半年“占領”1/2香港 華夏幸福475平方公里全國版圖大躍進

觀點地産網 傳統地産行業進入去庫存的存量時代，屬于華夏幸福的跑馬圈地卻才剛剛開始。

6月22日，華夏幸福公告宣布，公司取得眉山市彭山區産業新城PPP項目《中選通知書》。

按照合作内容，彭山區人民政府拟以四川省眉山市彭山區行政區劃内約定區域的整體開發各事項與華夏幸福進行合作，合作區域占地面積約為93平方公里（面積以實際測量為準），包括兩個地塊。

成交結果顯示，華夏幸福此次中選的PPP項目共包括基礎設施及公共設施投資建設費用、土地整理投資費用、當年産業發展服務費用及規劃設計、咨詢等其他服務費等四項。

據觀點地産新媒體不完全統計，算上此次取得的四川眉州項目，今年上半年，華夏幸福業已在安徽六安、南京溧水、河南新鄭、河北邢台、武漢新洲、河北邯鄲、廣東江門以及浙江湖州，取得了9個産業新城PPP項目，累計受托開發面積約為475平方公里。

而一個香港特區的占地面積也不過才1000多平方公里。可以說，華夏幸福僅用了半年的時間即在國内廣闊的城鎮化進程前景中，圈定了半個香港的版圖。

華夏幸福大躍進

一個可以參考的指標是，去年一整年，華夏幸福僅新增四個産業新城項目，分别位于安徽省滁州市來安縣、安徽省馬鞍山市和縣、河北省雄縣及秦皇島北戴河新區。而進入2016年上半年，華夏幸福即以平均單月增加1.5個項目的速度高速擴張。

政策上的加持或許是華夏幸福一改低調特性的重要原因。2015年7月，華夏幸福的固安工業園，作為唯一的一個産業新城項目入選了發改委首批PPP項目庫，緊随其後國務院辦公廳也對固安工業園進行了通報表揚，表示各地應該學習這個模式。

2016年以來，華夏幸福由北向南，一路從華北（河北、河南）、華東（江蘇、浙江）、華中（武漢）最終到達華南（廣東），實現了全國性的布點落子。

其中，在華北區域，華夏幸福先後與河南省焦作市武陟縣、河北省邢台市簽署合作備忘錄，受托開發面積分别為76平方公里和120平方公里

同樣是早有布點的華東區域，華夏幸福也在上半年再度落子。去年已經透露的南京溧水項目最終敲定，項目合作期20年，委托區域占地面積約為10平方公里。與浙江省湖州市南浔區政府合作的項目，委托區域占地面積約為49平方公里。

華中和華南則是華夏幸福首次涉足。其中，武漢市新洲區約定區域占地面積約為26.6平方公里，江門高新區轄區内約定區域的整體開發面積約為24.8平方公里。

在取得浙江湖州、廣東江門以及四川眉州項目前，華夏幸福管理層曾于5月末的投資者網上交流會上表示，公司會緊跟國家戰略，繼續深耕京津冀、積極布局長江經濟帶，並且擇機進入珠三角、自貿區等政策熱點區域。

“目前，公司在京津冀地區已累計投資運營15個區域（産業新城模式），未來将繼續深耕開發。長江經濟帶已累計投資運營8個區域（産業新城模式），未來将繼續擴大在長三角地區的影響力。”

數據顯示，截至2015年底，華夏幸福投資運作的産業新城項目主要包括：固安區域、大廠區域、懷來區域、蘇家屯區域、香河區域、霸州區域、永清區域、任丘區域、無錫區域、嘉善區域、文安園區、昌黎園區、豐台區域、保定白洋澱科技城、房山區域、鎮江區域、溧水區域、北戴河新區、雄縣區域、涿鹿區域、楓泾區域、鐵西區域、四川仁壽區域、來安區域、和縣區域等。

這些區域目前部分處于建設階段，部分處于規劃定位階段。

産業新城收費模式

觀點地産新媒體查閱華夏幸福今年來簽訂的PPP項目公告發現，其與地方政府在合作方面已然形成了一個固定模式。

一般情況下，本着“誰投資，誰受益”原則，地方政府承諾将委托區域内所新産生的收入的縣級留成部分（即扣除上繳中央、省、市級部分後的收入），按約定比例支付華夏幸福，作為償還其墊付的投資成本及投資回報的資金來源。

委托區域内所新産生的收入是指委托期限内委托區域内單位與個人經營活動新産生的各類收入，主要包括稅收收入（原有單位與個人原址産生的稅收收入除外），土地使用權出讓收入，非稅收入，專項收入、專項基金。委托區域内所新産生的收入安排由雙方在正式合作協議中進行約定。

華夏幸福還透露，土地整理投資、基礎設施及公共設施投資建設費用的投資回報率為15%；當年産業發展服務費占入區項目當年新增落地投資額的比例為45%；規劃設計、咨詢等其他服務費等投資回報率為10%；合作期限一般為20-50年不等。

觀點地産新媒體注意到，“當年産業發展服務費占入區項目當年新增落地投資額的比例為45%”一條，說明華夏幸福在招商過程中，企業落地投資額越大，其獲得的收入越多。

華夏幸福上半年兩個招商案例即清楚诠釋了該項條款。一是中航國際物流将在華夏幸福受托區域内投資建設集貿易、生産加工、供應鍊服務等功能為一體的綜合型航空産業園。單個項目面積約200-500畝，投資5-15億元。

“按照委托區域内入區項目當年新增落地投資額的45%計算。如中航國際物流（天津）有限公司與公司在南京溧水展開合作，公司有望實現園區産業發展服務費收入2.25億至6.75億元。”

引入江蘇潤恒物流發展有限公司的合作同樣如此，江蘇潤恒物流拟在固安工業園區選址建設現代化電商展示、配送及冷鍊物流倉儲基地，同時整合京津冀地區農副産品物流産業鍊。随着該項目固定資産投資42億元逐步投資落地，華夏幸福子公司三浦威特預期可由此實現園區産業發展服務費收入約18.9億元。

過往的城鎮化後遺症，讓市場再次面對如此大規模的産業造城運動時，會多一分冷靜。畢竟，華夏幸福固安項目，是乘着京津冀一體化東風，承接了首都的外溢需求。但這樣的樣本是否可以復制尚且驗證。

因此，如此大規模的快速擴張，無論是對于華夏幸福還是地方政府來說，都是巨大的挑戰。