薛建雄、張宏偉則解釋稱，考慮到上實城開手中握有多個商辦項目，将業已成熟的城開中心整售回籠資金是為其他項目（特别置換的濱江城開中心）籌資的有效方式，同時可潤色今年的财務報表。

城開中心易主中庚

上實城開5月12日公告稱，公司将以19.07億向中庚地産實業集團出售上海城開龍城40%股本權益。

該交易完成後，力晖投資有限公司、中庚地産實業、綠碳基金别持有上海城開龍城25%、40%、35%股權，即上海城開龍城将不再為上海控股附屬公司。

據觀點地産新媒體查閱公告，上海城開龍城擁有上海闵行區一宗混合用地並将其開發為“城開中心”，該項目總建築面積約為38.81萬平方米，由寫字樓、商用物業及酒店等混合用途物業組成。

截至2015年12月31日，該項目未來可銷售建築面積為24.2萬平方米，預計将于2016年（分階段）竣工。于2015年12月31日上海城開龍城經審核賬面淨值為21億元。

按上海城開龍城于完成日的賬面值計算，預期上實控股在出售事項完成時将錄得未經審核稅前利潤約4.4億元。

其實，在此次售出上海城開龍城四成股權前，上實城開已于今年1月8日以16.68億元代價将該公司另一部分股權出讓給中庚。

彼時，上實城開向綠碳基金出售所持有綠碳基金全部股權，出售代價為16.68億元，而綠碳基金持有上海城開龍城35%股權。

此後，綠碳基金則由福州申達金融（從事金融及信息技術等服務及其外包，股東為中庚地産）和上海申庚實業（從事房地産開發經營、電子商務及企業管理谘詢）擁有全部股權。

相關資料顯示，上海中庚實業是由中庚集團與上海城開于2014年成立，旨在合作開發上海城開中心項目，項目總投資90億元。

按照上述分析，通過這兩次交易後，中庚已持有上海城開龍城即“城開中心”75%股權，剩下的25%生意則發生在更早的三年前。

2013年6月21日晚間，上實城開宣布以11.75億元向中庚國際出售上海城開龍城25%股權。

三年時間，中庚通過三次收購後已完全控股闵行“城開中心”，而上實城開則從中成功套現47.5億元。

商業試驗六年變臉

雖然上城城開方面以調整“資産配置”為闵行城開中心的改名換姓給出了直觀而直接的解釋，但分析人士則給出了不一樣的意見。

上海業内人士薛建雄對觀點地産新媒體表示，就上海商辦市場來看，持有物業的資金回報率還是太低，整售回籠資金反而是一種更為明智的選擇。

在薛建雄看來，除去已售出的闵行城開中心外，上實城開旗下商業項目TODTOWN天荟及濱江城開中心都需要大量的開發資金，套現的資金剛好投入這些項目中。

據觀點地産新媒體了解，濱江城開中心将打造成一座總體量約50萬平方米，涵蓋辦公、商業、文化、休閑等多産業的大型城市綜合體。

“其實從這些商業項目條件來看，都屬于優質資産，但就上實城開這一發展态勢，未來不排除繼續整售商業項目的可能。”薛建如是指出。

實際上，上實城開自2011年涉足商業地産領域後，已先後獲得了上海城開中心(闵行核心區)、莘莊地鐵站上蓋綜合開發項目以及上海世貿商城項目。

但作為商業地産的“新兵”，或為彌補專業能力上的不足，其在第一個項目（闵行城開中心）便開始引入“優質”合作者中庚。

“此次引入福建中庚集團是作為項目合作方，我們稱之為戰略投資者，因為他們開發此類項目也有一定經驗。”2013年首次出讓城開中心股權時，上實城開相關負責人如是對觀點地産新媒體表示。

随後在莘莊地鐵上蓋以及上海世貿商城項目上，上實城開分别選擇了與港資企業新鴻基地産以及南豐合作。

盡管上述兩項目當前進展情況尚屬正常，但正如薛建雄所言，或許在未來某個時刻它們也會遇到闵行城開中心一樣的變臉秀。

當然，資金回籠一方面可以為在建項目注入新鮮資金血液，另一方面則可潤色公司今年的财務報表。

觀點地産新媒體查閱上實城開2015年報，期内，集團收入實現約38.72億港元，同比下跌50.2%；毛利率由去年同期的38.0%降至32.3%。

對此，上實城開解釋稱，收入的下跌是緣于集團的很大部份在建項目屬投資性物業，所以竣工交付住宅樓房較少，連帶結轉收入一並減少。

“這種情況下，從短期來看，出售城開中心套現無疑可以最快改善收入下跌帶來的負面效應。”上海業内張宏偉對觀點地産新媒體指出。

上實城開方面也強調，公司一直尋求不同途徑以釋放于财務報表按成本列賬的若幹項目的真正價值，本次出售事項乃變現“城開中心”項目部分隐藏價值的機會。

同時上實城開透露，該次出售事項有助于優化旗下投資性物業的戰略部局，出售資金有助于集團加速開發現有項目，及收購将來發現的新項目。