109億中標遵義棚改 央企葛洲壩地王與PPP模式下的雙軌戰

觀點地産網 曾經以拿下2015年北京單價地王而一舉成名的央企葛洲壩最近開始了在三線城市的跑馬圈地。

6月21日，葛洲壩公告宣布，公司被确定為“遵義市匯川區基礎設施及棚戶區改造項目社會投資人暨施工總承包招標”中標人。

據介紹，該項目位于遵義市匯川區轄内，項目合同金額為人民币109.2億元。項目分兩期實施，第1期為本年度需實施的項目，總投資約為24.7億元，共4個項目，分别為遵義市第三十五中學和水口小學整體搬遷（擴建）項目、新交巷棚戶區項目、九節灘至遵綏路口210國道改造工程、衡山路道路工程；第2期為“十三五”期間實施的項目，總投資約為84.5億元，共16個項目。

有市場人士曾經說過：選擇比努力更重要。在房地産行業進入白銀時代的當下，不管是對于央企還是民企開發商來說，在告别了随随便便拿一塊地都能夠掙錢的黃金時代後，如何在對的時間、對的城市做對的項目，選擇開始變得尤為重要。

作為央企中的典型代表，葛洲壩曾經以拿下2015年北京單價地王而“一鳴驚人”，而觀察葛洲壩近期的發展模式，也顯現出了極為明顯的特點，那就是以地王、棚改和PPP模式為關鍵詞的一線、三線雙軌戰線。

地王、棚改與PPP模式

觀察葛洲壩的發展路徑不難發現，地王、棚改、PPP模式成為了圍繞葛洲壩發展的三個最重要的關鍵詞。

作為國資央企中的典型代表，葛洲壩與近期大出風頭的信達一樣，似乎一直對地王“情有獨鐘”。翻開近兩年來葛洲壩拿下的那些土地，“地王”成為了其中最引人矚目的標簽。

2015年6月4日，葛洲壩以11.04億元拿下青浦區徐泾鎮徐南路北側08-02占地2.53萬平方米的宅地，溢價率95.1%，樓闆價27309元/平方米，成為當時的區域單價地王。

2015年10月20日，葛洲壩以總價49.5億元、配建4.1萬平保障房面積拿下豐台區花鄉樊家村13.22萬平方米地塊。地塊商品住宅部分的樓面價高達7.5萬元/平方米，成為北京單價地王。

2016年3月1日，葛洲壩宣布将與華潤置地合作開發武漢光谷單價地王。該宗地由華潤置地于2015年8月28日競得，土地總價47.2億元，為商住混合用地，地上總建築面積53.408萬平米。

在5月13日下午南京的土拍中，葛洲壩一舉将建邺區河西南G14号宅地收入囊中，成交價32.8億，樓面價45213元/平方米，並晉升南京地王。

在一線及二線開啟地王模式的同時，葛洲壩在三線則以百億棚改和PPP模式積極擴張。

2015年5月24日，貴陽綜合保稅區與葛洲壩簽署《貴陽綜合保稅區建設項目PPP合作框架協議》。根據協議，貴陽綜保區與葛洲壩集團将以PPP模式建設貴陽綜保區部分基礎設施項目，合作内容包括房建、市政基礎及土地一級開發等三類18個項目，預計總投資額達130億元。

2015年9月28日，葛洲壩公告宣布，公司被确定為“唐山市豐南區基礎設施建設及棚戶區改造項目合作投資人采購”成交合作投資人。項目範圍主要包括臨港經濟開發區基礎設施、濱海新城一期工程、疏港鐵路、棚戶區改造等投資建設項目總金額約為139億元。

2016年5月12日晚間，中國葛洲壩集團股份有限公司發布關于簽訂戰略合作框架協議的公告。根據公告，葛洲壩将以PPP模式積極參與貴州省項目投資建設，雙方合作投資規模約合600億元。

6月21日，葛洲壩公告宣布，公司被确定為“遵義市匯川區基礎設施及棚戶區改造項目社會投資人暨施工總承包招標”中標人。該項目位于遵義市匯川區轄内，項目合同金額為人民币109.2億元。

葛洲壩一三線雙軌戰

地王央企造、百億棚改以及PPP模式合作背後，隐現的是葛洲壩在一線、三線城市的雙軌作戰擴張模式。

伴随着房地産行業步入白銀時代成為行業間的共識，2016年的中國房地産市場也呈現出愈加嚴重的兩極分化趨勢。

一方面，一線城市和熱門的二線城市，房價高漲，地王頻出，以及政府内外兼備的連番調控，使得一線城市過早感受到了釋放的信号，從而也引發了2016年以來的一輪火爆搶購。

然而，當大家的注意力都聚焦到熱門城市時，三四線城市的庫存壓力卻仍如懸湖壓頂，三四線整體的房價仍然萎靡不振，“去庫存”将在未來一段時間成為這些城市的主旋律。

在“一二線向左，三四線向右”市場情形下，葛洲壩對重點一線和熱門二線城市，以及庫存壓力大的三線城市分别采取了截然不同的策略。

一線和熱門二線城市具體表現便是上文所提到的，葛洲壩拿下的一個又一個令人矚目的“地王”。

在2015年葛洲壩刷出北京地王時，曾經引發市場一片鋪天蓋地的質疑聲，彼時，葛洲壩給出的回應是“在北京沒有解不了套的地王，只是時間長短的問題。”

同策咨詢研究部總監張宏偉就表示，一線城市土地“寸土寸金”，由于供應量稀缺導致住宅類用地的單價和總價攀升，對于央企甚至大多數在一線城市的房企來講，補充貨源繼續深耕一線城市的策略導致其不得不繼續高價拿地。

此外，張宏偉還指出，央企地産企業不惜成本拿“地王”，擴充在一線城市、核心二線城市的土地儲備，增加公司的估值，其背後更大的局是為自己在央企地産企業整合與重組過程中增加“話語權”。

由此可以看出，或許對于“财大氣粗”的央企而言，其考慮的出發點已經不能完全按照成本和收益的常規測算。葛洲壩看重的，也或許已經不是地王貴不貴、能不能解套的問題，而是能不能拿到地的問題了。

而對于當前被諸如融創、龍湖、遠洋等房企“逃離”的三線城市，葛洲壩也並未放棄，通過百億規模棚戶區改造、與政府合作PPP模式開發等形式，葛洲壩仍然繼續在三四線城市中不斷尋找着發展的空間。

葛洲壩在2015年年報中也提出，要進一步優化市場戰略布局，推動 PPP 業務發展，圍繞基建重點領域和自貿區、京津冀一體化、一帶一路、長江經濟帶、國家批準的開發區等重點區域加大 PPP 業務開拓力度，不斷增強行業的影響力和競争力，推動業務升級，擴大營收規模。