現場 | 林龍安：禹洲将調高全年目標 轉型在于做精做細

觀點地産網 “銷售目標我們肯定要調高，這是絕對的。”5月31日，在禹洲地産2016年度股東大會媒體見面會上，董事局主席林龍安自信地指出。

數據顯示，截至4月底，禹洲地産實現銷售金額81.2億元，完成2016年銷售目標160億元過半。林龍安于股東會上透露，截至5月底，銷售額預計将超過100億元，占全年目標160億元的65%。

鑒于業績穩步增長，禹洲地産決定調高目標，至于調高到多少，林龍安表示，要等到半年報公布時才能透露。

銷售業績之外，禹洲地産的規模擴張自然也成為現場關注的另一個焦點，畢竟，在過去4月28日，禹洲地産曾做出過“連刷三地王”重倉合肥的舉動。

即便如此，林龍安始終強調，禹洲地産拿地準則是趨于溫和，不會盲目去競争地王，會選擇好時機去拿地。此外，禹洲地産很大部分是根據銷售回款來拿地的，而不是通過增加負債來拿地。“如果銷售再增加，我們還會再拿地。”

禹洲地産的布局亦是以一二線城市為主，據林龍安介紹，去年禹洲地産投資了将近100億在上海、南京、合肥、廈門、福州拿地，到今年上半年，也就在這5個城市拿地。

根據公司戰略，禹洲地産是進入一個城市，深耕一個城市，用品牌影響一個城市。另外就是在每個城市里開展多盤聯動，這樣可以确保運營成本能直線下降，也确保着盈利空間的實現。

此外，對于近年來越來越多房企宣稱的轉型，林龍安亦有另一番見解。在林龍安看來，房地産轉型有它的局限性，而房地産的轉型並不是要走多元化道路，反而是在于做精做細，在于跟時代的發展相結合，在于适應新時代、年輕人要求的戶型結構的調整。包括社區配套的提升，社區的智能化、現代化、網絡化的提升和落地。

林龍安認為，禹洲地産的轉型就是把産品的附加值、服務空間，以及客戶的認可度做出來。“禹洲還是要做地産，還是以住宅為主的地産商，不會說轉型不做了。”

被問及是否考慮回歸A股時，林龍安直言，這是一個很敏感的問題。不過，其也明确，回歸當然是一種期望，但是禹洲地産目前還沒有考慮回歸A股，另外，中國A股市場也容納不了太多企業回歸。

與此同時，林龍安也自信地表示，如果禹洲地産回歸A股，市值要翻好多倍，PE要翻幾十倍，這是絕對的。

除未考慮回歸A股外，林龍安還指出，禹洲地産目前還不考慮在國外投資，公司的主戰場還是在中國大陸，其中長三角、海西、環渤海是布局的重頭戲。“我們的戰略布局很明确，去海外投資不是我們的強項，而且當地的法律體繫不一樣，在當地要建立一個有高效執行力的團隊也不容易。”

以下為禹洲地産股份有限公司2016年度股東大會媒體見面會現場問答實錄：

現場提問：截止到現在的銷售有多少呢？禹洲對現在這麼熱土地市場怎麼看，在拿地上有什麼安排？除了現有的城市，還會不會進入新的城市？

林龍安（董事局主席兼首席執行官）：我們前5個月的銷售額已經超過100億，完成了全年目標的65%左右。當然，我們今年的目標在半年公告的時候會做一次調整。

土地市場方面，禹洲地産在2013年的時候已經做了一個戰略的調整，我們拿地的準則是在一線和二線城市為主，不在三四線城市拿地。一二線城市最顯眼的地方是人口大量的流入，基礎設施更加趨于成熟，另外包括二胎的放開，也産生了一定的促進作用。在目前去庫存的策略下，一二線城市的銷售是量價齊升的，當然這也給土地市場帶來了一定的升溫，大家都看到，土地市場現在也不斷有地王出現。

作為禹洲地産來講，我們不盲目去競争地王，但會選擇好機會去拿地。去年我們投資了将近100億在上海、南京、合肥、廈門、福州拿地，到今年上半年，也就在這5個城市拿地。禹洲的拿地準則是趨于溫和，以一二線城市為主，我們去年拿的土地，到今年已經有一定的溢價空間。目前禹洲的戰略重心也從原來的廈門，逐步向長三角轉移，所以我們現在的集團總部也轉移到了上海。

現場提問：禹洲地産最近在合肥動作比較多，但是有消息說合肥可能6月份會出限購和限貸的政策，管理層怎麼看這個問題？接下來會有怎樣的發展？現在有些内地地産商傾向于多元化發展，禹洲會不會有這樣多元化發展的想法？

林龍安：合肥是我們的大本營，去年禹洲地産在合肥的占有率已經達到6.5%左右，屬于合肥的前三大地産商。作為禹洲來講，我們是進入一個城市，深耕一個城市，用品牌影響一個城市，另外就是在每個城市里開展多盤聯動，這樣可以确保我們的運營成本能直線下降，也确保着盈利空間的實現。我們更加重要的是深耕一個城市，這是禹洲拿地的準則，然後讓它的溢價空間和品牌價值體現出來。

現在大家都在喊轉型，但是從房地産本身的角度來講，房地産轉型能轉到哪里去？不做房地産？地産的轉型有它的局限性，更準确地講，地産的轉型在于做精做細，在于跟時代的發展相結合，在于适應新時代、年輕人要求的戶型結構的調整。包括社區配套的提升，社區的智能化、現代化、網絡化的提升和落地，這些東西我們一直都在做。

禹洲轉型不是說轉型不做房地産，而是轉型在做精做細房地産，做出它的附加值，把它的服務空間做出來，把客戶對它的認可度做出來，這是禹洲的轉型。我們會更多地關注網絡時代跟地産的結合，比如說在社區服務方面的提升，社區家政、社區配套、社區金融、社區的O2O等等各個方面的提升，來結合産品的提升，禹洲還是要做地産，還是以住宅為主的地産商，不會說轉型不做了。

現場提問：如果合肥6月份真的出台限購措施，禹洲加價的空間還有多大？拿地方面禹洲會不會保守一點，還是會選擇特别的方式拿地？香港項目有沒有一個具體的入市計劃？香港市場有沒有拿地目標？

林龍安：首先，我到現在還不知道合肥6月份會推出限購、限貸，目前只是大家在瘋傳而已。合肥作為一個正在發展中的城市，它本身的地價在過去5年甚至過去10年里面基本上維持在5000到6000左右，價格是很低的，在前面幾輪的增長期内合肥幾乎沒有漲，直到今年才漲上來，這跟它的土地供應量減少、拆遷成本增加、拆遷難度增加、市政配套成本增加是有關聯的，我認為合肥的市場還是比較平穩的，可以說是跟市場相接軌的一個房地産市場。

現場提問：所以在您看來，合肥還不需要出台限購政策？那如果限購政策真的出台了，禹洲的推盤會有改變嗎？

林龍安：這要分兩個方面來講，一個方面是限購政策會不會出台，現在還沒有一個準确的說法，另外你說合肥的房價高嗎？我認為也不是，它的均價現在也才9000元左右，在二線城市里面並不算高。

如果限購推出來以後，會不會影響銷售？當然會影響銷售，但不是很大的影響，因為合肥本身的人口量比較大，有800萬，加上流動人口有上千萬，人口基數是比較大，另外合肥的人口吸引力非常強勁，合肥有很多大學生，畢業後要融入到合肥。當然，我們也會針對這方面再做一些預案，适當地推盤。

至于拿地，我們當然會繼續關注。我們很大部分是根據銷售回款來拿地的，而不是通過增加負債來拿地，這跟以前是完全不一樣的，如果銷售再增加，我們還會再拿地。

香港這一塊，我們對香港總體市場，特别是港島的豪宅市場我們一直是看好的。我們的項目位于中環，土地是不可多得的，所以對銷售方面是謹慎樂觀的，那個項目總共才80套，而且融資利息很低，大概在2厘左右，如果在利息這麼低的情況下，我們也可以考慮作為持有型物業，用來收租，它的收益可以覆蓋利息。當然也可以銷售，這個項目拿地價也不算很高，毛利可以保持在30%左右，淨利潤可以做到18%到20%。

至于在香港其他地區會不會再拿地，如果有便宜的土地，當然可以，但我們的主戰場不在香港，主戰場在大陸，因為我們是内房股，所以會非常明确。

現場提問：那中環項目具體什麼時候推出來？

林龍安：這個項目随時都可以推，只是我們想找到合适的機會，要推就全部推出來，不推的話就全部持有，可以多種選擇。

現場提問：今年前5個月的銷售額已經超過100億，接下來會不會對目標進行調整？集團拿地的主要幾個城市（廈門、南京、合肥、上海）4月份房價漲幅都很搶眼，目前集團的房價在這4個城市的漲幅有多少？預計下半年的漲幅會在一個什麼水平？第三個問題，花旗有提到禹洲地産有可能會納入深港通，這對集團會有什麼影響？

林龍安：銷售目標我們肯定要調高，這是絕對的，至于調高到多少，要在半年公告的時候再透露。

第二個問題是房價的漲幅，當然是水漲船高，地價漲了，房價當然也是根據市場的情況上漲。在我們進入的五大城市里面，包括福州、廈門、合肥、南京、上海，我們都有平穩的增長，應該說是跟市場相接軌的漲。未來幾個月因為禹洲進入的幾個長三角城市里，政府限價還是很厲害的，我們不會背離政府領導的策略，會順勢而為。禹洲地産會有所調整，但調整的幅度不一定會很大，當然禹洲地産的盈利空間也是直線上升的，利潤還是有保障的。

進入深港通，成為大陸和香港兩地股市中的佼佼者，這是禹洲的期望。我們也跟股東、跟投資者表态，不管在業績，還是戰略布局、盈利空間，還有産品的提升、附加服務等方面，我們力争做得更好，不辜負在座的媒體界、投資者朋友對我們的期望。

現場提問：禹洲有沒有考慮在海外投資？這方面的策略是什麼？

林龍安：禹洲地産是一個内房股，主戰場還是在中國大陸，在這里我們以三個闆塊為主，一個是長三角，第二個是海西，第三個是環渤海，這三個闆塊是我們的重頭戲，特别是禹洲地産把總部搬到了上海，我們也希望長三角發揮更大的作用，其實長三角今年對集團的貢獻已經超過了70%。

我們的戰略布局很明确，目前還不考慮在國外投資，因為這不是我們的強項，而且當地的法律體繫不一樣，在當地要建立一個有高效執行力的團隊也不容易。

現場提問：您剛才談到香港的融資利率很低，現在内地貨币政策比較寬松，發債成本也比較低，在融資成本低的情況下，禹洲會不會考慮現在拿一塊高價地，然後銷售晚一點，以獲得更多的利潤？

林龍安：這個對上市公司來講不現實，我們每年都要公布業績，如果業績做得很差，盈利也上不去，分紅派息就跟不上，誰還會關注你的股票？所以禹洲地産絕不會囤地，政府也不會支持你囤地，另外我們的業績也要求不要囤地。

我們也不會通過增加負債來買地，這是一把雙刃劍，雖然土地儲備高一點，但是利息也上去了，所以不見得是好事。我們現在的土地規模維持在950萬平方米，可以滿足未來5年的開發。

現場提問：禹洲有沒有打算回歸A股？

林龍安：這是一個很敏感的問題，禹洲地産在香港的市盈率是4倍左右，派息維持在8%到10%，不管在A股市場還是在香港市場，這個派息是很高的，如果我們回歸A股，市值要翻好多倍，PE要翻幾十倍，這是絕對的。回歸當然是一種期望，但是禹洲地産目前還沒有考慮回歸A股，另外，中國A股市場也容納不了太多企業回歸。

現場提問：禹洲有考慮並購嗎？

林龍安：我們一直都在談很多並購的項目，但現在並購跟以前不一樣，首先難度會加大，另外純住宅的項目很少，但我們是以住宅為主的開發商，所以商業占比太多的項目就不會考慮。