中城新産業劉愛明：要做産業地産的赢家得先做好“營家”

觀點地産網 “1，2，3，開始······”

豔陽高照、晴空萬里的天空下，深圳市城市建設投資發展有限公司和中城新産業控股（深圳）有限公司領導、以及坪山新區領導、深圳大學領導等揮動鐵鍬，為深城投&中城生命科學園奠基儀式拉開了序幕。

同時，在此次啟動儀式上，深城投&中城新産業、深圳大學還進行了醫療器械公共服務平台的簽約。

據中城新産業董事長劉愛明透露，生命科學園将會引入醫療器械産業，這是中城重資産打造的第一個産業園區，未來将會在坪山陸續打造這樣的項目；而且不止在深圳，以後北京、上海也會做醫療器械産業。

坪山生命科學園

觀點地産新媒體了解到，此次動工的生命科學園位于深城投的坪山嘉鄰中心旁邊，占地約3萬平方米，建築面積約7.5萬平方米。其中，購物中心約3萬平方米，人才公寓約2萬平方米，生命科學園約2.5萬平方米。按照預期，項目将于今年底入市，2018年竣工完成。

根據劉愛明“強持有 弱銷售”的規劃，該項目持有銷售比為8:2，其中持有部分包括租金回報6-8個點以及資産增值，而資産增值恰恰是劉愛明最看重的。

“現在很多人都是賣賣賣，拿地蓋房子賣樓，這是最容易的事情；難的是怎麼去經營，讓它保值”。

在接受觀點地産新媒體采訪時，劉愛明再一次強調自己主張先産業後地産，産業是目標，地産是結果。但目前很多都是借着産業地産的名頭去搞房地産，反而把最核心的産業落下了，所以才造成了現在産業地産不成規模的處境。

“就好比如商業地産，拿最明顯的兩個例子來說，萬象城和萬達廣場”，劉愛明表示，一個是先商業後地産，一個是先地産後産業，所以無論是從運營經驗還是口碑上以及資産增值方面，都存在着很大的差異。

雖然一再堅持産業地産的“純産業”化，但劉愛明也深知這種新興的産業並不好做，其坦言，因為産業地産自身的規律性極強，而且技術更新叠代十分快，“五年前的高新技術在如今看來卻變成了低技術”。

然而，不得不承認的是，這也是朝陽産業，深圳的産業園區發展十分迅猛，有堅實的産業基礎，産業鍊全面，政策方面也得到支持，據悉，目前中國只有深圳産業園區有30%的配套。

其中醫療器械的市場前景也甚為廣闊，坪山醫藥園區氛圍濃厚，這也是劉愛明選擇在這個項目上做醫療器械的原因。據劉愛明透露，目前坪山醫療器械園區有八九家，三五年内會有兩三百家。此次引入深圳大學，也是為了科研技術的支持，搭建公衆服務基礎平台。

“現在很多産業園都是人們不願意在那兒待，工作、生活分得比較明顯，要怎麼把人留住，這是我們要思考的問題。”劉愛明如是說道。

另一片土地——産業地産

“房地産行業上半場是制造業，下半場是服務業。”劉愛明直言不諱，“現在做制造業賺不了多少錢，很多東西想賣也賣不掉，而持有經營做好了一樣能賺錢，甚至比賣更賺錢”。

正如劉愛明所說，産業地産是一片新鮮的沃土，處處都是機遇，尤其是在深圳這樣一個充滿新鮮血液和活力的城市，加上政府的大力推動，為其孕育産生奠定了一個堅實的土壤。

據觀點地産新媒體了解，2008年深圳開始新一輪産業結構調整，此後這座城市就一直極力推動“戰略新興産業和未來産業”的發展，並希冀實現産業升級轉型。另外，深圳全市新增的城市更新計劃中明顯以“新型産業”比重偏多，商住用地逐漸減少。

最近廣受業内讨論的深圳“東進戰略”也适時落地，尤其是坪山将帶來跨越式的發展。

賺錢並不比地産少而且還是政府喜聞樂見的産業，因而很多知名房企紛紛涌入這個行列想分得一杯羹。正所謂各出奇招，有各自獨特的方式，走得快賺得了錢的才是赢家。

房地産“龍頭大哥”如萬科，也正在十幾城市積極布局産業地産，内容涵蓋智能制造、VR應用；文化創意；新金融。私人理财、融資租賃；對個人或者對企業的獨立資産配置四大項。

然而有業内人士向觀點地産新媒體指出，萬科做産業地産也不過是“打噱頭”而已，“事實上産業方面沒什麼動靜，倒是配套的住宅賣得差不多了”。

想分一杯羹的除了萬科，也有星河WORLD這樣的産城綜合體項目，約160萬平方米的全生态城市中心，包括75萬平方米企業聯盟商務區；約8萬平方米的旗艦版COCO Park；還擁有20萬平方米銀湖谷高端住宅，将容納1628戶住戶；享有33萬平方米文體公園、5.5萬平方米酒店及公寓。

就好像商業地産剛開始的時候受到熱捧，現階段的産業地産也是方興未艾，對于商人來說“不賺錢是罪惡”的，所以把握住機遇适當出手才是符合時代潮流，所以華潤這樣的大型房企自然不會放過這樣的機會。

6月22日下午，華潤置地與産業園開發運營商——天安數碼城集團舉行戰略簽約儀式，确定首個産業地産合作項目将正式落地于深圳龍華新區大浪中心區。

據了解，大浪中心區項目主打産業升級概念。總用地面積590.83公頃，建設規模總用地約為733.56萬平方米，集商貿服務、休閑娛樂、生活居住、先進工業于一體。

總而言之，無論是哪種産業園區模式，到最後無非就是為利而來，以賺錢為最終目標。但這其中，是快周轉掙眼前的錢還是長期保值掙未來的錢，就要看各家的修為了。或許正如劉愛明所說，想要做赢家說到底還是得先做好“營家”。