萬科海外淘金 全球資産饕鬄中王石投下的什麼石頭？

觀點地産網 将海外業務确定為轉型的五大新業務後，萬科嘗試用一種更本土的方式落地——用金融方式操作地産項目。

6月2日有消息指出，美國當地時間1日下午，萬科和美國Brightstone CApital Partners聯合宣布在紐約建立一個全球地産投資管理平台“Brightstone”。

Brightstone的成立是萬科投資策略的一個重要延伸，也是萬科海外投資從房地産開發擴展到房地産投資管理的開端。

郁亮表示，國内房地産行業已經由高速增長的黃金時代過渡到白銀時代，萬科正在進行積極轉型。國際化是萬科的長期發展方向之一，“Brightstone平台的建立将增強萬科在海外的投資布局能力，有助于公司整合全球資源”。

随着國内房地産市場下行以及海外投資持續升溫，出海已經成為潮流，無論是直接開發，還是投資管理，都已經有先行者。不過，在業内分析人士看來，目前國外房地産市場發展已經進入中後期，投資回報率未必有想象中那麼高。

美國投下的Brightstone

僅僅從名字上看，“Brightstone”與投資界里無人不曉的“Blackstone”就有着九分相似，乍眼一看，甚至會将兩者混淆。

不單止名字相似，Brightstone要走的路也與Blackstone大同小異，即發起一只基金，然後投入一定比例的自有資金，再引入投資者，組建一個管理經驗較為豐富的本地團隊，令地産項目能在短時間内實現管理改善，再賣出獲利。

據Brightstone的新聞發言人法隆（Bill Fallon）透露，公司剛成立，雙方的投資金額尚未明确。但是有一點可以确定的就是，這次和萬科以往主要投資房地産開發不同，“這個平台将專注于現有房産”。

Brightstone通過使用自有資金先鎖定項目，引進投資者的策略，可以為第三方投資者提供不同的投資機會。“該平台擁有大型直接投資者的聚焦度和靈活度，以及資管經理的高效和豐富資源。”

法隆表示，此策略也有助于提升交易的快捷性和确定性。這種投資管理模式适用于多種物業類型、交易結構和投資期限安排，增加了交易透明度，並确保和投資者的利益一致。

此外，萬科還找來了一幫本地團隊“帶路”。美國地産資深人士鄧洱文（DennisR.Irvin）、李德（DouglasB.Lee）和江悅瀚（JohnA.Rivard）作為Brightstone共同合夥人管理，擁有美國證監會注冊投資顧問資格。

據介紹，鄧洱文此前為洛克菲勒集團投資管理公司的總裁兼首席執行官；李德此前為大都會地産（Metropolitan Real Estate）的董事總經理；江悅瀚此前則為洛克菲勒集團投資管理公司的高級副總裁和投資收購負責人。洛克菲勒集團排在美國十大财團首位。

觀點地産新媒體獲悉，萬科和三位共同合夥人的承諾資金将會用于購置全球主要市場的高品質物業。“

而萬科國内龐大的業主資源或将成為Brightstone購置資産的重要資金來源。“萬科可以藉此盤活旗下高淨值的業主，不僅僅是賣房子給他們，還可以幫他們做資産管理。”一位資本市場人士分析稱。

不過，該人士也指出，在美國做地産投資管理的公司非常多，而且經驗也很豐富，萬科要競争並不容易，好的資産人人都想要，關鍵還是要看它的團隊。

或許沒有看上去那麼美

正如郁亮所言，中國房地産行業已經由高速增長的黃金時代過渡到白銀時代。再加上國内經濟增長放緩，復蘇緩慢等因素，越來越多房企開始出海淘金。

據觀點地産新媒體了解，包括萬達、綠地、碧桂園、當代置業、金地、朗詩等房企紛紛在海外落子。開發商之外，财大氣粗的險資更是其中不容忽視的一支隊伍。

第一太平戴維斯數據顯示，今年一季度投向境外地産業務的中國資金已經達到95億美元，占到整個亞太地區投向其他區域地産物業的近三分之二。去年同期，中國的資金規模僅為45億美元左右，占比不到四分之一。

從企業趨之如骛的情況看起來，出海投資是一筆相當可觀的生意。不過，這在業内人士看來並未必然。

上述資本市場人士表示，萬科此次進入的美國房地産市場，開發周期已經處于中後期，從資産收益角度來看，還是有一定壓力的。

第一太平戴維斯物業顧問（廣州）有限公司市場研究部高級經理何淩也表達了相同的觀點。“國外房地産發展已經進入了成熟期，相對比較平穩，不會大起大落，所以投資收益也是相對穩定的。”

何淩表示，如果想獲得高收益，當然是抓住抄底的機會，2009-2010這兩年是抄底海外資産的一個時機，當時買房子的人現在都賺大錢了。但現在顯然不是，相比之前的上升期，現在的收益率肯定是有所下降的。

然而，盡管投資回報率沒有市場預想中的那麼高，但何淩認為，進行海外投資是企業分散經營風險的一個手段。“海外收益率相對來說還是比較穩定一點。”

在萬科推行國際化戰略時，王石曾如此表示，萬科會分配15%至20%的業務轉向海外投資，以平衡内地市場風險。拓展海外業務令萬科可以充分利用全球資源，強化專業競争力和品牌知名度，同時也為越來越多的中國投資者提供了海外置業的渠道。

事實上，在分析人士看來，全球化配置也是自1991年開展地産基金業務至今，黑石仍保持“零虧損”記錄的原因之一。

據觀點地産新媒體了解，2013年黑石地産基金部門總計配置了97億美元的資本，其中44%投資于美國以外的國家地區；2014年公司又完成了112億美元的資本配置，其中海外投資比例上升到62%。

地球上不同的國家就代表不同的市場，一個市場中有經濟繁荣的一面，自然也會有經濟衰退的時候，不把雞蛋放在同一個籃子里顯然是應對區域經濟危機沖擊的最好方法。只不過，萬科想要達到黑石的境界，定必任重而道遠。