博鰲特稿 | 向松祚：房地産發展存在的問題已經“很嚴重了”

編者按：2016年，又是一年博鰲之夏，這是一個新供給改革的年代。雖然房地産仍然是支撐中國經濟穩定發展的重要力量，但改變已經在進行，唯有直面並順應時代潮流，才能更好地生存、發展。

這個夏天，一直以前瞻思想引導中國房地産脈絡跳動的博鰲房地産論壇，因應形勢推陳出新，堅持為行業的變革找尋全新思路，奠定思想高度及方向。

總結過往、沉澱歷史。觀點地産新媒體繼續推出“2016博鰲特稿”繫列報道，遍訪中國房地産及上下遊全産業鍊的企業領導人、職業經理人、經濟學者、金融專家、政府協會人士等行業精英。

觀點地産網 “我總體認為中國房地産發展過度，部分确實是有很嚴重的泡沫，而且房地産行業很多企業的杠杆太高，或者說房價遠遠超出了人們的收入水平，我認為這是不可持續的”。

在2016年觀點城市論壇北京行直播間，中國人民大學教授、國際貨币研究所副所長向松祚向觀點地産新媒體如是表示。

“北京的房地産市場搞成這個樣子是不應該的，房子不能作為一個炒作的對象，房子主要是讓大家住的，中國應該把更多的資源用在發展其他的新興行業，或者說老百姓真正需要的醫療、教育、科研，不能天天為房子所困。”

提及當下的房地産市場，向松祚表示，自己並不否認房地産過去這麼多年的發展對中國經濟的重要貢獻，但他認為任何一個行業如果發展過度，總有一天會出現很大的麻煩。

“事實上現在有些地方已經出現麻煩了，今天三四線城市、部分二線城市出現的麻煩，以後一線城市就不會出現？這是一個疑問。”

對于當前許多開發商普遍表現出對一線城市的樂觀看法，向松祚則指出，這種看法或許短期是對的，但一定是不可持續的。

“目前房地産行業的發展已經遠遠超出了其他行業的發展，它的杠杆太高，或者說房價遠遠超出了人們的收入水平，我認為它是不可持續的。”向松祚強調，中央目前提出的去庫存政策，已經說明房地産發展存在的問題已經“很嚴重了”。

針對如何更好地去庫存，向松祚也發表了自己的看法。“我認為最核心的是，首先土地和房地産的政策要回到一個基本點上去，我們的土地和房地産政策是要保證老百姓都能夠居者有其屋。”

向松祚口中的“居者有其屋”既包括買房也包括租房。其認為，房地産出現今天的情況，是整體的政策出現了問題，地方政府不能指望把房地産搞火了來搞土地财政，而應該從“居者有其屋”這個基本點上去統籌思考整個土地和房地産的政策。

其次，向松祚認為，房地産行業企業要控制自己的杠杆率。（房地産企業杠杆率）一般不能超過50%，50%以下是比較安全的，超過50%，未來土地房地産出現大幅下跌，出現的風險就将是銀行體繫的風險。

第三，向松祚強調，要通過法律法規的建設，把租賃市場變得更加的完善。

“不是說每個人都要買房，也有很多人租房，有人租房的話，整個二手市場也會比較平穩，也會使得房地産市場本身比較穩定。但是現在問題是租房他的各方面權利很難得到保障，所以要通過法律法規的建設，把租賃市場變得更加的完善。”

此外，向松祚還強調，要真正實現去庫存，或者說房地産平穩的發展，政府的政策配套也很重要，包括保障房建設、棚戶區改造等。

展望未來，向松祚則認為，從增量來看，房地産的貢獻度在未來應該呈下降的态勢，但它“仍然很重要”。

“雖然我們現在從數據來講，說服務業已經上升到第一大行業，但服務業里面有相當一部分也是跟房地産相關的，比如說二手房的交易等等，它也是屬于服務業的。所以要維持房地産比較穩定的發展，它對穩定中國經濟是有很大幫助的。”

但同時，向松祚也指出，當前我國房地産較快的投資開發增速是不可持續的。

“（房地産）本身存量已經這麼大了，它不可能像以前那麼增長，甚至到了一定程度，這個行業就沒有增長。”

房地産沒有增長並不意味着這個行業就沒有機會，向松祚解釋，很多行業到一定程度就不可能再有增長，有些企業要退出，有些企業還在增長，但是平均可能就沒有增長。“平均數沒有增長，並不意味着整體都完蛋”。