綠地商辦圍城 3200億目標與被浪費的一次回暖機會

觀點地産網 當萬科2016年只用了118天就完成千億征途，而恒大則祭出翻番的增長速度時，同為2000億規模的綠地卻因過往大量商辦物業的布局閃了一下腰。

數據顯示，綠地控股一季度的合同銷售金額為496億元，同比增長80.8%，合同銷售面積370.2萬平方米，相較去年同期增幅為45.3%。

雖然步調與千億房企幾乎一致，但綠地業績曲線上揚的幅度要明顯遜于萬科與恒大。同期，這兩家公司的銷售金額分别為752億元和657億元。

不同的地方是，這些年商辦項目在綠地内部扮演着“扛大旗”的角色，這般的産品配比也意味着在這波住宅市場回暖中，綠地並不能像萬科、恒大一樣成為十足的“幸運兒”。

綠地集團董事長張玉良在早前接受采訪時也曾毫不避諱地指出，當前綠地正面臨着三四線和商辦品類去庫存的棘手難題。毋庸置疑，在抛出3200億目標的同時，綠地需要通過産品結構的調整來尋找新的支撐點。

“在特定階段，綠地充分享受到了商辦比例比較高帶來的紅利，但最近兩年市場行情有所轉變，從今年來講住宅市場會好一點，所以綠地也在調整産品結構，今年的業績可能會更好地體現這方面的調整。” 綠地控股集團董秘王曉東在5月16日的股東會上，這樣向投資者解釋。

綠地商辦“圍城”

業已公布銷售業績的房企都在用數字印證着房地産市場的回暖，以行業大佬萬科為例，這家開發商在一季度的銷售金額已達752億元，完成千億銷售用時僅為118天。截至4月底，萬科銷售達1109億元。

除了銷售同比增速明顯，萬科今年的均價也在顯著提升。觀點地産新媒體粗略計算，萬科一季度銷售均價約為1.38萬元/平方米，同比去年有十五個百分點的提升。

在去年進行了大手筆並購的恒大，同樣在前三月交出了不錯的成績，期間，恒大地産累計銷售657億元，同比增幅高達115%。

龍頭房企的業績飄紅只是市場回暖的一個腳注，包括融創、新城、旭輝等在内的第二梯隊房企都不約而同地在一季度出現了銷售業績的大幅增長。

水漲船高之下，綠地一季度雖然錄得了八成的同比增幅，但這與其去年同期基數較小不無關繫。證券分析人士指出，綠地整體步伐略遜萬科恒大的關鍵在于商辦項目較多，因為這兩年商辦市場的表現並不理想。

巧婦難為無米之炊，縱然行情再好，若沒有充足貨源可售，對開發商來講也是枉然。由于過去商辦占用了大量資源，眼下綠地住宅産品的供應並不能像恒大、萬科那樣握有更多的主動權。

以綠地廣州為例，既有的7個項目中，僅有廣州綠地城和綠地缇香公館含有住宅業态，其他均為商辦和公寓産品。

商辦産品的頹勢在綠地去年的銷售業績中已經或多或少有所反映，據觀點地産新媒體了解，在綠地去年2301億元的銷售中，來自住宅産品和商辦物業的貢獻各為1170億元和1131億元，相應的占比為50.85%和49.15%。

要知道在綠地對萬科實現趕超的2014年，正是商辦産品助力其完成臨門一腳。該年綠地商辦的貢獻占比為53.8%，銷售增幅更是高達90%。這也意味着，綠地過去一年來自商辦的銷售不增反減。

不可否認，商辦産品的高庫存已經成了眼下綠地追逐業績快增長的鐐铐。

“我們此前商場的商辦類産品要跟政府共同協商進行改造，還有部分商辦項目按照現在的市場情況需要延遲開工，這是綠地集團緩解三四線城市去庫存壓力的措施之一。”張玉良稱。

帶着“鐐铐”跳舞

雖然在過去一年綠地失約2800億的年度銷售目標，但在公布年報的同時，綠地還是錨定了新一年的路線圖，即在2016年要實現合同銷售收入3200億元，經營收入2400億元，利潤總額120億元。

當中，房地産無疑是首當其沖的主力，基于商辦去化緩慢的現實，綠地也去年開始着手在産品配比及城市布局方面尋求新的平衡。

“從去年年底開始，我們把握住了宏觀經濟的一些最新變化趨勢，及早布局。去年四季度，特别是12月份，綠地在土地獲取方面的力度很大，拿了十幾塊地，涉及的土地款有100多億元，我們也是在提前布局和謀劃。”王曉東指出。

觀點地産新媒體查閱綠地控股年報發現，2015年全年綠地先後在上海、北京、深圳、廣州、蘇州、南京、合肥、鄭州、武漢、南昌等城市新增項目儲備69個，權益土地面積8075畝，可建建築面積1174萬平方米，權益土地金額484億元。

新增項目中，大部分為一二線城市剛需住宅項目，住宅産品可建建築面積占比約70%。對比而言，新增項目的區域結構和産品結構都更趨于優化。

王曉東強調，綠地這番調整會更好地反應在2016年的業績上，“無論是規模還是利潤都會有一個比較好的增長”。

實際上，綠地的調整也體現在各級區域公司的銷售指標與期望之上，比如以上海為主要陣地的綠地事業二部今年領取的銷售指標為300億元，當中綠地長島項目就擔着50億元的指標任務。

一直未有亮眼表現的綠地京津事業部也一改往昔低調，綠地相關人士透露，這是因為集團對北京區域的期待比較高，希望北京能夠成為與上海齊頭並進的一個區域。據觀點地産新媒體了解，去年底綠地在北京獲取的大興黃村項目将會是集團直投項目。

在3200億的新命題之下，綠地除了地産主業的發力外，還在去年以剝離雲峰的形式為自己的業績潤色，但此等剝離也讓綠地陷入債務違約的輿論漩渦。

針對外界的質疑，王曉東在股東會回應稱，綠地作為參股方不應該完全承擔償還雲峰債務的責任。

“綠地的表态也是從參股股東的角度出發，力所能及地幫助雲峰處理債務危機，但這個債務危機的主體是雲峰。”