招商納儲900億與萬科股戰 深圳並購重組大戲里的前海土地分母

觀點地産網 一個月前，招商蛇口曾在股東會上公開披露，深圳前海土地确權的談判工作“到了收官階段”。如今，市場終于等到了這一刻。

招商蛇口6月18日午間公告，公司實際控制人招商局集團與前海管理局就組建合資公司，共同推進前海蛇口自貿片區的開發建設和運營管理合作事項，簽署了框架協議。

觀點地産新媒體了解，招商局蛇口控股的平台公司将作為出資主體，與前海管理局指定的出資方共同組建合資公司推進自貿區建設。

招商蛇口透露了兩個核心信息：其一，公司與前海管理局在合資公司的股權比例為50:50，這遠高于此前孫承銘在股東大會上透露的四六分成；其二，合作範圍涉及前海灣物流園區2.9平方公里土地，也較招商蛇口直接持有的2.42平方公里多20%。

近期前海土地在深圳房地産企業的並購重組案中扮演了極為重要的標的角色。此前萬科披露引入深圳地鐵預案，以此獲得體量達127.8萬平方米的前海樞紐項目。緊随萬科之後，“前海大地主”招商蛇口如今也披露土地轉性的進展。

對于上述開發商而言，前海土地也是其增長預期的首要手段。其中，萬科聲稱前海項目計劃打造成“全球第四的超級綜合體”；而招商蛇口歷經資産重組後，股價目前較上市之初折讓31%，前海土地成為其緩解資本界壓力的最理想途徑之一。

招商蛇口納儲900億

回顧招商蛇口的重組史，前海的土地處置一直是擺在其面前的最主要問題之一。

觀點地産新媒體了解，招商局集團、中集、深圳國際擁有前海土地共計4.8平方公里，約占前海總面積1/3；其中，招商局集團擁有3.9平方公里，中集擁有0.52平方公里，深圳國際則擁有0.38平方米公里。

由于倉儲用地限制，随着前海自貿區的叠代發展，上述土地均面臨轉換性質的問題。根據深圳政府近幾年的決議，這批土地将由政府與企業成立合資公司開發。這無疑是一個復雜且浩大的工程，各方都未能正式達成協議。

直到5月18日招商蛇口股東會上，孫承銘才向投資者透露了自己的計劃：“我的目標是今年上半年要結束相關談判，簽署相關協議，6月30号之前争取結束，估計最晚7月底左右完成。”

從6月18日的消息看，招商蛇口的進展顯然比孫承銘預期的理想。

根據招商蛇口與前海管理局簽署的協議，合作範圍方面，以招商局集團原前海灣物流園區3.9平方公里土地為合作基礎，在扣除現狀保留用地後，剩余2.9平方公里土地納入合作範圍；未來結合自貿片區發展需要，進一步推進雙方在前海蛇口片區相關資産的整合。

在新聞稿中，招商蛇口稱此次合作是“全面開啟前海土地開發”的標志。招商局獨占前海土地2.9平方公里，其中直接歸屬于招商蛇口的便達到2.42平方公里。也就是說，除了自身權屬的土地外，該公司還承接了母公司0.48平方公里部分。

招商蛇口透露了另一個關鍵信息：並表權。按照協議，該公司與前海管理局各自持股合資公司50%，由招商局集團實現财務並表。而考慮到招商蛇口作為招商集團旗下地産旗艦平台，未來前海土地的開發收益無疑将並入到上市公司。

分成比例的改變透露出招商蛇口在土地談判上取得的進展。按照孫承銘在股東大會的說法，前海土地進行工改商調整，新規劃将包含寫字樓、公寓、酒店、住宅等業态，其中土地變性的增值收益公司僅占四成。

而中金公司最新調研報告顯示，招商蛇口前海片區儲備達505萬平方米，公司與政府持股比例分别為51%、49%。

在合資公司的控股比例決定着招商蛇口未來的利益分成，因此備受資本界關注。觀點地産新媒體了解，齊魯證券曾測算出一組數據：當招商蛇口持股50%，對應土地收益增加值是298.2 億元；持股70%，土地權益增加值是348.3億元；持股90%，土地權益增加值則是398.5億元。

前海的資本故事

在資本市場，對房地産公司估值很大程度上要看它的土地儲備，土地儲備是增長預期的首要手段。和前海管理局的這場合作，被認為是招商蛇口争取股東支持的最大籌碼之一。

不過，對于前海土地談判進展對未來公司估值的影響，觀點地産新媒體曾致電招商蛇口董秘劉甯，截至發稿時並未獲得回應。

2015年底，通過吸收招商地産並重組整合，招商蛇口獲得了深圳太子灣、蛇口及前海等多達388萬平方米的深圳土地，主要為倉儲工業用地。其中，前海土地儲備占232萬平方米，這被認為是最具“想象空間”部分。

此前有分析人士對觀點地産新媒體指，前海、蛇口等區域土地未來存在土地轉性，以及容積率調整的可能性，目前招商蛇口在這方面推進緩慢，這導致了公司的投資價值被進一步埋沒。

截至6月17日，招商蛇口漲1.85%，收盤14.34元，較去年底上市縮水31.26%；目前市盈率23.37，市淨率2.39。

實際上，招商蛇口對前海、蛇口的土地儲備的資産評估是按照商業用地標準，而非工業用地。這也意味着，目前與前海管理局确認開發主體、規模、持股比例等只是其中一步，要想将土地的預估價值變成真金白銀，尚需工改商的土地變性正式落實。

按照研究機構的測算，由于蛇口将擁有該控股公司的並表權，因此控股比例将大于50%。“即使在這種情況下，目前股價相比NAV 仍然折價47%。”

不過有知情人士曾對媒體指，此次成立合資公司後，推動土地變性“沒有任何障礙”。

不僅是招商蛇口，前海作為深圳未來最具戰略意義的發展區域之一，也吊足了其它開發商的胃口。觀點地産新媒體了解，截至2016年3月份，前海的注冊企業已經超過7萬家，其中注冊資本在5000萬以上大中型企業占比32%。目前前海的商務公寓、寫字樓售價普遍超過9萬元/平方米，商業物業售價在15萬元/平方米左右。

在萬科6月17日披露的重組預案中，該公司計劃收購深圳地鐵旗下前海國際100%股權，預估值456.13億元，獲得安托山項目和前海樞紐項目。

其中，前海樞紐項目體量127.8萬平方米，位于前海深港現代服務業合作區桂灣片區，包括公寓、寫字樓、地上和地下商業、酒店等多種業态。項目與前海綜合交通樞紐銜接，後者由五條軌道線路換乘站。

由于良好的區位條件，讓萬科高級副總裁譚華傑公開為前海項目背書，稱其是“深圳前無古人後無來者的項目”。按照該公司的計劃，項目計劃打造成“全球第四的超級綜合體”。

深圳土地稀缺，自6月以來已經吸引衆多房地産開發商聚集于此，並先後出現龍華新區單價地王、光明新區總價地王等情況。高房價、高地價對于普通人而言意味着災難，但對于開發商來說，所囤之地因此獲得了巨大的資産升值效應。因此對于萬科而言，此次深圳地鐵注資的項目無疑有正面意義。

按照譚華傑最新透露的數據，前海樞紐項目和安托山項目，至2027年總利潤會是540億元。