首創置業重組奧萊 23.72億剝離三項目注入首創钜大

觀點地産網 正排隊回A的首創置業，也在着手整合旗下奧特萊斯産品線。

6月8日，首創置業和控股的港股上市平台首創钜大聯合公告宣布，後者将以23.72億元總代價收購首創置業持有的北京、昆山及湖州三個奧特萊斯項目。

觀點地産新媒體了解到，該收購代價綜合考慮了以下幾個因素，包括三個奧萊項目公司的資産淨值11.50億元和11.98億元股東貸款兩項合計金額溢價約1.05%，以及采用投資法或直接比較法計算得出的36.69億元物業評估值。

公告顯示，是次資産整合包括兩項協議，創新建業收購協議的代價為7.02億元，湖州收購協議的代價為4.73億元。

根據資料，創新建業直接持有昆山東興、昆山奧特萊斯、北京恒盛及北京陽光各自的全部已發行股本以及房山奧特萊斯99%已發行股本，房山奧特萊斯余下1%已發行股本由中創（首創置業的全資附屬公司）直接持有。首創置業将在創新建業收購協議完成或之前，促使集團内部轉讓房山奧特萊斯1%已發行股本予創新建業。

北京恒盛為注冊商標“Capital Outlets”、“Capitol Outlets”及“瀾錦匯”在中國的注冊持有人，除此之外並無經營其他業務。于完成後，首創钜大将有權在營運該等奧特萊斯項目的過程中使用該等商標。

北京陽光為一家商業管理公司，于本聯合公告日期，北京陽光並不持有任何物業或商標或經營任何業務，預計北京陽光将用作提供奧特萊斯折扣店的租賃及管理服務。

首創置業剝離三奧萊

觀點地産新媒體了解到，首創置業持有四個奧特萊斯綜合商業項目，除此次剝離的房山、昆山和湖州項目，還包括一個持有55%股份的海南奧特萊斯項目。

北京房山奧特萊斯包括逾250間街區式奧特萊斯折扣店、多層式綜合體及附屬設施，自2013年5月開業以來已吸引逾2430萬名旅客。項目第二期工程包括一幢多層式奧特萊斯綜合體及車位，預計于2016年下半年開始動工。

截止2015年12月31日，北京房山奧特萊斯的總占地面積為90766平方米，估計總建築面積為169558平方米。

湖州奧特萊斯位于湖州太湖旅遊區南部中心區域，折扣店分為1期及2期，前者包括164間奧特萊斯折扣店，後者包括138間奧特萊斯折扣店。該項目亦包括一間經濟型酒店，工程尚未開始動工。

截止2015年12月31日，湖州奧特萊斯總占地面積為302693平方米，估計總建築面積為300496平方米。

昆山奧特萊斯項目位于昆山市東部新城東南方一角，此項目将分兩期開發。第一期包括提供租賃的175間奧特萊斯折扣店，已于2015年6月完工，並已于2015年9月開業；第二期包括供租賃的178間奧特萊斯折扣店，仍在開發中，預計将于2016年第四季完工。截止2015年12月31日，此項目的總占地面積為93,026平方米，估計總建築面積為99,773平方米。

海南奧特萊斯綜合項目之所以不在此次交易資産包中，原因是首創置業在海南奧特萊斯綜合項目中的合營夥伴已發起讨論以商讨該項目的持股架構，當中包括潛在銷售或收購。

由于預期磋商過程将需要更長時間並涉及不明朗因素，首創置業及首創钜大已決定先進行收購事項。于完成後的六個月過渡期間，現時的建議為将海南奧特萊斯綜合項目委托予首創钜大營運，後者将獲得不超過240萬元的管理費。

首創钜大做大資産包

首創钜大收購事項進行時，還伴随一項發行可轉換股優先股的融資行動。首創置業全資子公司首置投資已有條件同意認購前者按發行價配發及發行的905,951,470股可轉換優先股。

根據将按發行價認購的905,951,470股可轉換優先股計算，認購協議的代價為28.19億港元，發行所得所有款項将由首創钜大用于撥付及支付收購協議應付的代價。

觀點地産新媒體發現，首創钜大是次發行價為每股可轉換優先股2.78港元，該價格相較首創钜大最後交易日在聯交所所報收市價每股2.61港元溢價約6.51%；較公司股份于直至最後交易日（包括該日）前五個連續交易日在聯交所所報平均收市價每股約2.48港元溢價約12.10%；較股份于直至最後交易日（包括該日）前十個連續交易日在聯交所所報平均收市價每股約2.47港元溢價約12.55%；較股份于直至最後交易日（包括該日）前30個連續交易日在聯交所所報平均收市價每股約2.49港元溢價約11.65%；及較于2015年12月31日公司每股經審核綜合資産淨值溢價約9.88%。

首創钜大表示，收購事項将有效地鞏固公司作為首創置業境外上市平台的地位，主要致力在中國開發、銷售、租賃及管理奧特萊斯綜合商業項目，以及協助擴大集團成為全中國的奧特萊斯經營者。

同時，三個奧萊項目注入将大幅增加首創钜大物業組合規模及資産總值，從而有助于促進首創钜大吸納投資以及透過公司取得日後的股本、股票挂鈎及債務融資，此舉将優化擴大集團的債務權益架構及有利進一步的融資。

此外，憑借更龐大的物業組合，首創钜大将處于有利位置，能以具競争力的條款向銀行及其他金融機構取得融資。